Mortgage-Backed Security (MBS)

Vad är ett inteckningsskyddat värdepapper?

Ett inteckningsskyddat värdepapper (MBS) är som en obligation skapad av ränta och kapital från bostadslån.

Med en traditionell obligation lånar ett företag eller en stat pengar och ger ut en obligation till investerare. Vanligtvis med obligationer görs räntebetalningar och sedan betalas kapitalet tillbaka vid förfallodagen. Men med en inteckningsskyddad säkerhet kommer betalningar till investerare från de tusentals bolån som ligger bakom obligationen.

Bolånesäkrade värdepapper erbjuder viktiga fördelar för aktörerna på bolånemarknaden, inklusive banker, investerare och till och med låntagarna själva. Att investera i en MBS har dock för- och nackdelar.

Hur fungerar inteckningssäkrade värdepapper?

Inteckningsskyddade värdepapper består av en grupp av inteckningar som har strukturerats, eller värdepapperiserats, för att betala ut ränta som en obligation. MBS skapas av företag som kallas aggregatorer, inklusive institutioner som Fannie Mae eller Freddie Mac. De köper lån från långivare, inklusive stora banker, och strukturerar dem till ett pantskyddat värdepapper.

Medan vi alla växte upp med tanken att banker ger lån och sedan håller dessa lån tills de förfaller, är verkligheten att det finns en stor chans att din långivare säljer lånet till vad som kallas den sekundära bolånemarknaden. Här köper och säljer aggregatorer bolån och hittar rätt typ av bolån för den säkerhet de vill skapa och sälja vidare till investerare. Detta är den vanligaste anledningen till att en låntagares bolånetjänst byter efter att ha säkrat ett bolån.

Tänk på ett inteckningsskyddat värdepapper som en gigantisk paj med tusentals inteckningar i den. Skaparna av MBS kan skära denna paj i potentiellt miljontals skivor - var och en kanske med en liten bit av varje inteckning - för att ge investerare den typ av avkastning och risk de kräver.

Samlare kan skapa många olika typer av obligationsskivor från poolen av inteckningar. Risken och avkastningen är korrelerad med profilerna för låntagarna i andra änden av bolånen. Till exempel på bostadssidan får stabila inkomsttagare med stabil inkomsthistorik och höga kreditvärden i allmänhet en lägre ränta på sitt bolån än låntagare som långivare anser vara en större risk och därför har en högre ränta på sitt lån. Räntan representerar avkastningen på de bolånesäkrade värdepapperen och är i de flesta fall justerad för ränteförändringar och risk för fallissemang i portföljen av bolån.

Inteckningsskyddade värdepapper betalar vanligtvis ut till investerare på månadsbasis, som inteckningarna bakom värdepapperen. Men till skillnad från en typisk obligation där du får räntebetalningar under obligationens livstid och sedan får tillbaka din kapitalbelopp, kan en MBS ofta betala både kapitalbelopp och ränta under värdepapperets livslängd, så det kommer inte att ske en engångsbetalning kl. slutet av MBS:s liv.

Hur påverkar inteckningssäkrade värdepapper bolåneräntorna?

Kostnaden för inteckningsskyddade värdepapper har en direkt inverkan på bolåneräntorna. Detta beror på att bolåneföretag förlorar pengar när de ger ut lån medan marknaden är nere.

När priserna på bolånesäkrade värdepapper sjunker ökar bolåneleverantörerna i allmänhet räntorna. Omvänt sänker bolåneleverantörer räntorna när priset på MBS går upp.

Så vad är det som gör att kostnaderna för inteckningsskyddade säkerheter förändras? Det finns en mängd olika faktorer som påverkar priset på inteckningsskyddade värdepapper, och långivare övervakar det hela tiden. Allt från börsuppgångar, till högre energipriser och till och med arbetslöshetstal har förmågan att påverka kostnaden.

Bolånesäkrade värdepapper och bostadsmarknaden

Så varför är värdepapper med säkerhet i hypotekslån meningsfullt för aktörerna som är involverade i bolånebranschen? Bolånesäkrade värdepapper gör faktiskt branschen mer effektiv, vilket innebär att det är billigare för varje part att komma åt marknaden och få dess fördelar:

• Långivare: Genom att sälja sina lån kan banker fokusera på att generera avgifter för emissionsgarantier, vilket gör att de kan använda sitt kapital mer effektivt. De kräver ofta att låntagare uppfyller överensstämmande lånestandarder så att de kan sälja bolån till aggregatorer. De kan också sälja de lån de kanske inte vill behålla, samtidigt som de behåller de de föredrar.

