बंधक समर्थित सुरक्षा (एमबीएस)

मॉर्गेज बेकड सिक्योरिटी क्या है?

एक बंधक-समर्थित सुरक्षा (एमबीएस) आवासीय बंधक से ब्याज और मूलधन से बने बांड की तरह है।

एक पारंपरिक बांड के साथ, एक कंपनी या सरकार पैसा उधार लेती है और निवेशकों को बांड जारी करती है। आमतौर पर बांड के साथ, ब्याज भुगतान किया जाता है और फिर परिपक्वता पर मूलधन का भुगतान किया जाता है। हालांकि, एक बंधक-समर्थित सुरक्षा के साथ, निवेशकों को भुगतान उन हजारों बंधकों से आता है जो बांड के अंतर्गत आते हैं।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बंधक बाजार में खिलाड़ियों को प्रमुख लाभ प्रदान करती हैं, जिनमें बैंक, निवेशक और यहां तक कि स्वयं उधारकर्ता भी शामिल हैं। हालांकि, एमबीएस में निवेश करने के फायदे और नुकसान हैं।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ कैसे कार्य करती हैं?

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में बंधक का एक समूह होता है जिसे एक बांड की तरह ब्याज का भुगतान करने के लिए संरचित, या प्रतिभूतिकृत किया गया है। एमबीएस को एग्रीगेटर्स नामक कंपनियों द्वारा बनाया जाता है, जिसमें फैनी मॅई या फ़्रेडी मैक जैसे संस्थान शामिल हैं। वे बड़े बैंकों सहित उधारदाताओं से ऋण खरीदते हैं, और उन्हें एक बंधक-समर्थित सुरक्षा में संरचित करते हैं।

जबकि हम सभी इस विचार के साथ बड़े हुए हैं कि बैंक ऋण बनाते हैं और फिर उन ऋणों को परिपक्व होने तक रखते हैं, वास्तविकता यह है कि इस बात की अधिक संभावना है कि आपका ऋणदाता ऋण को द्वितीयक बंधक बाजार के रूप में जाना जाता है । यहां, एग्रीगेटर गिरवी रखते हैं और बेचते हैं, सुरक्षा के लिए सही प्रकार के बंधक ढूंढते हैं जो वे निवेशकों को बनाना और बेचना चाहते हैं। यह सबसे आम कारण है कि एक बंधक ऋण हासिल करने के बाद एक उधारकर्ता का बंधक ऋण सेवाकर्ता बदल जाता है।

एक बंधक-समर्थित सुरक्षा के बारे में सोचें जैसे कि एक विशाल पाई जिसमें हजारों बंधक फेंके गए हों। एमबीएस के निर्माता इस पाई को संभावित रूप से लाखों स्लाइस में काट सकते हैं - प्रत्येक शायद प्रत्येक बंधक के एक छोटे से टुकड़े के साथ - निवेशकों को उस तरह का रिटर्न और जोखिम देने के लिए जो वे मांगते हैं।

एग्रीगेटर गिरवी के पूल से कई अलग-अलग प्रकार के बॉन्ड स्लाइस बना सकते हैं। बंधक के दूसरे छोर पर उधारकर्ताओं के प्रोफाइल के साथ जोखिम और रिटर्न सहसंबद्ध हैं। उदाहरण के लिए, आवासीय पक्ष पर, स्थिर आय इतिहास और उच्च क्रेडिट स्कोर वाले स्थिर अर्जक आम तौर पर उन उधारकर्ताओं की तुलना में अपने बंधक पर कम ब्याज दर प्राप्त करते हैं जो उधारदाताओं को अधिक जोखिम के रूप में मानते हैं और इसलिए उनके ऋण पर उच्च ब्याज दर होती है। ब्याज दर बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों पर रिटर्न का प्रतिनिधित्व करती है, और ज्यादातर मामलों में ब्याज दर आंदोलनों और बंधक के पोर्टफोलियो में डिफ़ॉल्ट के जोखिम के लिए समायोजित किया जाता है।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां आमतौर पर निवेशकों को मासिक आधार पर भुगतान करती हैं, जैसे प्रतिभूतियों के पीछे बंधक। लेकिन, एक विशिष्ट बांड के विपरीत जहां आप बांड के जीवन पर ब्याज भुगतान प्राप्त करते हैं और फिर आपका मूलधन वापस कर दिया जाता है, एक एमबीएस अक्सर सुरक्षा के जीवन पर मूलधन और ब्याज दोनों का भुगतान कर सकता है, इसलिए एकमुश्त भुगतान नहीं होगा एमबीएस के जीवन का अंत।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बंधक दरों को कैसे प्रभावित करती हैं?

