Mortgage Backed Security (MBS)
Mikä on asuntolainavakuus?
Asuntolainavakuudelliset arvopaperit (MBS) on kuin joukkovelkakirjalaina, joka on luotu asuntolainojen koroista ja pääomasta.
Perinteisellä joukkovelkakirjalainalla yritys tai valtio lainaa rahaa ja laskee liikkeeseen joukkovelkakirjalainan sijoittajille. Joukkovelkakirjoille tyypillisesti maksetaan korkomaksut ja sen jälkeen pääoma maksetaan takaisin erääntyessä. Asuntolainavakuudellisissa arvopapereissa maksut sijoittajille tulevat kuitenkin joukkovelkakirjalainan taustalla olevista tuhansista kiinnityksistä.
Asuntolainavakuudelliset arvopaperit tarjoavat keskeisiä etuja asuntolainamarkkinoiden toimijoille, mukaan lukien pankeille, sijoittajille ja jopa lainanottajille itselleen. MBS:ään sijoittamisella on kuitenkin hyviä ja huonoja puolia.
Kuinka asuntolainavakuudelliset arvopaperit toimivat?
Asuntolainavakuudelliset arvopaperit koostuvat joukosta kiinnityksiä, jotka on strukturoitu tai arvopaperistettu maksamaan korkoa kuten joukkovelkakirjalaina. MBS:itä luovat yritykset, joita kutsutaan aggregaattoreiksi, mukaan lukien laitokset, kuten Fannie Mae tai Freddie Mac. He ostavat lainoja lainanantajilta, mukaan lukien suuret pankit, ja strukturoivat ne asuntolainavakuudellisiksi arvopapereiksi.
Vaikka me kaikki kasvoimme ajatukseen, että pankit myöntävät lainoja ja sitten pitävät lainat, kunnes ne erääntyvät, todellisuus on, että on suuri mahdollisuus, että lainanantajasi myy lainan niin sanotuille toissijaisille asuntolainamarkkinoille. Täällä aggregaattorit ostavat ja myyvät asuntolainoja ja löytävät oikeantyyppiset asuntolainat haluamansa vakuudelle ja myydään edelleen sijoittajille. Tämä on yleisin syy, miksi lainanottajan asuntolainanhoitaja vaihtuu asuntolainavakuutuksen jälkeen.
Ajattele asuntolainavakuudellista arvopaperia kuin jättimäistä piirakkaa, johon on heitetty tuhansia asuntolainoja. MBS:n luojat voivat leikata tämän piirakan mahdollisesti miljooniin siivuihin - jokaiseen kenties pieni pala jokaisesta asuntolainasta - antaakseen sijoittajille sellaisen tuoton ja riskin, jota he vaativat.
Aggregaattorit voivat luoda monia erilaisia joukkovelkakirjaviipaleita asuntolainapoolista. Riski ja tuotto korreloivat asuntolainojen toisessa päässä olevien lainanottajien profiileihin. Esimerkiksi asuntopuolella vakaat tulot ja korkeat luottotiedot saavat asuntolainaansa yleensä alhaisemman koron kuin lainanottajat, jotka pitävät suurempana riskinä ja siksi heillä on korkeampi korko lainalleen. Korko edustaa asuntolainavakuudellisten arvopapereiden tuottoa, ja useimmissa tapauksissa sitä oikaistaan korkotason muutoksilla ja asuntolainasalkun maksukyvyttömyysriskillä.
Asuntolainavakuudelliset arvopaperit maksavat sijoittajille tyypillisesti kuukausittain, kuten arvopapereiden takana olevat kiinnitykset. Mutta toisin kuin tyypillisessä joukkovelkakirjalainassa, jossa saat korkomaksuja joukkovelkakirjalainan voimassaoloajan ja saat sen jälkeen pääomasi takaisin, MBS voi usein maksaa sekä pääoman että koron arvopaperin voimassaoloaikana, joten kertakorvausta ei suoriteta MBS:n elämän loppu.
Miten asuntolainavakuudelliset arvopaperit vaikuttavat asuntolainojen korkoihin?
Asuntolainavakuudellisten arvopapereiden hinnalla on suora vaikutus asuntolainojen korkoihin. Tämä johtuu siitä, että asuntolainayhtiöt menettävät rahaa myöntäessään lainoja markkinoiden laskussa.
