Keselamatan Disokong Gadai Janji (MBS)

Apakah itu keselamatan bersandarkan gadai janji?

Sekuriti bersandarkan gadai janji (MBS) adalah seperti bon yang diwujudkan daripada faedah dan prinsipal daripada gadai janji kediaman.

Dengan bon tradisional, syarikat atau kerajaan meminjam wang dan mengeluarkan bon kepada pelabur. Biasanya dengan bon, pembayaran faedah dibuat dan kemudian prinsipal dibayar semula pada tempoh matang. Walau bagaimanapun, dengan keselamatan yang disokong gadai janji, pembayaran kepada pelabur datang daripada beribu-ribu gadai janji yang mendasari bon.

Sekuriti bersandarkan gadai janji menawarkan faedah utama kepada pemain dalam pasaran gadai janji, termasuk bank, pelabur dan juga peminjam sendiri. Walau bagaimanapun, pelaburan dalam MBS mempunyai kebaikan dan keburukan.

Bagaimanakah sekuriti bersandarkan gadai janji berfungsi?

Sekuriti bersandarkan gadai janji terdiri daripada sekumpulan gadai janji yang telah distrukturkan, atau disekuritikan, untuk membayar faedah seperti bon. MBS dicipta oleh syarikat yang dipanggil aggregator, termasuk institusi seperti Fannie Mae atau Freddie Mac. Mereka membeli pinjaman daripada pemberi pinjaman, termasuk bank besar, dan menyusunnya menjadi sekuriti yang disokong gadai janji.

Walaupun kita semua membesar dengan idea bahawa bank membuat pinjaman dan kemudian menahan pinjaman tersebut sehingga ia matang, realitinya ialah terdapat kemungkinan besar pemberi pinjaman anda menjual pinjaman ke dalam apa yang dikenali sebagai pasaran gadai janji sekunder. Di sini, pengagregat membeli dan menjual gadai janji, mencari jenis gadai janji yang sesuai untuk keselamatan yang mereka ingin buat dan jual kepada pelabur. Ini adalah sebab yang paling biasa sebab peminjam pinjaman gadai janji berubah selepas mendapatkan pinjaman gadai janji.

Fikirkan keselamatan bersandarkan gadai janji seperti pai gergasi dengan beribu-ribu gadai janji dilemparkan ke dalamnya. Pencipta MBS mungkin memotong pai ini kepada berjuta-juta kepingan - setiap satunya mungkin dengan sekeping kecil setiap gadai janji - untuk memberikan pelabur jenis pulangan dan risiko yang mereka tuntut.

Agregator boleh mencipta pelbagai jenis hirisan bon daripada kumpulan gadai janji. Risiko dan pulangan dikaitkan dengan profil peminjam di hujung gadai janji yang lain. Sebagai contoh, dari segi kediaman, mereka yang berpendapatan stabil dengan sejarah pendapatan tetap dan skor kredit yang tinggi biasanya menerima kadar faedah yang lebih rendah ke atas gadai janji mereka daripada peminjam yang memberi pinjaman menganggap sebagai risiko yang lebih besar dan oleh itu mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi untuk pinjaman mereka. Kadar faedah mewakili pulangan ke atas sekuriti bersandarkan gadai janji, dan dalam kebanyakan kes diselaraskan untuk pergerakan kadar faedah dan risiko mungkir dalam portfolio gadai janji.

Sekuriti bersandarkan gadai janji biasanya membayar kepada pelabur setiap bulan, seperti gadai janji di sebalik sekuriti. Tetapi, tidak seperti bon biasa di mana anda menerima bayaran faedah sepanjang hayat bon dan kemudian dikembalikan prinsipal anda, MBS mungkin sering membayar kedua-dua prinsipal dan faedah sepanjang hayat sekuriti, jadi tidak akan ada bayaran sekaligus di akhir hayat MBS.

Bagaimanakah sekuriti bersandarkan gadai janji mempengaruhi kadar gadai janji?

Kos sekuriti bersandarkan gadai janji mempunyai kesan langsung ke atas kadar gadai janji kediaman. Ini kerana syarikat gadai janji kehilangan wang apabila mereka mengeluarkan pinjaman semasa pasaran menurun.