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की लागत का आवासीय बंधक दरों पर सीधा प्रभाव पड़ता है। इसका कारण यह है कि जब बाजार में गिरावट होती है तो बंधक कंपनियों को ऋण जारी करने पर पैसा खो देता है।

जब बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की कीमतें गिरती हैं, तो बंधक प्रदाता आमतौर पर ब्याज दरों में वृद्धि करते हैं। इसके विपरीत, एमबीएस की कीमत बढ़ने पर बंधक प्रदाता ब्याज दरें कम करते हैं।

तो, क्या बंधक-समर्थित सुरक्षा लागतों को बदलने का कारण बनता है? ऐसे कई कारक हैं जो बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की कीमत को प्रभावित करते हैं, और ऋणदाता लगातार इसकी निगरानी कर रहे हैं। शेयर बाजार के लाभ से लेकर ऊर्जा की ऊंची कीमतों और यहां तक कि बेरोजगारी की संख्या तक हर चीज लागत को प्रभावित करने की क्षमता रखती है।

बंधक समर्थित प्रतिभूतियां और आवास बाजार

तो बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बंधक उद्योग में शामिल खिलाड़ियों के लिए क्यों मायने रखती हैं? बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां वास्तव में उद्योग को अधिक कुशल बनाती हैं, जिसका अर्थ है कि प्रत्येक पक्ष के लिए बाजार तक पहुंचना और इसके लाभ प्राप्त करना सस्ता है:

• ऋणदाता: अपने ऋणों को बेचकर, बैंक हामीदारी के लिए शुल्क उत्पन्न करने पर ध्यान केंद्रित कर सकते हैं, जिससे उन्हें अपनी पूंजी का अधिक कुशलता से उपयोग करने की अनुमति मिलती है। उन्हें अक्सर उधारकर्ताओं को अनुरूप ऋण मानकों को पूरा करने की आवश्यकता होती है ताकि वे एग्रीगेटर्स को बंधक बेच सकें। वे उन ऋणों को भी बेच सकते हैं जिन्हें वे रखना नहीं चाहते हैं, जबकि वे जिन्हें वे पसंद करते हैं उन्हें बनाए रखते हैं।

• एग्रीगेटर्स: एग्रीगेटर्स एमबीएस में मॉर्गेज पैकेज करते हैं और ऐसा करने के लिए फीस कमाते हैं। वे बंधक-समर्थित प्रतिभूति सुविधाएँ दे सकते हैं जो कुछ निवेशकों को आकर्षित करती हैं। अनुरूप ऋणों की एक स्थिर आपूर्ति एग्रीगेटर्स को सस्ते में एमबीएस की संरचना करने की अनुमति देती है।

• उधारकर्ता: क्योंकि एग्रीगेटर इतने सारे अनुरूप ऋणों की मांग करते हैं, वे इन ऋणों की आपूर्ति बढ़ाते हैं और बंधक दरों को कम करते हैं। इसलिए, उधारकर्ता पूंजी तक अधिक पहुंच और कम बंधक दरों का आनंद लेने में सक्षम हो सकते हैं, अन्यथा वे।

बेशक, आवास उद्योग के लिए वित्तपोषण तक आसान पहुंच फायदेमंद है, जो उन उपभोक्ताओं को अधिक घर बना और बेच सकता है जो अधिक सस्ते में ऋण प्राप्त करने में सक्षम हैं।

निवेशक बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को भी पसंद करते हैं, क्योंकि ये बांड कुछ प्रकार के जोखिम जोखिम की पेशकश कर सकते हैं जो निवेशक, मुख्य रूप से बड़े संस्थागत खिलाड़ी चाहते हैं। यहां तक कि बैंक स्वयं भी एमबीएस में निवेश कर सकते हैं, केवल एक स्थानीय बाजार से अपने एक्सपोजर में विविधता ला सकते हैं।

