Zabezpieczenia zabezpieczone hipoteką (MBS)

Co to jest zabezpieczenie zabezpieczone hipoteką?

Zabezpieczenia hipoteczne (MBS) są jak obligacje utworzone z odsetek i kapitału z hipotek mieszkaniowych.

W przypadku tradycyjnej obligacji firma lub rząd pożycza pieniądze i emituje obligacje inwestorom. Zazwyczaj w przypadku obligacji dokonuje się płatności odsetek, a następnie kapitał jest spłacany w terminie zapadalności. Jednak w przypadku zabezpieczenia zabezpieczonego hipoteką płatności dla inwestorów pochodzą z tysięcy kredytów hipotecznych, które stanowią podstawę obligacji.

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką oferują kluczowe korzyści graczom na rynku kredytów hipotecznych, w tym bankom, inwestorom, a nawet samym kredytobiorcom. Jednak inwestowanie w MBS ma swoje plusy i minusy.

Jak działają papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką?

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką składają się z grupy kredytów hipotecznych, które zostały skonstruowane lub zsekurytyzowane w celu spłaty odsetek jak obligacja. MBS są tworzone przez firmy zwane agregatorami, w tym instytucje takie jak Fannie Mae czy Freddie Mac. Kupują pożyczki od pożyczkodawców, w tym dużych banków, i tworzą z nich papier wartościowy zabezpieczony hipoteką.

Chociaż wszyscy dorastaliśmy w przekonaniu, że banki udzielają pożyczek, a następnie wstrzymują je do czasu ich zapadalności, w rzeczywistości istnieje duża szansa, że pożyczkodawca sprzedaje pożyczkę na tak zwanym wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Tutaj agregatorzy kupują i sprzedają kredyty hipoteczne, znajdując odpowiedni rodzaj kredytu hipotecznego na zabezpieczenie, które chcą stworzyć i sprzedać inwestorom. Jest to najczęstszy powód, dla którego podmiot obsługujący kredyt hipoteczny kredytobiorcy zmienia się po zabezpieczeniu kredytu hipotecznego.

Pomyśl o zabezpieczeniu hipotecznym jak o gigantycznym torcie, do którego wrzucono tysiące kredytów hipotecznych. Twórcy MBS mogą pociąć ten placek na potencjalnie miliony kawałków – każdy może z niewielką częścią każdego kredytu hipotecznego – aby zapewnić inwestorom taki zwrot i ryzyko, jakiego żądają.

Agregatorzy mogą tworzyć wiele różnych rodzajów wycinków obligacji z puli kredytów hipotecznych. Ryzyko i zwroty są skorelowane z profilami kredytobiorców po drugiej stronie kredytów hipotecznych. Na przykład, po stronie mieszkaniowej, osoby o stabilnych dochodach o stabilnych dochodach i wysokiej punktacji kredytowej zazwyczaj otrzymują niższe oprocentowanie kredytu hipotecznego niż kredytobiorcy, których kredytodawcy uważają za większe ryzyko i dlatego mają wyższe oprocentowanie kredytu. Stopa procentowa reprezentuje zwrot z papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką iw większości przypadków jest korygowana o zmiany stóp procentowych i ryzyko niewypłacalności portfela kredytów hipotecznych.

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką zazwyczaj wypłacają inwestorom co miesiąc, podobnie jak hipoteki za papierami wartościowymi. Ale w przeciwieństwie do typowej obligacji, w której otrzymujesz odsetki przez cały okres ważności obligacji, a następnie otrzymujesz zwrot kapitału, MBS często może spłacać zarówno kapitał, jak i odsetki przez cały okres ważności zabezpieczenia, więc nie będzie wypłaty ryczałtowej w koniec życia MBS.

Jak papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką wpływają na oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Koszt papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką ma bezpośredni wpływ na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Dzieje się tak, ponieważ firmy hipoteczne tracą pieniądze, gdy udzielają pożyczek, gdy rynek jest w dół.