Kun asuntolainavakuudellisten arvopapereiden hinnat laskevat, asuntolainan tarjoajat yleensä nostavat korkoja. Sitä vastoin asuntolainan tarjoajat laskevat korkoja, kun MBS:n hinta nousee.
Joten mikä aiheuttaa asuntolainavakuudellisten turvakustannusten muuttumisen? Asuntolainavakuudellisten arvopapereiden hintaan vaikuttavat monet tekijät, ja lainanantajat seuraavat sitä jatkuvasti. Kaikella osakemarkkinoiden voitoista korkeampiin energiahintoihin ja jopa työttömyyslukuihin on kyky vaikuttaa kustannuksiin.
Asuntolainavakuudelliset arvopaperit ja asuntomarkkinat
Joten miksi asuntolainavakuudelliset arvopaperit ovat järkeviä asuntolainateollisuuden toimijoille? Asuntolainavakuudelliset arvopaperit itse asiassa tekevät alasta tehokkaamman, mikä tarkoittaa, että kummankin osapuolen on halvempaa päästä markkinoille ja saada sen edut:
Lainaajat: Myymällä lainojaan pankit voivat keskittyä vakuutusmaksujen keräämiseen, jolloin ne voivat käyttää pääomaansa tehokkaammin. Ne vaativat usein lainaajia täyttämään asianmukaiset lainavaatimukset, jotta he voivat myydä asuntolainoja yhdistäjille. He voivat myös myydä lainat, joita he eivät ehkä halua pitää, mutta säilyttävät haluamansa lainat.
Kokoajat: Aggregaattorit paketoivat asuntolainat MBS:iin ja ansaitsevat siitä maksuja. Ne voivat tarjota asuntolainavakuudellisille arvopapereille ominaisuuksia, jotka vetoavat tiettyihin sijoittajiin. Vakiintuneiden lainojen tarjonta mahdollistaa aggregaattoreiden strukturoida MBS:itä halvalla.
Lainaajat: Koska yhdistäjät vaativat niin monia lainojen mukaisia lainoja, ne lisäävät näiden lainojen tarjontaa ja laskevat asuntolainojen korkoja. Joten lainanottajat voivat saada paremman pääoman ja alhaisemmat asuntolainakorot kuin muuten.
Helpompi rahoituksen saanti hyödyttää tietysti asuntoteollisuutta, joka voi rakentaa ja myydä enemmän asuntoja kuluttajille, jotka saavat lainaa halvemmalla.
Sijoittajat pitävät myös asuntolainavakuudellisista arvopapereista, koska nämä joukkovelkakirjat voivat tarjota tietynlaista riskialttiutta, jota sijoittajat, lähinnä suuret institutionaaliset toimijat, haluavat. Jopa pankit voivat itse sijoittaa MBS-rahastoihin ja hajauttaa riskinsä vain paikallisilta markkinoilta.
Vaikka lainanantaja voi myydä lainan, se voi myös säilyttää oikeuden asuntolainaan, mikä tarkoittaa, että se ansaitsee pienen maksun kuukausierän keräämisestä ja tilin yleisestä hoitamisesta. Voit siis edelleen maksaa lainanantajallesi joka kuukausi asuntolainastasi, mutta asuntolainasi todellinen omistaja voivat olla sijoittajat, joilla on lainasi sisältävä asuntolainavakuus.
Asuntolainavakuudellisten arvopapereiden tyypit
Asuntolainavakuudellisilla arvopapereilla voi olla monia ominaisuuksia riippuen siitä, mitä markkinat vaativat. MBS:n luojat ajattelevat asuntolainaansa kassavirroina, jotka voivat kestää 10, 15 tai 30 vuotta - asuntolainojen tyypillinen pituus. Mutta joukkovelkakirjalainan taustalla olevat lainat voidaan jälleenrahoittaa, ja sijoittajat saavat takaisin pääomansa ja menettävät kassavirran ajan myötä.
Ajattelemalla asuntolainan ominaisuuksia riskien ja kassavirtojen virtana yhdistäjät voivat luoda joukkovelkakirjoja, joilla on tietyt riskitasot tai muut ominaisuudet. Nämä arvopaperit voivat perustua sekä asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin (asuntokiinnitysvakuudellisiin arvopapereihin) tai liikekiinteistöihin yrityksille myönnettyihin lainoihin (kiinnitysvakuudelliset arvopaperit).
