Segurança garantida por hipoteca (MBS)
O que é um tÃtulo garantido por hipoteca?
Um tÃtulo garantido por hipoteca (MBS) é como um tÃtulo criado a partir dos juros e do principal de hipotecas residenciais.
Com um tÃtulo tradicional, uma empresa ou governo toma dinheiro emprestado e emite um tÃtulo para os investidores. Normalmente com tÃtulos, os pagamentos de juros são feitos e, em seguida, o principal é pago de volta no vencimento. No entanto, com um tÃtulo garantido por hipoteca, os pagamentos aos investidores vêm das milhares de hipotecas subjacentes ao tÃtulo.
Os tÃtulos lastreados em hipotecas oferecem benefÃcios importantes para os participantes do mercado hipotecário, incluindo bancos, investidores e até mesmo os próprios tomadores de empréstimos. No entanto, investir em um MBS tem prós e contras.
Como funcionam os tÃtulos lastreados em hipotecas?
Os tÃtulos lastreados em hipotecas consistem em um grupo de hipotecas que foram estruturadas ou securitizadas para pagar juros como um tÃtulo. Os MBSs são criados por empresas chamadas agregadores, incluindo instituições como Fannie Mae ou Freddie Mac. Eles compram empréstimos de credores, incluindo grandes bancos, e os estruturam em um tÃtulo lastreado em hipotecas.
Embora todos nós crescemos com a ideia de que os bancos fazem empréstimos e depois os mantêm até o vencimento, a realidade é que há uma grande chance de que seu credor esteja vendendo o empréstimo no que é conhecido como mercado secundário de hipotecas. Aqui, os agregadores compram e vendem hipotecas, encontrando o tipo certo de hipoteca para o tÃtulo que desejam criar e vender aos investidores. Esta é a razão mais comum pela qual o agente de empréstimo hipotecário de um mutuário muda depois de garantir um empréstimo hipotecário.
Pense em um tÃtulo lastreado em hipotecas como uma torta gigante com milhares de hipotecas lançadas nela. Os criadores do MBS podem cortar essa torta em potencialmente milhões de fatias - cada uma talvez com um pedacinho de cada hipoteca - para dar aos investidores o tipo de retorno e risco que eles exigem.
Os agregadores podem criar muitos tipos diferentes de fatias de tÃtulos do pool de hipotecas. O risco e os retornos estão correlacionados com os perfis dos mutuários do outro lado das hipotecas. Por exemplo, no lado residencial, assalariados estáveis com histórico de renda estável e altas pontuações de crédito geralmente recebem uma taxa de juros mais baixa em suas hipotecas do que os mutuários que os credores consideram um risco maior e, portanto, têm uma taxa de juros mais alta em seu empréstimo. A taxa de juros representa o retorno dos tÃtulos garantidos por hipotecas e, na maioria dos casos, é ajustada para os movimentos das taxas de juros e risco de inadimplência na carteira de hipotecas.
Os tÃtulos lastreados em hipotecas normalmente pagam aos investidores mensalmente, como as hipotecas por trás dos tÃtulos. Mas, ao contrário de um tÃtulo tÃpico em que você recebe pagamentos de juros ao longo da vida do tÃtulo e, em seguida, é devolvido seu principal, um MBS pode muitas vezes pagar tanto o principal quanto os juros ao longo da vida do tÃtulo, portanto, não haverá um pagamento fixo no o fim da vida do MBS.
Como os tÃtulos garantidos por hipotecas afetam as taxas de hipoteca?
O custo dos tÃtulos garantidos por hipotecas tem um impacto direto nas taxas de hipotecas residenciais. Isso ocorre porque as empresas hipotecárias perdem dinheiro quando emitem empréstimos enquanto o mercado está em baixa.
Quando os preços dos tÃtulos garantidos por hipotecas caem, os provedores de hipotecas geralmente aumentam as taxas de juros. Por outro lado, os provedores de hipotecas reduzem as taxas de juros quando o preço dos MBSs sobe.
Então, o que faz com que os custos de segurança lastreados em hipotecas mudem? Há uma variedade de fatores que afetam o preço dos tÃtulos lastreados em hipotecas, e os credores o monitoram constantemente. Tudo, desde ganhos no mercado de ações, preços de energia mais altos e até números de desemprego, têm a capacidade de influenciar o custo.
TÃtulos garantidos por hipotecas e mercado imobiliário
Então, por que os tÃtulos lastreados em hipotecas fazem sentido para os atores envolvidos no setor de hipotecas? Os tÃtulos lastreados em hipotecas realmente tornam o setor mais eficiente, o que significa que é mais barato para cada parte acessar o mercado e obter seus benefÃcios:
Lenders: Ao vender seus empréstimos, os bancos podem se concentrar em gerar taxas de subscrição, permitindo que usem seu capital com mais eficiência. Eles muitas vezes exigem que os mutuários atendam aos padrões de empréstimos em conformidade para que possam vender hipotecas aos agregadores. Eles também podem vender os empréstimos que talvez não queiram manter, enquanto retêm aqueles que preferem.