Kiedy ceny papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką spadają, dostawcy kredytów hipotecznych na ogół podnoszą stopy procentowe. I odwrotnie, dostawcy kredytów hipotecznych obniżają stopy procentowe, gdy cena MBS rośnie.

Co zatem powoduje zmianę kosztów zabezpieczenia hipotecznego? Istnieje wiele czynników, które wpływają na cenę papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, a pożyczkodawcy stale to monitorują. Wszystko, od zysków na giełdzie, po wyższe ceny energii, a nawet bezrobocie, może wpływać na koszty.

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką a rynek mieszkaniowy

Dlaczego więc papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mają sens dla graczy zaangażowanych w branżę hipoteczną? Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką faktycznie sprawiają, że branża jest bardziej wydajna, co oznacza, że każdej ze stron taniej jest uzyskać dostęp do rynku i czerpać z niego korzyści:

Pożyczkodawcy: sprzedając swoje pożyczki, banki mogą skupić się na generowaniu opłat za subemisję, co pozwala im efektywniej wykorzystywać swój kapitał. Często wymagają od pożyczkobiorców spełnienia odpowiednich standardów kredytowych, aby mogli sprzedawać kredyty hipoteczne agregatorom. Mogą również sprzedać pożyczki, których mogą nie chcieć zatrzymać, zachowując te, które preferują.
Agregatorzy: pośrednicy pakują kredyty hipoteczne w MBS i pobierają za to opłaty. Mogą nadać papierom wartościowym zabezpieczonym hipoteką cechy, które przemawiają do niektórych inwestorów. Stała podaż pożyczek zgodnych pozwala agregatorom na tanie strukturyzowanie MBS.
Pożyczkobiorcy: Ponieważ agregatorzy żądają tak wielu zgodnych pożyczek, zwiększają ich podaż i obniżają oprocentowanie kredytów hipotecznych. Tak więc kredytobiorcy mogą mieć większy dostęp do kapitału i niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych niż w innym przypadku.

Oczywiście łatwiejszy dostęp do finansowania jest korzystny dla branży mieszkaniowej, która może budować i sprzedawać więcej domów konsumentom, którzy mają tańszy dostęp do kredytu.

Inwestorzy również lubią papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, ponieważ obligacje te mogą oferować pewne rodzaje ekspozycji na ryzyko, które inwestorzy, głównie wielcy gracze instytucjonalni, chcą mieć. Nawet same banki mogą inwestować w MBS, dywersyfikując swoją ekspozycję z tylko lokalnego rynku.

Chociaż pożyczkodawca może sprzedać pożyczkę, może również zachować prawo do obsługi kredytu hipotecznego, co oznacza, że otrzymuje niewielką opłatę za pobranie miesięcznej płatności i ogólne zarządzanie kontem. Tak więc, możesz nadal co miesiąc spłacać pożyczkodawcy za swój kredyt hipoteczny, ale prawdziwym właścicielem kredytu hipotecznego mogą być inwestorzy, którzy posiadają zabezpieczenie hipoteczne zawierające Twoją pożyczkę.

Rodzaje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mogą mieć wiele cech w zależności od wymagań rynku. Twórcy MBS uważają, że ich pula kredytów hipotecznych to strumienie przepływów pieniężnych, które mogą trwać 10, 15 lub 30 lat – typowa długość kredytów hipotecznych. Jednak pożyczki bazowe obligacji mogą być refinansowane, a inwestorzy otrzymują spłatę kapitału i z czasem tracą przepływy pieniężne.

Myśląc o cechach kredytu hipotecznego jako o strumieniu ryzyka i przepływów pieniężnych, agregatorzy mogą tworzyć obligacje, które mają określony poziom ryzyka lub inne cechy. Te papiery wartościowe mogą być oparte zarówno na hipotekach hipotecznych (zabezpieczonych hipoteką mieszkaniową), jak i na pożyczkach dla przedsiębiorstw na nieruchomości komercyjne (papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką komercyjną).

