Mortgage-Backed Security (MBS)
Hvad er et realkreditlån?
Et pantesikret værdipapir (MBS) er som en obligation skabt ud fra renter og hovedstol fra boliglån.
Med en traditionel obligation låner en virksomhed eller en stat penge og udsteder en obligation til investorer. Typisk med obligationer betales der renter og derefter betales hovedstolen tilbage ved udløb. Men med en pant-backed sikkerhed kommer betalinger til investorer fra de tusindvis af realkreditlån, der ligger til grund for obligationen.
Realkreditsikrede værdipapirer tilbyder vigtige fordele for aktørerne på realkreditmarkedet, herunder banker, investorer og endda låntagere selv. Men at investere i en MBS har fordele og ulemper.
Hvordan fungerer pantsikrede værdipapirer?
Pantsikrede værdipapirer består af en gruppe af realkreditlån, der er struktureret eller securitiseret til at udbetale renter som en obligation. MBS'er er skabt af virksomheder kaldet aggregatorer, herunder institutioner som Fannie Mae eller Freddie Mac. De køber lån fra långivere, herunder store banker, og strukturerer dem til et realkreditlån.
Selvom vi alle er vokset op med ideen om, at banker yder lån og derefter beholder disse lån, indtil de udløber, er virkeligheden, at der er en stor chance for, at din långiver sælger lånet til det, der er kendt som det sekundære realkreditmarked. Her køber og sælger aggregatorer realkreditlån og finder den rigtige form for realkreditlån til den sikkerhed, de ønsker at skabe og sælge videre til investorerne. Dette er den mest almindelige årsag til, at en låntagers udbyder af realkreditlån skifter efter at have sikret et realkreditlån.
Tænk på et pant-støttet værdipapir som en kæmpe kage med tusindvis af realkreditlån kastet ind i det. Skaberne af MBS kan skære denne kage i potentielt millioner af skiver - hver måske med et lille stykke af hvert realkreditlån - for at give investorerne den form for afkast og risiko, de kræver.
Aggregaterne kan skabe mange forskellige slags obligationsudsnit fra puljen af realkreditlån. Risiko og afkast er korreleret med profilerne for låntagere i den anden ende af realkreditlånene. For eksempel på boligsiden får stabile lønmodtagere med stabil indkomsthistorie og høj kreditvurdering generelt en lavere rente på deres realkreditlån end låntagere, som långivere anser for at være en større risiko og derfor har en højere rente på deres lån. Renten repræsenterer afkastet på de realkreditsikrede værdipapirer og er i de fleste tilfælde korrigeret for rentebevægelser og risiko for misligholdelse i beholdningen af realkreditlån.
Pantsikrede værdipapirer udbetales typisk til investorer på månedsbasis, ligesom realkreditlånene bag værdipapirerne. Men i modsætning til en typisk obligation, hvor du modtager rentebetalinger over obligationens levetid og derefter får din hovedstol tilbage, kan en MBS ofte betale både hovedstol og renter over værdipapirets levetid, så der vil ikke være en engangsbetaling kl. slutningen af MBS's liv.
Hvordan påvirker pantesikrede værdipapirer realkreditrenterne?
Omkostningerne ved pantesikrede værdipapirer har en direkte indvirkning på boliglånsrenterne. Det skyldes, at realkreditselskaber taber penge, når de udsteder lån, mens markedet er nede.
Når priserne på realkreditsikrede værdipapirer falder, øger realkreditudbydere generelt renterne. Omvendt sænker realkreditudbydere renten, når prisen på MBS'er stiger.
Så hvad får pantesikrede sikkerhedsomkostninger til at ændre sig? Der er en række faktorer, der påvirker prisen på realkreditsikrede værdipapirer, og långivere overvåger den konstant. Alt fra aktiemarkedsgevinster til højere energipriser og endda arbejdsløshedstal har mulighed for at påvirke omkostningerne.
Pantsikrede værdipapirer og boligmarkedet
Så hvorfor giver pantesikrede værdipapirer mening for de aktører, der er involveret i realkreditbranchen? Pantsikrede værdipapirer gør faktisk industrien mere effektiv, hvilket betyder, at det er billigere for hver part at få adgang til markedet og få dets fordele:
Långivere: Ved at sælge deres lån kan banker fokusere på at generere gebyrer for tegning, hvilket giver dem mulighed for mere effektivt at bruge deres kapital. De kræver ofte, at låntagere opfylder overensstemmende lånestandarder, så de kan sælge realkreditlån til aggregatorer. De kan også sælge de lån, de måske ikke vil beholde, mens de beholder dem, de foretrækker.