• Aggregatorer: Aggregatorer paketerar inteckningar till MBS och tjänar avgifter för att göra det. De kan ge inteckningsskyddade värdepapper funktioner som tilltalar vissa investerare. Ett stadigt utbud av överensstämmande lån gör det möjligt för aggregatorer att strukturera MBS:er billigt.

• Låntagare: Eftersom aggregatorer kräver så många överensstämmande lån, ökar de utbudet av dessa lån och pressar ner bolåneräntorna. Så låntagare kan ha större tillgång till kapital och lägre bolåneräntor än de annars skulle.

Naturligtvis är lättare tillgång till finansiering fördelaktigt för bostadsbranschen, som kan bygga och sälja fler hus till konsumenter som kan få tillgång till kredit billigare.

Investerare gillar också inteckningsskyddade värdepapper, eftersom dessa obligationer kan erbjuda vissa typer av riskexponering som investerarna, främst stora institutionella aktörer, vill ha. Till och med bankerna själva kan investera i MBS och diversifiera sin exponering från bara en lokal marknad.

Medan långivaren kan sälja lånet, kan den också behålla rätten att betjäna bolånet, vilket innebär att den tjänar en liten avgift för att samla in den månatliga betalningen och i allmänhet hantera kontot. Så du kan fortsätta att betala din långivare varje månad för ditt bolån, men den verkliga ägaren av ditt bolån kan vara investerarna som innehar den inteckningssäkrade säkerheten som innehåller ditt lån.

Typer av inteckningsskyddade värdepapper

Bolånesäkrade värdepapper kan ha många funktioner beroende på vad marknaden efterfrågar. Skaparna av MBS tänker på deras pool av inteckningar som strömmar av kassaflöde som kan löpa i 10, 15 eller 30 år - den typiska längden på bolån. Men obligationens underliggande lån kan refinansieras, och investerare får tillbaka sin kapital och förlorar kassaflödet över tiden.

Genom att tänka på bolånets egenskaper som en ström av risker och kassaflöden kan aggregatorerna skapa obligationer som har vissa risknivåer eller andra egenskaper. Dessa värdepapper kan baseras på både bostadslån (bostadslån med säkerhet i bostadslån) eller på lån till företag på kommersiella fastigheter (obligationer med säkerhet i kommersiella inteckningar).

Det finns olika typer av inteckningssäkrade värdepapper baserat på deras struktur och komplexitet:

Pass-through-värdepapper

I den här typen av inteckningsskyddade säkerheter har en trust många bolån och fördelar bolånebetalningar till sina olika investerare beroende på vilken andel av värdepapperen de äger. Denna struktur är relativt okomplicerad.

Collateralized Mortgage Obligation (CMO)

Denna typ av MBS är en juridisk struktur som backas upp av de bolån den äger, men den har en twist. Tänk på pajmetaforen igen. Från en given pool av bolån kan en CMO skapa olika klasser av värdepapper som har olika risker och avkastning. Till exempel kan det skapa en säker klass av obligationer som betalas före andra klasser av obligationer. Den sista och mest riskfyllda klassen betalas ut endast om alla andra klasser får sina betalningar.

Strippade inteckningsskyddade värdepapper (SMBS)

Denna typ av säkerhet delar i princip upp bolånebetalningen i två delar, amorteringen och räntebetalningen. Investerare kan sedan köpa antingen det värdepapper som betalar kapitalbeloppet (som betalar ut mindre i början men växer) eller det som betalar ränta (som betalar ut mer men minskar med tiden).

Dessa strukturer gör det möjligt för investerare att investera i värdepapper med säkerhet i hypotekslån med vissa risker och fördelar. Till exempel kan en investerare köpa en relativt säker del av en CMO och ha en hög chans att få tillbaka pengar, men till priset av en lägre total avkastning.

För- och nackdelar med att investera i MBS

Som med alla typer av investeringar finns det för- och nackdelar, och ingen investering är utan risk.

Fördelar

• Betala en fast ränta

• Har vanligtvis högre avkastning än amerikanska statsobligationer

• Mindre korrelerad till aktier än andra högavkastande räntebärande värdepapper, såsom företagsobligationer

Nackdelar

– Om en låntagare misslyckas med att betala tillbaka sin låneränta och kapitalbelopp kommer investeraren i slutändan att förlora pengar

• Låntagaren kan refinansiera sitt lån, eller betala tillbaka sitt lån snabbare än förväntat, vilket kan ha en negativ inverkan på avkastningen

– Högre ränterisk eftersom kostnaden för MBS kan sjunka så fort räntorna ökar

Historik för inteckningsskyddade värdepapper

Den första moderna inteckningssäkrade säkerheten utfärdades 1970 av Government National Mortgage Association, mer känd som Ginnie Mae. Dessa inteckningsskyddade värdepapper backades faktiskt av den amerikanska regeringen och var lockande på grund av deras låga räntor.