Istnieją różne rodzaje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką w zależności od ich struktury i złożoności:

Przekazywane papiery wartościowe

W tego rodzaju zabezpieczeniu hipotecznym, fundusz powierniczy przechowuje wiele hipotek i przydziela płatności hipoteczne różnym inwestorom w zależności od tego, jaki udział posiada posiadanych papierów wartościowych. Ta struktura jest stosunkowo prosta.

Zobowiązanie zabezpieczone hipoteką (CMO)

Ten rodzaj MBS jest strukturą prawną wspieraną przez posiadane kredyty hipoteczne, ale ma pewną niespodziankę. Pomyśl jeszcze raz o metaforze ciasta. Z danej puli kredytów hipotecznych CMO może tworzyć różne klasy papierów wartościowych o różnym ryzyku i zwrotach. Na przykład może stworzyć bezpieczną klasę obligacji, które są opłacane przed innymi klasami obligacji. Ostatnia i najbardziej ryzykowna klasa jest wypłacana tylko wtedy, gdy wszystkie pozostałe klasy otrzymują swoje wypłaty.

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (SMBS)

Ten rodzaj zabezpieczenia zasadniczo dzieli spłatę kredytu hipotecznego na dwie części, spłatę kapitału i spłatę odsetek. Inwestorzy mogą następnie kupić papier wartościowy płacący kapitał (który na początku wypłaca mniej, ale rośnie) lub ten płacący odsetki (który wypłaca więcej, ale z czasem maleje).

Struktury te umożliwiają inwestorom inwestowanie w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, z pewnym ryzykiem i korzyściami. Na przykład inwestor może kupić stosunkowo bezpieczny kawałek CMO i mieć dużą szansę na spłatę, ale kosztem niższego ogólnego zwrotu.

Plusy i minusy inwestowania w MBS

Jak w przypadku każdego rodzaju inwestycji, są plusy i minusy, a żadna inwestycja nie jest pozbawiona ryzyka.

###plusy

Zapłać stałe oprocentowanie
Zazwyczaj mają wyższą rentowność niż amerykańskie obligacje rządowe
Mniej skorelowane z akcjami niż inne wysokodochodowe papiery wartościowe o stałym dochodzie, takie jak obligacje korporacyjne

###Cons

Jeśli pożyczkobiorca nie spłaci odsetek i kapitału, inwestor ostatecznie straci pieniądze
Pożyczkobiorca może refinansować pożyczkę lub spłacić pożyczkę szybciej niż oczekiwano, co może mieć negatywny wpływ na zwroty
Wyższe ryzyko stopy procentowej, ponieważ koszt MBS może spaść, gdy tylko stopy procentowe wzrosną

Historia papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką

Pierwsze współczesne zabezpieczenie hipoteczne zostało wyemitowane w 1970 roku przez Rządowe Narodowe Stowarzyszenie Hipoteczne, lepiej znane jako Ginnie Mae. Te papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką były faktycznie wspierane przez rząd USA i były kuszące ze względu na niskie stopy procentowe.

Ginnie Mae zaczęła dostarczać papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, starając się pozyskać dodatkowe fundusze, które następnie zostały wykorzystane do zakupu większej liczby kredytów mieszkaniowych i rozbudowy tanich mieszkań. Wkrótce potem federalne agencje mieszkaniowe Fannie Mae i Freddie Mac również zaczęły oferować swoje wersje MBS.

Pierwszy prywatny MBS został wydany dopiero w 1977 r., kiedy Lew Ranieri z nieistniejącej już grupy inwestycyjnej Salomon Brothers opracował pierwszy mieszkaniowy MBS, który był wspierany przez dostawców kredytów hipotecznych, a nie przez rząd. MBS Ranieriego były oferowane w obligacjach 5- i 10-letnich, co było atrakcyjne dla inwestorów, którzy mogli szybciej osiągać zwroty.

