Seguridad respaldada por hipotecas (MBS)
¿Qué es un valor respaldado por una hipoteca?
Un valor respaldado por hipotecas (MBS) es como un bono creado a partir de los intereses y el capital de las hipotecas residenciales.
Con un bono tradicional, una empresa o gobierno pide dinero prestado y emite un bono a los inversores. Por lo general, con los bonos, se realizan pagos de intereses y luego el principal se devuelve al vencimiento. Sin embargo, con un valor respaldado por hipotecas, los pagos a los inversionistas provienen de las miles de hipotecas que subyacen al bono.
Los valores respaldados por hipotecas ofrecen beneficios clave a los actores del mercado hipotecario, incluidos los bancos, los inversores e incluso los propios prestatarios. Sin embargo, invertir en un MBS tiene pros y contras.
¿Cómo funcionan los valores respaldados por hipotecas?
Los valores respaldados por hipotecas consisten en un grupo de hipotecas que han sido estructuradas o titulizadas para pagar intereses como un bono. Los MBS son creados por compañías llamadas agregadores, incluidas instituciones como Fannie Mae o Freddie Mac. Compran préstamos de los prestamistas, incluidos los grandes bancos, y los estructuran en un valor respaldado por hipotecas.
Si bien todos crecimos con la idea de que los bancos otorgan préstamos y luego los retienen hasta que vencen, la realidad es que existe una alta probabilidad de que su prestamista esté vendiendo el préstamo en lo que se conoce como el mercado hipotecario secundario. Aquí, los agregadores compran y venden hipotecas, encontrando el tipo adecuado de hipotecas para la seguridad que quieren crear y vender a los inversores. Esta es la razón más común por la que el administrador de préstamos hipotecarios de un prestatario cambia después de obtener un préstamo hipotecario.
Piense en un valor respaldado por hipotecas como un pastel gigante con miles de hipotecas incluidas. Los creadores de los MBS pueden dividir este pastel en potencialmente millones de porciones, cada una quizás con una pequeña parte de cada hipoteca, para brindarles a los inversores el tipo de rendimiento y riesgo que exigen.
Los agregadores pueden crear muchos tipos diferentes de segmentos de bonos a partir del grupo de hipotecas. El riesgo y la rentabilidad están correlacionados con los perfiles de los prestatarios en el otro extremo de las hipotecas. Por ejemplo, en el lado residencial, los asalariados estables con historiales de ingresos constantes y puntajes crediticios altos generalmente reciben una tasa de interés más baja en su hipoteca que los prestatarios que los prestamistas consideran de mayor riesgo y, por lo tanto, tienen una tasa de interés más alta en su préstamo. La tasa de interés representa el rendimiento de los valores respaldados por hipotecas y, en la mayoría de los casos, se ajusta por los movimientos de la tasa de interés y el riesgo de incumplimiento en la cartera de hipotecas.
Los valores respaldados por hipotecas suelen pagar a los inversores mensualmente, como las hipotecas detrás de los valores. Pero, a diferencia de un bono típico en el que recibe pagos de intereses durante la vigencia del bono y luego se le devuelve el capital, un MBS a menudo puede pagar tanto el capital como los intereses durante la vigencia del valor, por lo que no habrá un pago global en el final de la vida del MBS.
¿Cómo afectan los valores respaldados por hipotecas a las tasas hipotecarias?
El costo de los valores respaldados por hipotecas tiene un impacto directo en las tasas hipotecarias residenciales. Esto se debe a que las compañías hipotecarias pierden dinero cuando otorgan préstamos mientras el mercado está a la baja.
Cuando los precios de los valores respaldados por hipotecas caen, los proveedores de hipotecas generalmente aumentan las tasas de interés. Por el contrario, los proveedores de hipotecas reducen las tasas de interés cuando sube el precio de los MBS.
Entonces, ¿qué causa que cambien los costos de los valores respaldados por hipotecas? Hay una variedad de factores que afectan el precio de los valores respaldados por hipotecas, y los prestamistas lo controlan constantemente. Todo, desde las ganancias del mercado de valores hasta los precios más altos de la energía e incluso las cifras de desempleo, tienen la capacidad de influir en el costo.
Valores respaldados por hipotecas y el mercado inmobiliario
Entonces, ¿por qué los valores respaldados por hipotecas tienen sentido para los actores involucrados en la industria hipotecaria? Los valores respaldados por hipotecas en realidad hacen que la industria sea más eficiente, lo que significa que es más barato para cada parte acceder al mercado y obtener sus beneficios:
Prestamistas: Al vender sus préstamos, los bancos pueden enfocarse en generar tarifas para suscripción, lo que les permite usar su capital de manera más eficiente. A menudo requieren que los prestatarios cumplan con los estándares de préstamos conformes para que puedan vender hipotecas a los agregadores. También pueden vender los préstamos que tal vez no deseen conservar y conservar los que prefieran.