Apabila harga sekuriti bersandarkan gadai janji jatuh, penyedia gadai janji secara amnya meningkatkan kadar faedah. Sebaliknya, penyedia gadai janji menurunkan kadar faedah apabila harga MBS naik.

Jadi, apakah yang menyebabkan kos keselamatan yang disokong gadai janji berubah? Terdapat pelbagai faktor yang mempengaruhi harga sekuriti bersandarkan gadai janji, dan pemberi pinjaman sentiasa memantaunya. Segala-galanya daripada keuntungan pasaran saham, kepada harga tenaga yang lebih tinggi dan juga bilangan pengangguran mempunyai keupayaan untuk mempengaruhi kos.

Sekuriti bersandarkan gadai janji dan pasaran perumahan

Jadi mengapa sekuriti bersandarkan gadai janji masuk akal untuk pemain yang terlibat dalam industri gadai janji? Sekuriti bersandarkan gadai janji sebenarnya menjadikan industri lebih cekap, bermakna lebih murah bagi setiap pihak untuk mengakses pasaran dan mendapatkan faedahnya:

Peminjam: Dengan menjual pinjaman mereka, bank boleh menumpukan pada penjanaan yuran untuk pengunderaitan, membolehkan mereka menggunakan modal mereka dengan lebih cekap. Mereka sering memerlukan peminjam untuk memenuhi piawaian pinjaman yang mematuhi supaya mereka boleh menjual gadai janji kepada pengagregat. Mereka juga boleh menjual pinjaman yang mereka mungkin tidak mahu simpan, sambil mengekalkan pinjaman yang mereka suka.
Agregator: Agregator membungkus gadai janji ke dalam MBS dan memperoleh bayaran untuk berbuat demikian. Mereka mungkin memberikan ciri sekuriti bersandarkan gadai janji yang menarik minat pelabur tertentu. Bekalan pinjaman yang menepati yang stabil membolehkan pengagregat menstruktur MBS dengan murah.
Peminjam: Oleh kerana pengagregat menuntut begitu banyak pinjaman yang mematuhi, mereka meningkatkan bekalan pinjaman ini dan menurunkan kadar gadai janji. Jadi, peminjam mungkin dapat menikmati akses yang lebih besar kepada modal dan kadar gadai janji yang lebih rendah daripada yang mereka lakukan.

Sudah tentu, akses yang lebih mudah kepada pembiayaan memberi manfaat kepada industri perumahan, yang boleh membina dan menjual lebih banyak rumah kepada pengguna yang dapat mengakses kredit dengan lebih murah.

Pelabur juga menyukai sekuriti bersandarkan gadai janji, kerana bon ini mungkin menawarkan jenis pendedahan risiko tertentu yang ingin dimiliki oleh pelabur, terutamanya pemain institusi besar. Malah bank sendiri mungkin melabur dalam MBS, mempelbagaikan pendedahan mereka daripada hanya pasaran tempatan.

Walaupun pemberi pinjaman boleh menjual pinjaman, ia juga mungkin mengekalkan hak untuk membayar gadai janji, bermakna ia memperoleh sedikit bayaran untuk mengutip bayaran bulanan dan secara amnya menguruskan akaun. Jadi, anda boleh terus membayar pemberi pinjaman anda setiap bulan untuk gadai janji anda, tetapi pemilik sebenar gadai janji anda mungkin pelabur yang memegang sekuriti bersandarkan gadai janji yang mengandungi pinjaman anda.

Jenis sekuriti bersandarkan gadai janji

Sekuriti bersandarkan gadai janji mungkin mempunyai banyak ciri bergantung pada permintaan pasaran. Pencipta MBS menganggap kumpulan gadai janji mereka sebagai aliran aliran tunai yang mungkin berjalan selama 10, 15 atau 30 tahun - tempoh gadai janji biasa. Tetapi pinjaman asas bon itu mungkin dibiayai semula, dan pelabur dibayar balik prinsipal mereka dan kehilangan aliran tunai dari semasa ke semasa.

Dengan memikirkan ciri gadai janji sebagai aliran risiko dan aliran tunai, pengagregat boleh mencipta bon yang mempunyai tahap risiko tertentu atau ciri lain. Sekuriti ini boleh berdasarkan kedua-dua gadai janji rumah (sekuriti bersandarkan gadai janji kediaman) atau pinjaman kepada perniagaan atas harta komersil (sekuriti bersandarkan gadai janji komersial).