Kiinnitysvakuudellisia arvopapereita on erilaisia niiden rakenteen ja monimutkaisuuden perusteella:
Pass-through arvopaperit
Tämän tyyppisissä kiinnitysvakuudellisissa arvopapereissa säätiö omistaa monia kiinnityksiä ja jakaa asuntolainamaksut eri sijoittajilleen sen mukaan, minkä osuuden arvopapereista he omistavat. Tämä rakenne on suhteellisen yksinkertainen.
Vakuudellinen asuntolainavastuu (CMO)
Tämäntyyppinen MBS on oikeudellinen rakenne, jota tukevat sen omistamat asuntolainat, mutta siinä on kierre. Ajattele piirakan metaforaa uudelleen. Tietystä kiinnityspoolista CMO voi luoda erilaisia arvopaperiluokkia, joilla on erilaiset riskit ja tuotto. Se voi esimerkiksi luoda turvallisen joukkovelkakirjaluokan, joka maksetaan ennen muita joukkovelkakirjalajeja. Viimeinen ja riskialttein luokka maksetaan vain, jos kaikki muut luokat saavat maksunsa.
Kiinnitysvakuudelliset arvopaperit (SMBS)
Tällainen vakuus jakaa periaatteessa asuntolainan maksun kahteen osaan, pääoman takaisinmaksuun ja koronmaksuun. Sijoittajat voivat sitten ostaa joko pääoman maksavan arvopaperin (joka maksaa aluksi vähemmän, mutta kasvaa) tai korkoa maksavan arvopaperin (joka maksaa enemmän, mutta laskee ajan myötä).
Näiden rakenteiden avulla sijoittajat voivat sijoittaa asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin tietyin riskein ja eduin. Esimerkiksi sijoittaja voisi ostaa suhteellisen turvallisen osan yhteisestä markkinajärjestelystä ja hänellä on suuri mahdollisuus saada takaisin, mutta alhaisemman kokonaistuoton kustannuksella.
MBS:iin sijoittamisen plussat ja miinukset
Kuten kaikilla sijoitustyypeillä, on hyvät ja huonot puolensa, eikä mikään sijoitus ole riskitön.
###Plussat
Maksa kiinteä korko
Niillä on tyypillisesti korkeampi tuotto kuin Yhdysvaltain valtion obligaatioilla
Korreloi vähemmän osakkeisiin kuin muut korkeatuottoiset kiinteätuottoiset arvopaperit, kuten yritysten joukkovelkakirjat
###Haittoja
Jos lainanottaja ei pysty maksamaan lainan korkoa ja pääomaa takaisin, sijoittaja menettää lopulta rahaa
Lainaaja voi jälleenrahoittaa lainansa tai maksaa lainansa takaisin odotettua nopeammin, mikä voi vaikuttaa negatiivisesti tuottoon
Korkeampi korkoriski, koska MBS:n kustannukset voivat laskea heti korkojen noustessa
Asuntolainavakuudellisten arvopapereiden historia
Ensimmäisen nykyajan asuntolainavakuudellisen vakuuden julkaisi vuonna 1970 Government National Mortgage Association, joka tunnetaan paremmin nimellä Ginnie Mae. Nämä asuntolainavakuudelliset arvopaperit olivat itse asiassa Yhdysvaltain hallituksen tukemia, ja ne olivat houkuttelevia alhaisten korkojensa vuoksi.
Ginnie Mae alkoi tarjota asuntolainavakuudellisia arvopapereita pyrkiessään tuomaan lisää varoja, joita käytettiin sitten lisää asuntolainojen ostamiseen ja kohtuuhintaisten asuntojen laajentamiseen. Pian tämän jälkeen myös liittovaltion asuntotoimistot Fannie Mae ja Freddie Mac alkoivat tarjota MBS-versiotaan.
Ensimmäinen yksityinen MBS julkaistiin vasta vuonna 1977, jolloin Lew Ranieri nyt lakkautetusta sijoitusryhmästä Salomon Brothers kehitti ensimmäisen asunto-MBS:n, jota tukivat asuntolainan tarjoajat valtion sijaan. Ranierin MBS-lainoja tarjottiin 5- ja 10-vuotisina joukkovelkakirjoina, mikä houkutteli sijoittajia, jotka näkivät tuoton nopeammin.
