Безопасность, обеспеченная ипотечным кредитом (MBS)

Что такое ипотечная ценная бумага?

Ценная бумага, обеспеченная ипотекой (MBS), похожа на облигацию, созданную на основе процентов и основного долга по ипотечным кредитам.

С традиционной облигацией компания или правительство занимает деньги и выпускает облигации для инвесторов. Как правило, по облигациям выплачиваются проценты, а затем по истечении срока выплачивается основная сумма. Однако в случае с ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, платежи инвесторам осуществляются за счет тысяч ипотечных кредитов, лежащих в основе облигации.

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, предлагают ключевые преимущества для участников ипотечного рынка, включая банки, инвесторов и даже самих заемщиков. Однако инвестирование в MBS имеет как плюсы, так и минусы.

Как работают ценные бумаги с ипотечным покрытием?

Ипотечные ценные бумаги состоят из группы ипотечных кредитов, которые были структурированы или секьюритизированы для выплаты процентов подобно облигациям. MBS создаются компаниями, называемыми агрегаторами, включая такие организации, как Fannie Mae или Freddie Mac. Они покупают кредиты у кредиторов, включая крупные банки, и структурируют их в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой.

Хотя мы все выросли с идеей, что банки выдают кредиты, а затем удерживают их до погашения, реальность такова, что существует высокая вероятность того, что ваш кредитор продает кредит на так называемом вторичном ипотечном рынке. Здесь агрегаторы покупают и продают ипотечные кредиты, находя подходящие виды ипотечных кредитов для ценных бумаг, которые они хотят создать, и продать их инвесторам. Это наиболее распространенная причина смены поставщика ипотечного кредита заемщика после получения ипотечного кредита.

Думайте об ипотечной ценной бумаге как о гигантском пироге, в который вброшены тысячи ипотечных кредитов. Создатели MBS могут разрезать этот пирог на потенциально миллионы кусочков — каждый, возможно, с небольшой частью каждой ипотеки — чтобы дать инвесторам тот доход и риск, который они требуют.

Агрегаторы могут создавать множество различных видов срезов облигаций из пула ипотечных кредитов. Риск и доход коррелируют с профилями заемщиков на другом конце ипотечных кредитов. Например, что касается жилых помещений, лица со стабильным доходом, стабильным доходом и высоким кредитным рейтингом обычно получают более низкую процентную ставку по своей ипотеке, чем заемщики, которые кредиторы считают более рискованными и, следовательно, имеют более высокую процентную ставку по своей ссуде. Процентная ставка представляет собой доход от ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, и в большинстве случаев корректируется с учетом изменений процентных ставок и риска дефолта в портфеле ипотечных кредитов.

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, обычно выплачиваются инвесторам ежемесячно, как и ипотечные кредиты, стоящие за ценными бумагами. Но, в отличие от типичной облигации, по которой вы получаете процентные платежи в течение срока действия облигации, а затем возвращаете основную сумму, MBS часто может выплачивать как основную сумму, так и проценты в течение срока действия ценной бумаги, поэтому не будет единовременного платежа в конец жизни МБС.

Как ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, влияют на ставки по ипотечным кредитам?

Стоимость ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, напрямую влияет на ставки по жилищным ипотечным кредитам. Это связано с тем, что ипотечные компании теряют деньги, когда выдают кредиты во время падения рынка.

Когда цены на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, падают, поставщики ипотечных кредитов обычно повышают процентные ставки. И наоборот, поставщики ипотечных кредитов снижают процентные ставки, когда цена MBS растет.

Итак, что приводит к изменению цен на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой? Существует множество факторов, влияющих на цену ипотечных ценных бумаг, и кредиторы постоянно отслеживают ее. Все, от роста фондового рынка до более высоких цен на энергоносители и даже уровня безработицы, может влиять на стоимость.

Ипотечные ценные бумаги и рынок жилья

Так почему же ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, имеют смысл для игроков, участвующих в ипотечной индустрии? Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, на самом деле делают отрасль более эффективной, а это означает, что каждой стороне дешевле получить доступ к рынку и получить его преимущества:

• Кредиторы: продавая свои кредиты, банки могут сосредоточиться на получении комиссионных за андеррайтинг, что позволяет им более эффективно использовать свой капитал. Они часто требуют от заемщиков соблюдения соответствующих кредитных стандартов, чтобы они могли продавать ипотечные кредиты агрегаторам. Они также могут продавать ссуды, которые они, возможно, не хотят оставлять, сохраняя при этом те, которые они предпочитают.