Aggregatorer: Aggregatorer pakker realkreditlån ind i MBS'er og tjener gebyrer for at gøre det. De kan give pant-støttede værdipapirer funktioner, der appellerer til visse investorer. Et konstant udbud af konforme lån giver aggregatorer mulighed for at strukturere MBS'er billigt.
Låntagere: Fordi aggregatorer efterspørger så mange konforme lån, øger de udbuddet af disse lån og presser renterne på realkreditlån ned. Så låntagere kan muligvis nyde større adgang til kapital og lavere realkreditrenter, end de ellers ville.
En lettere adgang til finansiering er naturligvis gavnlig for boligbranchen, som kan bygge og sælge flere huse til forbrugere, der kan få billigere kredit.
Investorer kan også godt lide realkreditsikrede værdipapirer, fordi disse obligationer kan tilbyde visse former for risikoeksponering, som investorerne, primært store institutionelle aktører, ønsker at have. Selv bankerne selv kan investere i MBS'er og diversificere deres eksponering fra kun et lokalt marked.
Mens långiveren kan sælge lånet, kan den også bevare retten til at servicere realkreditlånet, hvilket betyder, at det tjener et lille gebyr for at indsamle den månedlige betaling og generelt administrere kontoen. Så du kan fortsætte med at betale din långiver hver måned for dit realkreditlån, men den reelle ejer af dit realkreditlån kan være de investorer, der har den pantsikrede sikkerhed, der indeholder dit lån.
Typer af pantsikrede værdipapirer
Pantsikrede værdipapirer kan have mange funktioner afhængigt af, hvad markedet efterspørger. Skaberne af MBS'er tænker på deres pulje af realkreditlån som strømme af pengestrømme, der kan løbe i 10, 15 eller 30 år - den typiske længde af realkreditlån. Men obligationens underliggende lån kan blive refinansieret, og investorerne får tilbagebetalt deres hovedstol og mister pengestrømmen over tid.
Ved at tænke på realkreditlånets karakteristika som en strøm af risici og pengestrømme, kan aggregatorerne skabe obligationer, der har bestemte niveauer af risici eller andre karakteristika. Disse værdipapirer kan være baseret på både boliglån (belåningssikrede værdipapirer i boliger) eller på lån til virksomheder i erhvervsejendomme (værdipapirer med sikkerhed i kommercielle realkreditlån).
Der er forskellige typer af pantsikrede værdipapirer baseret på deres struktur og kompleksitet:
Pass-through værdipapirer
I denne type pant-backed sikkerhed har en trust mange realkreditlån og tildeler realkreditlån til sine forskellige investorer afhængigt af, hvilken andel af værdipapirerne de ejer. Denne struktur er forholdsvis ligetil.
Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Denne type MBS er en juridisk struktur understøttet af de realkreditlån, den ejer, men den har et twist. Tænk på tærtemetaforen igen. Ud fra en given pulje af realkreditlån kan en CMO skabe forskellige klasser af værdipapirer, der har forskellige risici og afkast. For eksempel kan det skabe en sikker klasse af obligationer, der betales før andre klasser af obligationer. Den sidste og mest risikable klasse udbetales kun, hvis alle de andre klasser modtager deres betalinger.
Stripped pant-backed securities (SMBS)
Denne form for sikkerhed opdeler dybest set afdraget på realkreditlånet i to dele, hovedstolens tilbagebetaling og rentebetalingen. Investorer kan derefter købe enten værdipapiret, der betaler hovedstolen (som udbetaler mindre i starten, men vokser) eller den, der betaler renter (som udbetaler mere, men falder over tid).
Disse strukturer giver investorer mulighed for at investere i realkreditsikrede værdipapirer med visse risici og fordele. For eksempel kan en investor købe en relativt sikker del af en CMO og have en høj chance for at blive tilbagebetalt, men på bekostning af et lavere samlet afkast.
Fordele og ulemper ved at investere i MBS'er
Som med enhver form for investering er der fordele og ulemper, og ingen investering er uden risiko.
Fordele
Betal en fast rente
Har typisk højere renter end amerikanske statsobligationer
Mindre korreleret til aktier end andre højere forrentede fastforrentede værdipapirer, såsom virksomhedsobligationer
Ulemper
Hvis en låntager undlader at tilbagebetale deres lånerenter og hovedstol, vil investoren i sidste ende tabe penge
Låntageren kan refinansiere sit lån, eller nedbetale sit lån hurtigere end forventet, hvilket kan have en negativ indvirkning på afkastet
Højere renterisiko, fordi prisen på MBS'er kan falde, så snart renten stiger
Historien om pantsikrede værdipapirer
Den første moderne pant-støttede sikkerhed blev udstedt i 1970 af Government National Mortgage Association, bedre kendt som Ginnie Mae. Disse pant-støttede værdipapirer blev faktisk støttet af den amerikanske regering og var lokkende på grund af deres lave renter.