Agregadores: Agregadores empacotam hipotecas em MBSs e ganham taxas por isso. Eles podem fornecer recursos de tÃtulos lastreados em hipotecas que atraem determinados investidores. Um fornecimento constante de empréstimos em conformidade permite que os agregadores estruturem MBSs de forma barata.
Mutuários: como os agregadores exigem tantos empréstimos em conformidade, eles aumentam a oferta desses empréstimos e reduzem as taxas de hipoteca. Assim, os mutuários podem desfrutar de maior acesso ao capital e taxas de hipoteca mais baixas do que de outra forma.
É claro que o acesso mais fácil ao financiamento é benéfico para o setor imobiliário, que pode construir e vender mais casas para consumidores que têm acesso a crédito mais barato.
Os investidores também gostam de tÃtulos lastreados em hipotecas, porque esses tÃtulos podem oferecer certos tipos de exposição ao risco que os investidores, principalmente os grandes atores institucionais, desejam ter. Até os próprios bancos podem investir em MBSs, diversificando sua exposição de apenas um mercado local.
Embora o credor possa vender o empréstimo, ele também pode reter o direito de pagar a hipoteca, o que significa que recebe uma pequena taxa pela cobrança do pagamento mensal e pelo gerenciamento geral da conta. Assim, você pode continuar a pagar seu credor a cada mês por sua hipoteca, mas o verdadeiro proprietário de sua hipoteca pode ser os investidores que detêm o tÃtulo lastreado em hipoteca que contém seu empréstimo.
Tipos de tÃtulos garantidos por hipotecas
Os tÃtulos lastreados em hipotecas podem ter muitos recursos, dependendo do que o mercado exige. Os criadores de MBSs pensam em seu conjunto de hipotecas como fluxos de fluxo de caixa que podem durar 10, 15 ou 30 anos - a duração tÃpica das hipotecas. Mas os empréstimos subjacentes ao tÃtulo podem ser refinanciados, e os investidores são reembolsados do principal e perdem o fluxo de caixa ao longo do tempo.
Ao pensar nas caracterÃsticas da hipoteca como um fluxo de riscos e fluxos de caixa, os agregadores podem criar tÃtulos que possuem determinados nÃveis de risco ou outras caracterÃsticas. Estes tÃtulos podem basear-se tanto em hipotecas residenciais (tÃtulos garantidos por hipotecas residenciais) como em empréstimos a empresas sobre propriedades comerciais (tÃtulos garantidos por hipotecas comerciais).
Existem diferentes tipos de tÃtulos lastreados em hipotecas com base em sua estrutura e complexidade:
TÃtulos de repasse
Nesse tipo de tÃtulo lastreado em hipoteca, um trust detém muitas hipotecas e aloca pagamentos de hipotecas a seus vários investidores, dependendo da parcela dos tÃtulos que eles possuem. Essa estrutura é relativamente simples.
Obrigação hipotecária com garantia (CMO)
Esse tipo de MBS é uma estrutura legal respaldada pelas hipotecas que possui, mas tem uma reviravolta. Pense na metáfora da torta novamente. A partir de um determinado conjunto de hipotecas, um CMO pode criar diferentes classes de tÃtulos com diferentes riscos e retornos. Por exemplo, pode criar uma classe segura de tÃtulos que são pagos antes de outras classes de tÃtulos. A última e mais arriscada classe é paga somente se todas as outras classes receberem seus pagamentos.
TÃtulos garantidos por hipotecas despojados (SMBS)
Esse tipo de tÃtulo basicamente divide o pagamento da hipoteca em duas partes, a amortização do principal e o pagamento dos juros. Os investidores podem então comprar o tÃtulo que paga o principal (que paga menos no inÃcio, mas cresce) ou o que paga juros (que paga mais, mas diminui com o tempo).
Essas estruturas permitem que os investidores invistam em tÃtulos garantidos por hipotecas com certos riscos e recompensas. Por exemplo, um investidor pode comprar uma fatia relativamente segura de um CMO e ter uma grande chance de ser reembolsado, mas ao custo de um retorno geral menor.
Prós e contras de investir em MBSs
Como em qualquer tipo de investimento, existem prós e contras, e nenhum investimento é isento de riscos.