• Агрегаторы: агрегаторы упаковывают ипотечные кредиты в MBS и получают за это комиссию. Они могут придавать ценным бумагам с ипотечным покрытием те характеристики, которые нравятся определенным инвесторам. Стабильное предложение соответствующих кредитов позволяет агрегаторам дешево структурировать MBS.

• Заемщики: Поскольку агрегаторы требуют так много соответствующих кредитов, они увеличивают предложение этих кредитов и снижают ставки по ипотечным кредитам. Таким образом, заемщики могут получить более широкий доступ к капиталу и более низкие ставки по ипотечным кредитам, чем в противном случае.

Конечно, более легкий доступ к финансированию выгоден жилищному сектору, который может строить и продавать больше домов потребителям, имеющим более дешевый доступ к кредитам.

Инвесторам также нравятся ценные бумаги с ипотечным покрытием, потому что эти облигации могут предлагать определенные виды риска, которые хотят иметь инвесторы, в основном крупные институциональные игроки. Даже сами банки могут инвестировать в MBS, диверсифицируя свое присутствие только на местном рынке.

Хотя кредитор может продать ссуду, он также может сохранить за собой право обслуживать ипотеку, что означает, что он получает небольшую комиссию за сбор ежемесячного платежа и общее управление счетом. Таким образом, вы можете продолжать ежемесячно платить своему кредитору по ипотечному кредиту, но реальным владельцем вашего ипотечного кредита могут быть инвесторы, которые владеют ценными бумагами, обеспеченными ипотечным кредитом, содержащим ваш кредит.

Типы ипотечных ценных бумаг

Ценные бумаги с ипотечным покрытием могут иметь множество характеристик в зависимости от требований рынка. Создатели MBS думают о своем пуле ипотечных кредитов как о потоках денежных потоков, которые могут длиться 10, 15 или 30 лет — типичная продолжительность ипотечных кредитов. Но ссуды, лежащие в основе облигации, могут быть рефинансированы, а инвесторам будет возвращена их основная сумма, и они со временем потеряют денежный поток.

Думая о характеристиках ипотеки как о потоке рисков и денежных потоков, агрегаторы могут создавать облигации с определенным уровнем риска или другими характеристиками. Эти ценные бумаги могут быть основаны как на жилищной ипотеке (жилые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой), так и на ссудах предприятиям на коммерческую недвижимость (коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой).

Существуют различные типы ипотечных ценных бумаг в зависимости от их структуры и сложности:

Сквозные ценные бумаги

В этом типе ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, траст держит много ипотечных кредитов и распределяет платежи по ипотечным кредитам среди своих различных инвесторов в зависимости от того, какой долей ценных бумаг они владеют. Эта структура относительно проста.

Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO)

Этот тип MBS представляет собой юридическую структуру, обеспеченную принадлежащими ей ипотечными кредитами, но у нее есть своя изюминка. Подумайте еще раз о метафоре пирога. Из определенного пула ипотечных кредитов CMO может создавать различные классы ценных бумаг, которые имеют разные риски и доходность. Например, он может создать безопасный класс облигаций, которые оплачиваются раньше других классов облигаций. Последний и самый рискованный класс выплачивается только в том случае, если все остальные классы получают свои выплаты.

Разделенные ценные бумаги с ипотечным покрытием (SMBS)

Этот вид безопасности в основном разделяет платеж по ипотеке на две части: погашение основного долга и выплата процентов. Затем инвесторы могут купить либо ценную бумагу, выплачивающую основную сумму (которая вначале выплачивается меньше, но растет), либо ценную бумагу, выплачивающую проценты (которая выплачивается больше, но со временем снижается).

Эти структуры позволяют инвесторам инвестировать в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, с определенными рисками и выгодами. Например, инвестор может купить относительно безопасную часть CMO и иметь высокие шансы на возмещение, но за счет более низкой общей прибыли.

Плюсы и минусы инвестирования в MBS

Как и в любом виде инвестиций, здесь есть плюсы и минусы, и ни одно вложение не обходится без риска.

Плюсы

• Платите фиксированную процентную ставку

• Обычно имеют более высокую доходность, чем государственные облигации США.

• Менее коррелирует с акциями, чем другие высокодоходные ценные бумаги с фиксированным доходом, такие как корпоративные облигации.

Минусы

• Если заемщик не сможет погасить проценты по кредиту и основную сумму, инвестор в конечном итоге потеряет деньги.

• Заемщик может рефинансировать свой кредит или погасить кредит быстрее, чем ожидалось, что может негативно сказаться на доходах.

• Более высокий процентный риск, поскольку стоимость MBS может упасть, как только процентные ставки повысятся.