Ginnie Mae började tillhandahålla pantsäkrade värdepapper i ett försök att få in extra medel, som sedan användes för att köpa fler bostadslån och bygga ut billiga bostäder. Kort därefter började även de federala bostadsförmedlingarna Fannie Mae och Freddie Mac erbjuda sin version av MBS.

Den första privata MBS utfärdades inte förrän 1977, när Lew Ranieri från den nu nedlagda investeringsgruppen Salomon Brothers utvecklade den första bostads-MBS som stöddes av bolåneleverantörer, snarare än regeringen. Ranieris MBS erbjöds i 5- och 10-åriga obligationer, vilket var attraktivt för investerare som kunde se avkastning snabbare.

Under åren har inteckningssäkrade värdepapper utvecklats och vuxit avsevärt. Från och med november 2021 har finansinstitutioner emitterat 293,5 miljarder dollar i värdepapper med säkerhet i hypotekslån.

Värdepapper med säkerhet i hypotekslån idag

Även om pantsäkrade värdepapper stod i centrum för den globala finanskrisen 2008 och 2009, fortsätter de att vara en viktig del av ekonomin idag eftersom de tjänar verkliga behov och ger påtagliga fördelar för aktörer inom bolåne- och bostadsbranschen.

Inte bara ger värdepapperisering av bolån ökad likviditet för investerare, långivare och låntagare; det erbjuder också ett sätt att stödja bostadsmarknaden, som är en av de största drivkrafterna för ekonomisk tillväxt i USA. En stark bostadsmarknad stärker ofta en stark ekonomi och hjälper till att anställa många arbetare.

Slutsats

Även om du kanske inte har att göra med en inteckningsskyddad säkerhet i ditt dagliga liv, är de en del av maskineriet som håller det finansiella systemet igång och hjälper låntagare att få tillgång till kapital billigare. Det kan vara användbart att förstå att MBS-marknaden har ett starkt inflytande över hur man kvalificerar sig för ett överensstämmande lån, och vem som får pengar och för hur mycket.

Höjdpunkter

– Mortgage-backed securities (MBS) gör en bank till en mellanhand mellan bostadsköparen och investeringsbranschen.

– För investeraren är en MBS lika säker som de bolån som backar upp den.

– Banken hanterar lånen och säljer dem sedan med rabatt för att paketeras som MBS:er till investerare som en typ av säkerheter.

Vanliga frågor

Vilka typer av inteckningsskyddade värdepapper (MBS) finns?

Det finns två vanliga typer av MBS: pass-throughs och collateralized mortgage obligations (CMO). Pass-throughs är strukturerade som truster där bolånebetalningar samlas in och skickas vidare till investerare. De har vanligtvis angivna löptider på fem, 15 eller 30 år. CMOs består av flera pooler av värdepapper som är kända som skivor eller trancher. Trancherna ges kreditbetyg som bestämmer de räntor som returneras till investerarna.

Vad är förhållandet mellan MBS och en bank?

I grund och botten förvandlar den inteckningssäkrade säkerheten banken till en mellanhand mellan bostadsköparen och investeringsbranschen. En bank kan bevilja bolån till sina kunder och sedan sälja dem med rabatt för att ingå i en MBS. Banken registrerar försäljningen som ett plus i sin balansräkning och förlorar ingenting om bostadsköparen inte går in någon gång på vägen. Den här processen fungerar för alla berörda så länge alla gör vad de ska göra. Det vill säga att banken håller sig till rimliga normer för att bevilja bolån; husägaren fortsätter att betala i tid och kreditvärderingsinstituten som granskar MBS utför due diligence.

Vad är en Asset-Backed Security (ABS)?

Ett tillgångsskyddat värdepapper (ABS) är en typ av finansiell investering som är säkerställd av en underliggande pool av tillgångar - vanligtvis sådana som genererar ett kassaflöde från skulder, såsom lån, leasing, kreditkortssaldon eller fordringar. Det tar formen av en obligation eller seddel, som betalar inkomst till en fast ränta under en viss tid fram till förfallodagen. För inkomstorienterade investerare kan ABS vara ett alternativ till andra skuldinstrument, som företagsobligationer eller obligationsfonder. För emittenter tillåter ABS dem att samla in kontanter som kan användas för utlåning eller andra investeringsändamål.