Agregadores: Los agregadores empaquetan hipotecas en MBS y ganan comisiones por hacerlo. Pueden dar características de valores respaldados por hipotecas que atraigan a ciertos inversionistas. Un suministro constante de préstamos conformes permite a los agregadores estructurar MBS de forma económica.
Prestatarios: Debido a que los agregadores demandan tantos préstamos conformes, aumentan la oferta de estos préstamos y reducen las tasas hipotecarias. Por lo tanto, los prestatarios pueden disfrutar de un mayor acceso al capital y tasas hipotecarias más bajas de lo que lo harían de otra manera.
Por supuesto, un acceso más fácil a la financiación es beneficioso para la industria de la vivienda, que puede construir y vender más casas a los consumidores que pueden acceder al crédito de forma más barata.
A los inversores también les gustan los valores respaldados por hipotecas, porque estos bonos pueden ofrecer ciertos tipos de exposición al riesgo que los inversores, principalmente los grandes actores institucionales, quieren tener. Incluso los propios bancos pueden invertir en MBS, diversificando su exposición de solo un mercado local.
Si bien el prestamista puede vender el préstamo, también puede conservar el derecho de administrar la hipoteca, lo que significa que gana una pequeña tarifa por cobrar el pago mensual y, en general, administrar la cuenta. Por lo tanto, puede continuar pagando a su prestamista cada mes por su hipoteca, pero el verdadero propietario de su hipoteca puede ser el inversionista que posee la garantía respaldada por hipoteca que contiene su préstamo.
Tipos de valores respaldados por hipotecas
Los valores respaldados por hipotecas pueden tener muchas características según lo que exija el mercado. Los creadores de los MBS piensan en su grupo de hipotecas como flujos de flujo de efectivo que pueden durar 10, 15 o 30 años, la duración típica de las hipotecas. Pero los préstamos subyacentes del bono pueden refinanciarse, y los inversionistas recuperan su principal y pierden el flujo de efectivo con el tiempo.
Al pensar en las características de la hipoteca como una corriente de riesgos y flujos de efectivo, los agregadores pueden crear bonos que tengan ciertos niveles de riesgo u otras características. Estos valores pueden basarse tanto en hipotecas de viviendas (valores respaldados por hipotecas residenciales) como en préstamos a empresas sobre propiedades comerciales (valores respaldados por hipotecas comerciales).
Existen diferentes tipos de valores respaldados por hipotecas en función de su estructura y complejidad:
Valores transferibles
En este tipo de valores respaldados por hipotecas, un fideicomiso tiene muchas hipotecas y asigna pagos de hipotecas a sus diversos inversionistas según la parte de los valores que poseen. Esta estructura es relativamente sencilla.
Obligación hipotecaria garantizada (CMO)
Este tipo de MBS es una estructura legal respaldada por las hipotecas que posee, pero tiene un giro. Piense de nuevo en la metáfora del pastel. A partir de un conjunto determinado de hipotecas, una CMO puede crear diferentes clases de valores que tienen diferentes riesgos y rendimientos. Por ejemplo, puede crear una clase segura de bonos que se pagan antes que otras clases de bonos. La última clase y la más riesgosa se paga solo si todas las demás clases reciben sus pagos.
Valores respaldados por hipotecas despojados (SMBS)
Este tipo de garantía básicamente divide el pago de la hipoteca en dos partes, el pago de capital y el pago de intereses. Luego, los inversores pueden comprar el valor que paga el principal (que paga menos al principio pero crece) o el que paga intereses (que paga más pero disminuye con el tiempo).
Estas estructuras permiten a los inversores invertir en valores respaldados por hipotecas con ciertos riesgos y recompensas. Por ejemplo, un inversionista podría comprar una porción relativamente segura de un CMO y tener una alta probabilidad de ser reembolsado, pero a costa de un rendimiento general más bajo.
Pros y contras de invertir en MBS
Al igual que con cualquier tipo de inversión, existen pros y contras, y ninguna inversión está exenta de riesgos.
Ventajas
Pagar una tasa de interés fija
Por lo general, tienen rendimientos más altos que los bonos del gobierno de EE. UU.
Menos correlacionado con las acciones que otros valores de renta fija de mayor rendimiento, como los bonos corporativos.
Contras
Si un prestatario no paga los intereses y el capital de su préstamo, el inversionista finalmente perderá dinero
El prestatario puede refinanciar su préstamo o pagar su préstamo más rápido de lo esperado, lo que puede tener un impacto negativo en los rendimientos.