जबकि ऋणदाता ऋण बेच सकता है, यह बंधक की सेवा का अधिकार भी बरकरार रख सकता है, जिसका अर्थ है कि यह मासिक भुगतान एकत्र करने और आम तौर पर खाते का प्रबंधन करने के लिए एक छोटा सा शुल्क अर्जित करता है। इसलिए, आप अपने ऋणदाता को हर महीने अपने बंधक के लिए भुगतान करना जारी रख सकते हैं, लेकिन आपके बंधक के असली मालिक वे निवेशक हो सकते हैं जो आपके ऋण के साथ बंधक-समर्थित सुरक्षा रखते हैं।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के प्रकार

बाजार की मांग के आधार पर बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में कई विशेषताएं हो सकती हैं। एमबीएस के निर्माता अपने बंधक के पूल को नकदी प्रवाह की धाराओं के रूप में सोचते हैं जो 10, 15 या 30 वर्षों तक चल सकते हैं - बंधक की सामान्य लंबाई। लेकिन बांड के अंतर्निहित ऋणों को पुनर्वित्त किया जा सकता है, और निवेशकों को उनके मूलधन का भुगतान किया जाता है और समय के साथ नकदी प्रवाह खो जाता है।

जोखिम और नकदी प्रवाह की धारा के रूप में बंधक की विशेषताओं के बारे में सोचकर, एग्रीगेटर बांड बना सकते हैं जिनमें कुछ निश्चित स्तर के जोखिम या अन्य विशेषताएं होती हैं। ये प्रतिभूतियां गृह बंधक (आवासीय बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां) या व्यावसायिक संपत्ति (वाणिज्यिक बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां) पर व्यवसायों को ऋण दोनों पर आधारित हो सकती हैं।

उनकी संरचना और जटिलता के आधार पर विभिन्न प्रकार की बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ हैं:

पास-थ्रू प्रतिभूतियां

इस प्रकार की बंधक-समर्थित सुरक्षा में, एक ट्रस्ट कई गिरवी रखता है और अपने विभिन्न निवेशकों को बंधक भुगतान आवंटित करता है, जो इस बात पर निर्भर करता है कि उनके पास प्रतिभूतियों का कितना हिस्सा है। यह संरचना अपेक्षाकृत सीधी है।

संपार्श्विक बंधक दायित्व (सीएमओ)

इस प्रकार का एमबीएस एक कानूनी संरचना है जो इसके स्वामित्व वाले बंधक द्वारा समर्थित है, लेकिन इसमें एक मोड़ है। पाई रूपक के बारे में फिर से सोचें। बंधक के दिए गए पूल से, एक सीएमओ विभिन्न प्रकार की प्रतिभूतियों का निर्माण कर सकता है जिनमें अलग-अलग जोखिम और रिटर्न होते हैं। उदाहरण के लिए, यह बांडों का एक सुरक्षित वर्ग बना सकता है जो बांड के अन्य वर्गों से पहले भुगतान किया जाता है। अंतिम और जोखिम भरे वर्ग का भुगतान तभी किया जाता है जब अन्य सभी वर्गों को उनका भुगतान प्राप्त होता है।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां (एसएमबीएस) छीन ली गईं

इस तरह की सुरक्षा मूल रूप से बंधक भुगतान को दो भागों में विभाजित करती है, मूलधन पुनर्भुगतान और ब्याज भुगतान। निवेशक तब या तो मूलधन का भुगतान करने वाली सुरक्षा खरीद सकते हैं (जो शुरुआत में कम भुगतान करता है लेकिन बढ़ता है) या ब्याज देने वाला (जो अधिक भुगतान करता है लेकिन समय के साथ गिरावट आती है)।

ये संरचनाएं निवेशकों को कुछ जोखिमों और पुरस्कारों के साथ बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में निवेश करने की अनुमति देती हैं। उदाहरण के लिए, एक निवेशक सीएमओ का अपेक्षाकृत सुरक्षित टुकड़ा खरीद सकता है और उसे चुकाने की उच्च संभावना है, लेकिन कम समग्र रिटर्न की कीमत पर।

एमबीएस में निवेश करने के फायदे और नुकसान

किसी भी प्रकार के निवेश की तरह, इसके पक्ष और विपक्ष हैं, और कोई भी निवेश जोखिम रहित नहीं है।