###profissionais
Pague uma taxa de juros fixa
Normalmente têm rendimentos mais altos do que os tÃtulos do governo dos EUA
Menos correlacionado com ações do que outros tÃtulos de renda fixa de maior rendimento, como tÃtulos corporativos
Contras
Se um mutuário não pagar os juros e o principal do empréstimo, o investidor acabará perdendo dinheiro
O mutuário pode refinanciar seu empréstimo ou pagar seu empréstimo mais rápido do que o esperado, o que pode ter um impacto negativo nos retornos
Maior risco de taxa de juros porque o custo dos MBSs pode cair assim que as taxas de juros aumentam
Histórico de tÃtulos lastreados em hipotecas
O primeiro tÃtulo moderno lastreado em hipotecas foi emitido em 1970 pela Government National Mortgage Association, mais conhecida como Ginnie Mae. Esses tÃtulos garantidos por hipotecas eram, na verdade, garantidos pelo governo dos EUA e eram atraentes por causa de suas baixas taxas de juros.
Ginnie Mae começou a fornecer tÃtulos lastreados em hipotecas em um esforço para trazer fundos extras, que foram então usados para comprar mais empréstimos para habitação e expandir moradias acessÃveis. Pouco depois, as agências federais de habitação Fannie Mae e Freddie Mac também começaram a oferecer sua versão de MBSs.
O primeiro MBS privado não foi emitido até 1977, quando Lew Ranieri, do agora extinto grupo de investimentos Salomon Brothers, desenvolveu o primeiro MBS residencial que foi apoiado por provedores de hipotecas, em vez do governo. Os MBSs de Ranieri foram oferecidos em tÃtulos de 5 e 10 anos, o que era atraente para investidores que podiam ver retornos mais rapidamente.
Ao longo dos anos, os tÃtulos garantidos por hipotecas evoluÃram e cresceram significativamente. Em novembro de 2021, as instituições financeiras emitiram US$ 293,5 bilhões em tÃtulos lastreados em hipotecas.
TÃtulos lastreados em hipotecas hoje
Embora os tÃtulos lastreados em hipotecas estivessem no centro da crise financeira global em 2008 e 2009, eles continuam a ser uma parte importante da economia hoje porque atendem a necessidades reais e fornecem benefÃcios tangÃveis aos participantes dos setores de hipotecas e habitação.
não só a securitização de hipotecas proporciona maior liquidez para investidores, credores e mutuários; também oferece uma forma de apoiar o mercado imobiliário, que é um dos maiores motores do crescimento econômico nos Estados Unidos. Um mercado imobiliário forte muitas vezes reforça uma economia forte e ajuda a empregar muitos trabalhadores.
linha de fundo
Embora você possa não lidar com tÃtulos lastreados em hipotecas em sua vida diária, eles fazem parte do mecanismo que mantém o sistema financeiro funcionando e ajuda os mutuários a acessar capital de forma mais barata. Pode ser útil entender que o mercado de MBS tem uma influência poderosa sobre como se qualificar para um empréstimo em conformidade, quem recebe o dinheiro e por quanto.
##Destaques
Os tÃtulos lastreados em hipotecas (MBS) transformam um banco em um intermediário entre o comprador de imóveis e a indústria de investimentos.
Para o investidor, um MBS é tão seguro quanto os empréstimos hipotecários que o sustentam.
O banco lida com os empréstimos e os vende com desconto para serem embalados como MBSs aos investidores como um tipo de tÃtulo garantido.
##PERGUNTAS FREQUENTES
Quais são os tipos de tÃtulos lastreados em hipotecas (MBS)?
Existem dois tipos comuns de MBSs: repasses e obrigações hipotecárias garantidas (CMOs). Os repasses são estruturados como fideicomissos nos quais os pagamentos de hipotecas são cobrados e repassados aos investidores. Eles normalmente têm vencimentos declarados de cinco, 15 ou 30 anos. As CMOs consistem em vários conjuntos de tÃtulos que são conhecidos como fatias ou tranches. As tranches recebem classificações de crédito que determinam as taxas que são devolvidas aos investidores.
Qual é a relação entre MBS e um banco?
Essencialmente, o tÃtulo lastreado em hipotecas transforma o banco em um intermediário entre o comprador da casa e o setor de investimentos. Um banco pode conceder hipotecas a seus clientes e depois vendê-las com desconto para inclusão em um MBS. O banco registra a venda como um plus em seu balanço e não perde nada se o comprador da casa entrar em default em algum momento. Esse processo funciona para todos os envolvidos, desde que todos façam o que devem fazer. Ou seja, o banco mantém padrões razoáveis para concessão de hipotecas; o proprietário continua pagando em dia e as agências de classificação de crédito que analisam o MBS realizam a devida diligência.
O que é um Asset-Backed Security (ABS)?
Um tÃtulo garantido por ativos (ABS) é um tipo de investimento financeiro que é garantido por um conjunto subjacente de ativos, geralmente aqueles que geram um fluxo de caixa de dÃvida, como empréstimos, arrendamentos, saldos de cartão de crédito ou recebÃveis. Ele assume a forma de um tÃtulo ou nota, pagando renda a uma taxa fixa por um determinado perÃodo de tempo, até o vencimento. Para os emissores, os ABSs permitem que eles levantem dinheiro que pode ser usado para empréstimos ou outros fins de investimento.