Terdapat pelbagai jenis sekuriti bersandarkan gadai janji berdasarkan struktur dan kerumitannya:

Sekuriti lulus

Dalam jenis keselamatan bersandarkan gadai janji ini, amanah memegang banyak gadai janji dan memperuntukkan pembayaran gadai janji kepada pelbagai pelaburnya bergantung pada bahagian sekuriti yang mereka miliki. Struktur ini agak mudah.

Kewajipan gadai janji bercagar (CMO)

MBS jenis ini ialah struktur undang-undang yang disokong oleh gadai janji yang dimilikinya, tetapi ia mempunyai kelainan. Fikirkan metafora pai sekali lagi. Daripada kumpulan gadai janji tertentu, CMO boleh mencipta kelas sekuriti yang berbeza yang mempunyai risiko dan pulangan yang berbeza. Sebagai contoh, ia boleh mencipta kelas bon selamat yang dibayar sebelum kelas bon lain. Kelas terakhir dan paling berisiko dibayar hanya jika semua kelas lain menerima bayaran mereka.

Sekuriti bersandarkan gadai janji (SMBS) yang dilucutkan

Sekuriti jenis ini pada asasnya membahagikan pembayaran gadai janji kepada dua bahagian, pembayaran balik pokok dan pembayaran faedah. Pelabur kemudiannya boleh membeli sama ada sekuriti yang membayar prinsipal (yang membayar lebih sedikit pada permulaan tetapi berkembang) atau yang membayar faedah (yang membayar lebih tetapi menurun dari semasa ke semasa).

Struktur ini membolehkan pelabur melabur dalam sekuriti bersandarkan gadai janji dengan risiko dan ganjaran tertentu. Sebagai contoh, pelabur boleh membeli sekeping CMO yang agak selamat dan mempunyai peluang tinggi untuk dibayar balik, tetapi pada kos pulangan keseluruhan yang lebih rendah.

Kebaikan dan keburukan melabur dalam MBS

Seperti mana-mana jenis pelaburan, terdapat kebaikan dan keburukan, dan tiada pelaburan tanpa risiko.

###kebaikan

Bayar kadar faedah tetap
Biasanya mempunyai hasil yang lebih tinggi daripada bon kerajaan AS
Kurang berkorelasi dengan saham berbanding sekuriti pendapatan tetap yang menghasilkan lebih tinggi, seperti bon korporat

###Keburukan

Jika peminjam gagal membayar balik faedah dan prinsipal pinjaman mereka, pelabur akhirnya akan kehilangan wang
Peminjam boleh membiayai semula pinjaman mereka, atau membayar pinjaman mereka lebih cepat daripada jangkaan, yang boleh memberi kesan negatif ke atas pulangan
Risiko kadar faedah yang lebih tinggi kerana kos MBS boleh turun sebaik sahaja kadar faedah meningkat

Sejarah sekuriti bersandarkan gadai janji

Keselamatan bersandarkan gadai janji moden yang pertama dikeluarkan pada tahun 1970 oleh Persatuan Gadai Janji Kebangsaan Kerajaan, lebih dikenali sebagai Ginnie Mae. Sekuriti bersandarkan gadai janji ini sebenarnya disokong oleh kerajaan AS dan menarik kerana kadar faedahnya yang rendah.

Ginnie Mae mula menyediakan sekuriti bersandarkan gadai janji dalam usaha untuk membawa masuk dana tambahan, yang kemudiannya digunakan untuk membeli lebih banyak pinjaman rumah dan mengembangkan perumahan mampu milik. Tidak lama selepas itu, agensi perumahan persekutuan Fannie Mae dan Freddie Mac juga mula menawarkan versi MBS mereka.

MBS persendirian pertama tidak dikeluarkan sehingga 1977, apabila Lew Ranieri daripada kumpulan pelaburan Salomon Brothers yang kini tidak berfungsi membangunkan MBS kediaman pertama yang disokong oleh penyedia gadai janji, dan bukannya kerajaan. MBS Ranieri ditawarkan dalam bon 5 dan 10 tahun, yang menarik kepada pelabur yang dapat melihat pulangan dengan lebih cepat.