Ginnie Mae begyndte at stille pantesikrede værdipapirer ind i et forsøg på at bringe ekstra midler ind, som derefter blev brugt til at købe flere boliglån og udvide billige boliger. Kort efter begyndte de føderale boligbureauer Fannie Mae og Freddie Mac også at tilbyde deres version af MBS'er.
Den første private MBS blev først udstedt i 1977, da Lew Ranieri fra den nu hedengangne investeringsgruppe Salomon Brothers udviklede den første bolig MBS, der blev støttet af realkreditudbydere snarere end regeringen. Ranieris MBS'er blev udbudt i 5- og 10-årige obligationer, hvilket var attraktivt for investorer, der kunne se afkast hurtigere.
Gennem årene har pantsikrede værdipapirer udviklet sig og vokset betydeligt. Fra november 2021 har finansielle institutioner udstedt 293,5 milliarder dollars i pantesikrede værdipapirer.
Pantsikrede værdipapirer i dag
Mens pantesikrede værdipapirer var i centrum af den globale finanskrise i 2008 og 2009, er de fortsat en vigtig del af økonomien i dag, fordi de tjener reelle behov og giver håndgribelige fordele til aktører på tværs af realkredit- og boligbranchen.
Ikke alene giver securitisering af realkreditlån øget likviditet for investorer, långivere og låntagere; det tilbyder også en måde at støtte boligmarkedet på, som er en af de største drivkræfter for økonomisk vækst i USA. Et stærkt boligmarked styrker ofte en stærk økonomi og hjælper med at ansætte mange arbejdere.
Bundlinie
Selvom du måske ikke beskæftiger dig med en pant-støttet sikkerhed i dit daglige liv, er de en del af det maskineri, der holder det finansielle system kørende og hjælper låntagere med at få adgang til kapital billigere. Det kan være nyttigt at forstå, at MBS-markedet har en stærk indflydelse på, hvordan man kvalificerer sig til et konform lån, og hvem der får penge og for hvor meget.
Højdepunkter
Mortgage-backed securities (MBS) gør en bank til en mellemmand mellem boligkøberen og investeringsbranchen.
For investoren er en MBS lige så sikker som de realkreditlån, der bakker op om den.
Banken håndterer lånene og sælger dem derefter med rabat for at blive pakket som MBS'er til investorer som en form for sikkerhedsstillelse.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er typerne af pantesikrede værdipapirer (MBS)?
Der er to almindelige typer af MBS'er: pass-throughs og collateralized mortgage obligations (CMO). Pass-throughs er struktureret som trusts, hvor realkreditbetalinger indsamles og videregives til investorer. De har typisk angivne løbetider på fem, 15 eller 30 år. CMO'er består af flere puljer af værdipapirer, der er kendt som skiver eller trancher. Trancherne tildeles kreditvurderinger, som bestemmer de satser, der returneres til investorerne.
Hvad er forholdet mellem MBS og en bank?
Grundlæggende gør den pantsikrede sikkerhed banken til en mellemmand mellem boligkøberen og investeringsindustrien. En bank kan yde realkreditlån til sine kunder og derefter sælge dem med rabat til optagelse i en MBS. Banken registrerer salget som et plus på sin balance og taber intet, hvis boligkøberen misligholder engang hen ad vejen. Denne proces fungerer for alle berørte, så længe alle gør, hvad de skal. Det vil sige, at banken holder sig til rimelige standarder for bevilling af realkreditlån; boligejeren bliver ved med at betale til tiden, og de kreditvurderingsbureauer, der anmelder MBS, udfører due diligence.
Hvad er en Asset-Backed Security (ABS)?
En asset-backed security (ABS) er en type finansiel investering, der er sikret af en underliggende pulje af aktiver - sædvanligvis dem, der genererer et pengestrømme fra gæld, såsom lån, leasingkontrakter, kreditkortsaldi eller tilgodehavender. Det tager form af en obligation eller seddel, der betaler indkomst til en fast rente i et bestemt tidsrum, indtil udløb. For indkomstorienterede investorer kan ABS'er være et alternativ til andre gældsinstrumenter, såsom virksomhedsobligationer eller obligationsfonde. For udstedere giver ABS'er dem mulighed for at rejse kontanter, som kan bruges til udlån eller andre investeringsformål.