Vuosien varrella asuntolainavakuudelliset arvopaperit ovat kehittyneet ja kasvaneet merkittävästi. Marraskuussa 2021 rahoituslaitokset ovat laskeneet liikkeeseen 293,5 miljardin dollarin arvosta asuntolainavakuudellisia arvopapereita.
Asuntolainavakuudelliset arvopaperit tänään
Vaikka asuntolainavakuudelliset arvopaperit olivat maailmanlaajuisen finanssikriisin keskipisteenä vuosina 2008 ja 2009, ne ovat edelleen tärkeä osa taloutta tänään, koska ne palvelevat todellisia tarpeita ja tarjoavat konkreettisia etuja asuntolaina- ja asuntoalan toimijoille.
ei ainoastaan asuntolainojen arvopaperistaminen lisää likviditeettiä sijoittajille, lainanantajille ja lainanottajille; Se tarjoaa myös tavan tukea asuntomarkkinoita, jotka ovat yksi Yhdysvaltojen suurimmista talouskasvun moottoreista. Vahvat asuntomarkkinat tukevat usein vahvaa taloutta ja auttavat työllistämään monia työntekijöitä.
lopputulos
Vaikka et ehkä käsittele asuntolainavakuudellisia arvopapereita jokapäiväisessä elämässäsi, ne ovat osa koneistoa, joka pitää rahoitusjärjestelmän käynnissä ja auttaa lainaajia saamaan pääomaa halvemmalla. Voi olla hyödyllistä ymmärtää, että MBS-markkinoilla on voimakas vaikutus siihen, kuinka vaatimukset täyttävä laina voidaan saada ja kuka saa rahaa ja kuinka paljon.
##Kohokohdat
Asuntolainavakuudelliset arvopaperit (MBS) tekevät pankista välittäjän asunnonostajan ja sijoitusalan välillä.
Sijoittajalle MBS on yhtä turvallinen kuin sitä tukevat asuntolainat.
Pankki käsittelee lainat ja myy ne sitten alennuksella pakattavaksi MBS:iksi sijoittajille eräänlaisena vakuudellisena joukkovelkakirjalainana.
##UKK
Mitä ovat asuntolainavakuudelliset arvopaperit (MBS)?
On olemassa kaksi yleistä MBS-tyyppiä: pass-through ja vakuudelliset kiinnitysvelat (CMO). Pass-through-järjestelmät on rakennettu säätiöiksi, joissa asuntolainan maksut kerätään ja välitetään sijoittajille. Niiden maturiteetti on yleensä viisi, 15 tai 30 vuotta. Yhteiset markkinajärjestelyt koostuvat useista arvopapereiden ryhmistä, jotka tunnetaan slice- eli osina. Eräille annetaan luottoluokitukset, jotka määrittävät sijoittajille palautettavat korot.
Mikä on MBS:n ja pankin välinen suhde?
Pohjimmiltaan asuntolainavakuudelliset arvopaperit tekevät pankista välittäjän asunnonostajan ja sijoitusalan välillä. Pankki voi myöntää asuntolainoja asiakkailleen ja myydä ne sitten alennuksella sisällytettäväksi MBS:ään. Pankki kirjaa myynnin plussaksi taseeseensa eikä menetä mitään, jos asunnonostaja epäonnistuu joskus. Tämä prosessi toimii kaikille asianosaisille niin kauan kuin kaikki tekevät mitä heidän kuuluu tehdä. Toisin sanoen pankki noudattaa kohtuullisia vaatimuksia asuntolainojen myöntämisessä; asunnonomistaja maksaa aina ajallaan, ja MBS:ää arvioivat luottoluokituslaitokset suorittavat due diligence -tarkastuksen.
Mikä on omaisuusvakuusturva (ABS)?
Omaisuusvakuudelliset arvopaperit (ABS) on eräänlainen rahoitussijoitus, jonka takaavat omaisuuserät – yleensä ne, jotka tuottavat kassavirtaa velasta, kuten lainoista, leasingsopimuksista, luottokorttisaldoista tai saamisista. Se on joukkovelkakirjalaina tai seteli, joka maksaa tuloja kiinteällä korolla tietyn ajan, eräpäivään asti. Liikkeeseenlaskijat ABS:t antavat heille mahdollisuuden kerätä käteistä, jota voidaan käyttää lainaamiseen tai muihin sijoitustarkoituksiin.