История ипотечных ценных бумаг

Первая современная ценная бумага, обеспеченная ипотекой, была выпущена в 1970 году Национальной ипотечной ассоциацией правительства, более известной как Джинни Мэй. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, были на самом деле обеспечены правительством США и привлекали внимание низкими процентными ставками.

Джинни Мэй начала выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, чтобы привлечь дополнительные средства, которые затем использовались для покупки дополнительных ипотечных кредитов и расширения доступного жилья. Вскоре после этого федеральные жилищные агентства Fannie Mae и Freddie Mac также начали предлагать свои версии MBS.

Первая частная MBS не была выпущена до 1977 года, когда Лью Раньери из ныне несуществующей инвестиционной группы Salomon Brothers разработал первую жилищную MBS, которую поддерживали поставщики ипотечных кредитов, а не правительство. MBS Раньери предлагались в виде 5- и 10-летних облигаций, что было привлекательно для инвесторов, которые могли быстрее получить доход.

За прошедшие годы ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, значительно развились и выросли. По состоянию на ноябрь 2021 года финансовые учреждения выпустили ценных бумаг с ипотечным покрытием на сумму 293,5 миллиарда долларов.

Ценные бумаги с ипотечным покрытием сегодня

Хотя ценные бумаги с ипотечным покрытием были в центре мирового финансового кризиса в 2008 и 2009 годах, сегодня они продолжают оставаться важной частью экономики, поскольку они служат реальным потребностям и приносят ощутимые выгоды игрокам в ипотечной и жилищной отраслях.

Секьюритизация ипотечных кредитов не только обеспечивает повышенную ликвидность для инвесторов, кредиторов и заемщиков; он также предлагает способ поддержать рынок жилья, который является одним из крупнейших двигателей экономического роста в США. Сильный рынок жилья часто поддерживает сильную экономику и помогает нанять много рабочих.

Нижняя линия

Хотя вы можете не иметь дело с ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, в своей повседневной жизни, они являются частью механизма, который поддерживает работу финансовой системы и помогает заемщикам получить более дешевый доступ к капиталу. Может быть полезно понять, что рынок MBS оказывает сильное влияние на то, как претендовать на получение соответствующей ссуды, а также на то, кто получает деньги и в каком размере.

Особенности

• Ипотечные ценные бумаги (MBS) превращают банк в посредника между покупателем жилья и инвестиционной индустрией.

• Для инвестора MBS так же безопасен, как ипотечные кредиты, которые его поддерживают.

• Банк обрабатывает ссуды, а затем продает их со скидкой, чтобы упаковать их в MBS для инвесторов в качестве типа обеспеченных облигаций.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Какие существуют типы ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS)?

Существует два распространенных типа MBS: сквозные и обеспеченные ипотечные обязательства (CMO). Транзиты структурированы как трасты, в которых платежи по ипотечным кредитам собираются и передаются инвесторам. Как правило, они имеют установленный срок погашения в пять, 15 или 30 лет. CMO состоят из нескольких пулов ценных бумаг, известных как срезы или транши. Траншам присваиваются кредитные рейтинги, которые определяют ставки, возвращаемые инвесторам.

Какая связь между MBS и банком?

По сути, ипотечная ценная бумага превращает банк в посредника между покупателем жилья и инвестиционной индустрией. Банк может выдавать ипотечные кредиты своим клиентам, а затем продавать их со скидкой для включения в MBS. Банк регистрирует продажу как плюс в своем балансе и ничего не теряет, если покупатель жилья когда-нибудь в будущем не выполнит свои обязательства. Этот процесс работает для всех заинтересованных сторон, пока каждый делает то, что должен делать. То есть банк соблюдает разумные стандарты выдачи ипотечных кредитов; домовладелец продолжает платить вовремя, а рейтинговые агентства, которые проверяют MBS, проводят комплексную проверку.

Что такое ценная бумага, обеспеченная активами (ABS)?

Ценные бумаги, обеспеченные активами (ABS), — это тип финансовых инвестиций, которые обеспечены базовым пулом активов — обычно теми, которые генерируют денежный поток за счет долга, такого как кредиты, аренда, остатки по кредитным картам или дебиторская задолженность. Он принимает форму облигации или векселя, по которому выплачивается доход по фиксированной ставке в течение установленного периода времени до погашения. Для инвесторов, ориентированных на доход, АБС могут быть альтернативой другим долговым инструментам, таким как корпоративные облигации или фонды облигаций. Для эмитентов АБС позволяют им привлекать денежные средства, которые можно использовать для кредитования или других инвестиционных целей.