Selama bertahun-tahun, sekuriti bersandarkan gadai janji telah berkembang dan berkembang dengan ketara. Sehingga November 2021, institusi kewangan telah mengeluarkan $293.5 bilion dalam sekuriti bersandarkan gadai janji.

Sekuriti bersandarkan gadai janji hari ini

Walaupun sekuriti bersandarkan gadai janji berada di tengah-tengah krisis kewangan global pada tahun 2008 dan 2009, ia terus menjadi bahagian penting dalam ekonomi hari ini kerana ia memenuhi keperluan sebenar dan memberikan faedah ketara kepada pemain di seluruh industri gadai janji dan perumahan.

bukan sahaja pensekuritian gadai janji menyediakan peningkatan kecairan untuk pelabur, pemberi pinjaman dan peminjam; ia juga menawarkan cara untuk menyokong pasaran perumahan, yang merupakan salah satu enjin pertumbuhan ekonomi terbesar di AS Pasaran perumahan yang kukuh selalunya menyokong ekonomi yang kukuh dan membantu menggaji ramai pekerja.

pokoknya

Walaupun anda mungkin tidak berurusan dengan keselamatan bersandarkan gadai janji dalam kehidupan harian anda, ia adalah sebahagian daripada jentera yang memastikan sistem kewangan berjalan dan membantu peminjam mengakses modal dengan lebih murah. Adalah berguna untuk memahami bahawa pasaran MBS mempunyai pengaruh yang kuat ke atas cara untuk melayakkan diri untuk pinjaman yang mematuhi, dan siapa yang mendapat wang dan berapa banyak.

##Sorotan

Sekuriti bersandarkan gadai janji (MBS) menjadikan bank sebagai perantara antara pembeli rumah dan industri pelaburan.
Bagi pelabur, MBS adalah selamat seperti pinjaman gadai janji yang menyokongnya.
Bank mengendalikan pinjaman dan kemudian menjualnya pada harga diskaun untuk dibungkus sebagai MBS kepada pelabur sebagai sejenis bon bercagar.

##Soalan Lazim

Apakah Jenis Sekuriti Bersandarkan Gadai Janji (MBS)?

Terdapat dua jenis MBS yang biasa: lulus dan obligasi gadai janji bercagar (CMO). Pass-through distrukturkan sebagai amanah di mana pembayaran gadai janji dikumpulkan dan diserahkan kepada pelabur. Mereka biasanya telah menyatakan tempoh matang lima, 15, atau 30 tahun. CMO terdiri daripada berbilang kumpulan sekuriti yang dikenali sebagai kepingan atau tranche. Tranche diberi penarafan kredit yang menentukan kadar yang dikembalikan kepada pelabur.

Apakah Hubungan Antara MBS dan Bank?

Pada asasnya, keselamatan bersandarkan gadai janji menjadikan bank sebagai perantara antara pembeli rumah dan industri pelaburan. Bank boleh memberikan gadai janji kepada pelanggannya dan kemudian menjualnya pada harga diskaun untuk dimasukkan ke dalam MBS. Bank merekodkan jualan sebagai tambahan pada kunci kira-kiranya dan tidak rugi apa-apa jika pembeli rumah mungkir suatu masa nanti. Proses ini berfungsi untuk semua yang berkenaan selagi semua orang melakukan perkara yang sepatutnya mereka lakukan. Iaitu, bank mematuhi piawaian yang munasabah untuk memberikan gadai janji; pemilik rumah terus membayar tepat pada masanya, dan agensi penarafan kredit yang menyemak MBS melaksanakan usaha wajar.

Apakah Keselamatan Bersandarkan Aset (ABS)?

Keselamatan bersandarkan aset (ABS) ialah sejenis pelaburan kewangan yang dicagarkan oleh kumpulan asas aset—biasanya yang menjana aliran tunai daripada hutang, seperti pinjaman, pajakan, baki kad kredit atau belum terima. Ia mengambil bentuk bon atau nota, membayar pendapatan pada kadar tetap untuk jumlah masa yang ditetapkan, sehingga matang. Bagi penerbit, ABS membenarkan mereka mengumpul wang tunai yang boleh digunakan untuk pinjaman atau tujuan pelaburan lain.