Mayor riesgo de tasa de interés porque el costo de los MBS puede caer tan pronto como aumenten las tasas de interés
Historia de los valores respaldados por hipotecas
El primer valor respaldado por hipotecas moderno fue emitido en 1970 por la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno, mejor conocida como Ginnie Mae. Estos valores respaldados por hipotecas en realidad estaban respaldados por el gobierno de los EE. UU. y eran atractivos debido a sus bajas tasas de interés.
Ginnie Mae comenzó a proporcionar valores respaldados por hipotecas en un esfuerzo por atraer fondos adicionales, que luego se usaron para comprar más préstamos hipotecarios y ampliar las viviendas asequibles. Poco después, las agencias federales de vivienda Fannie Mae y Freddie Mac también comenzaron a ofrecer su versión de MBS.
El primer MBS privado no se emitió hasta 1977, cuando Lew Ranieri del ahora desaparecido grupo de inversión Salomon Brothers desarrolló el primer MBS residencial respaldado por proveedores de hipotecas, en lugar del gobierno. Los MBS de Ranieri se ofrecieron en bonos a 5 y 10 años, lo que resultó atractivo para los inversores que podían obtener rendimientos más rápidamente.
A lo largo de los años, los valores respaldados por hipotecas han evolucionado y crecido significativamente. Hasta noviembre de 2021, las instituciones financieras han emitido $293,500 millones en valores respaldados por hipotecas.
Valores respaldados por hipotecas hoy
Si bien los valores respaldados por hipotecas estuvieron en el centro de la crisis financiera mundial en 2008 y 2009, continúan siendo una parte importante de la economía actual porque satisfacen necesidades reales y brindan beneficios tangibles a los actores de las industrias hipotecaria y de vivienda.
La titulización de hipotecas no solo proporciona una mayor liquidez a los inversores, prestamistas y prestatarios; también ofrece una forma de respaldar el mercado de la vivienda, que es uno de los mayores motores del crecimiento económico en los EE. UU. Un mercado de la vivienda sólido suele impulsar una economía fuerte y ayuda a emplear a muchos trabajadores.
Línea de fondo
Si bien es posible que no trate con un valor respaldado por hipotecas en su vida diaria, son parte de la maquinaria que mantiene el sistema financiero en funcionamiento y ayuda a los prestatarios a acceder al capital de manera más económica. Puede ser útil entender que el mercado de MBS tiene una poderosa influencia sobre cómo calificar para un préstamo conforme, y quién recibe dinero y por cuánto.
Reflejos
Los valores respaldados por hipotecas (MBS) convierten a un banco en un intermediario entre el comprador de vivienda y la industria de inversión.
Para el inversor, un MBS es tan seguro como los préstamos hipotecarios que lo respaldan.
El banco maneja los préstamos y luego los vende con descuento para empaquetarlos como MBS a los inversionistas como un tipo de bono garantizado.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cuáles son los tipos de valores respaldados por hipotecas (MBS)?
Hay dos tipos comunes de MBS: transferencias y obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO). Los traspasos están estructurados como fideicomisos en los que los pagos de la hipoteca se cobran y pasan a los inversionistas. Por lo general, tienen vencimientos declarados de cinco, 15 o 30 años. Los CMO consisten en múltiples grupos de valores que se conocen como porciones o tramos. Los tramos reciben calificaciones crediticias que determinan las tasas que se devuelven a los inversores.
¿Cuál es la relación entre MBS y un banco?
Esencialmente, el valor respaldado por hipotecas convierte al banco en un intermediario entre el comprador de vivienda y la industria de inversión. Un banco puede otorgar hipotecas a sus clientes y luego venderlas con descuento para incluirlas en un MBS. El banco registra la venta como una ventaja en su hoja de balance y no pierde nada si el comprador de la casa no paga en algún momento. Este proceso funciona para todos los involucrados siempre y cuando todos hagan lo que se supone que deben hacer. Es decir, el banco mantiene estándares razonables para otorgar hipotecas; el propietario sigue pagando a tiempo y las agencias de calificación crediticia que revisan los MBS realizan la debida diligencia.
¿Qué es un valor respaldado por activos (ABS)?
Un valor respaldado por activos (ABS) es un tipo de inversión financiera que está garantizada por un grupo subyacente de activos, generalmente los que generan un flujo de efectivo de la deuda, como préstamos, arrendamientos, saldos de tarjetas de crédito o cuentas por cobrar. Toma la forma de un bono o pagaré, que paga ingresos a una tasa fija durante un período de tiempo determinado, hasta el vencimiento. Para los inversores orientados a los ingresos, los ABS pueden ser una alternativa a otros instrumentos de deuda, como bonos corporativos o fondos de bonos. Para los emisores, los ABS les permiten recaudar efectivo que se puede utilizar para préstamos u otros fines de inversión.