Z biegiem lat papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką ewoluowały i znacznie wzrosły. Do listopada 2021 r. instytucje finansowe wyemitowały papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką o wartości 293,5 mld USD.

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką dzisiaj

Chociaż papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką znajdowały się w centrum światowego kryzysu finansowego w latach 2008 i 2009, nadal są ważną częścią dzisiejszej gospodarki, ponieważ służą realnym potrzebom i zapewniają wymierne korzyści graczom z branży hipotecznej i mieszkaniowej.

Sekurytyzacja kredytów hipotecznych nie tylko zapewnia większą płynność inwestorom, pożyczkodawcom i pożyczkobiorcom; oferuje również sposób na wsparcie rynku mieszkaniowego, który jest jednym z największych motorów wzrostu gospodarczego w USA. Silny rynek mieszkaniowy często wspiera silną gospodarkę i pomaga zatrudniać wielu pracowników.

dolna linia

Chociaż na co dzień możesz nie mieć do czynienia z zabezpieczeniem hipotecznym, są one częścią machiny, która utrzymuje działanie systemu finansowego i pomaga kredytobiorcom tańszy dostęp do kapitału. Przydatne może być zrozumienie, że rynek MBS ma potężny wpływ na to, jak zakwalifikować się do pożyczki zgodnej oraz kto otrzymuje pieniądze i za ile.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) zmieniają bank w pośrednika między nabywcą domu a branżą inwestycyjną.
Dla inwestora MBS jest tak samo bezpieczny jak kredyty hipoteczne, które go zabezpieczają.
Bank zajmuje się pożyczkami, a następnie sprzedaje je z dyskontem, aby były pakowane inwestorom w papiery MBS jako rodzaj obligacji zabezpieczonych.

##FAQ

Jakie są rodzaje papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS)?

Istnieją dwa popularne typy MBS: pass-through i zabezpieczone zobowiązania hipoteczne (CMO). Przejścia mają strukturę trustów, w których spłaty kredytów hipotecznych są zbierane i przekazywane inwestorom. Zazwyczaj podają terminy zapadalności na pięć, 15 lub 30 lat. OZZ składają się z wielu pul papierów wartościowych, które są znane jako plastry lub transze. Transze otrzymują ratingi kredytowe, które określają stopy zwracane inwestorom.

Jaki jest związek między MBS a bankiem?

Zasadniczo zabezpieczenie zabezpieczone hipoteką zamienia bank w pośrednika między nabywcą domu a branżą inwestycyjną. Bank może udzielać swoim klientom kredytów hipotecznych, a następnie sprzedawać je z rabatem w celu włączenia do MBS. Bank rejestruje sprzedaż jako plus w swoim bilansie i nic nie traci, jeśli nabywca domu kiedyś nie wywiąże się z płatności. Ten proces działa dla wszystkich zainteresowanych, o ile wszyscy robią to, co powinni. Oznacza to, że bank przestrzega rozsądnych standardów udzielania kredytów hipotecznych; właściciel domu płaci terminowo, a agencje ratingowe, które oceniają MBS, dokonują należytej staranności.

Co to jest zabezpieczenie oparte na aktywach (ABS)?

Papier wartościowy zabezpieczony aktywami (ABS) to rodzaj inwestycji finansowej, która jest zabezpieczona bazową pulą aktywów — zwykle tych, które generują przepływ środków pieniężnych z zadłużenia, takich jak pożyczki, leasingi, salda kart kredytowych lub należności. Przybiera formę obligacji lub banknotu, wypłacając dochód według stałej stopy przez określony czas, aż do terminu zapadalności. W przypadku emitentów ABS umożliwiają pozyskiwanie środków pieniężnych, które można wykorzystać na pożyczki lub inne cele inwestycyjne.