###पेशेवर

• एक निश्चित ब्याज दर का भुगतान करें

• आमतौर पर अमेरिकी सरकार के बांडों की तुलना में अधिक प्रतिफल होता है

• कॉरपोरेट बॉन्ड जैसी अन्य उच्च-उपज वाली निश्चित आय प्रतिभूतियों की तुलना में स्टॉक से कम सहसंबद्ध

###दोष

• यदि कोई उधारकर्ता अपने ऋण ब्याज और मूलधन को चुकाने में विफल रहता है, तो निवेशक को अंततः धन की हानि होगी

• उधारकर्ता अपने ऋण को पुनर्वित्त कर सकता है, या अपेक्षा से अधिक तेज़ी से अपने ऋण का भुगतान कर सकता है, जिसका रिटर्न पर नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है

• उच्च ब्याज दर जोखिम क्योंकि ब्याज दरों में वृद्धि के साथ ही एमबीएस की लागत गिर सकती है

गिरवी समर्थित प्रतिभूतियों का इतिहास

पहली आधुनिक-दिन बंधक-समर्थित सुरक्षा 1970 में गवर्नमेंट नेशनल मॉर्गेज एसोसिएशन द्वारा जारी की गई थी, जिसे गिन्नी मॅई के नाम से जाना जाता है। ये बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां वास्तव में अमेरिकी सरकार द्वारा समर्थित थीं और उनकी कम ब्याज दरों के कारण मोहक थीं।

Ginnie Mae ने अतिरिक्त धन लाने के प्रयास में बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ प्रदान करना शुरू किया, जिसका उपयोग तब अधिक गृह ऋण खरीदने और किफायती आवास का विस्तार करने के लिए किया गया था। कुछ ही समय बाद, संघीय आवास एजेंसियों फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक ने भी एमबीएस के अपने संस्करण की पेशकश शुरू कर दी।

पहला निजी एमबीएस 1977 तक जारी नहीं किया गया था, जब अब-निष्क्रिय निवेश समूह सॉलोमन ब्रदर्स के ल्यू रानिएरी ने पहला आवासीय एमबीएस विकसित किया था जिसे सरकार के बजाय बंधक प्रदाताओं द्वारा समर्थित किया गया था। रानिएरी के एमबीएस को 5- और 10 साल के बॉन्ड में पेश किया गया था, जो उन निवेशकों के लिए आकर्षक था जो अधिक तेजी से रिटर्न देख सकते थे।

वर्षों से, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां विकसित हुई हैं और महत्वपूर्ण रूप से बढ़ी हैं। नवंबर 2021 तक, वित्तीय संस्थानों ने बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में $293.5 बिलियन जारी किए हैं।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां आज

जबकि 2008 और 2009 में बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ वैश्विक वित्तीय संकट के केंद्र में थीं, वे आज भी अर्थव्यवस्था का एक महत्वपूर्ण हिस्सा बनी हुई हैं क्योंकि वे वास्तविक जरूरतों की पूर्ति करती हैं और बंधक और आवास उद्योगों में खिलाड़ियों को मूर्त लाभ प्रदान करती हैं।

बंधकों का प्रतिभूतिकरण न केवल निवेशकों, उधारदाताओं और उधारकर्ताओं के लिए बढ़ी हुई तरलता प्रदान करता है; यह आवास बाजार का समर्थन करने का एक तरीका भी प्रदान करता है, जो अमेरिका में आर्थिक विकास के सबसे बड़े इंजनों में से एक है एक मजबूत आवास बाजार अक्सर एक मजबूत अर्थव्यवस्था को मजबूत करता है और कई श्रमिकों को रोजगार में मदद करता है।

जमीनी स्तर

हालांकि आप अपने दैनिक जीवन में गिरवी-समर्थित सुरक्षा के साथ सौदा नहीं कर सकते हैं, वे उस तंत्र का हिस्सा हैं जो वित्तीय प्रणाली को चालू रखता है और उधारकर्ताओं को अधिक सस्ते में पूंजी तक पहुंचने में मदद करता है। यह समझना उपयोगी हो सकता है कि एमबीएस बाजार का इस बात पर एक शक्तिशाली प्रभाव है कि कैसे एक अनुरूप ऋण के लिए अर्हता प्राप्त की जाए, और किसे और कितना पैसा मिलता है।

##हाइलाइट

• बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां (एमबीएस) एक बैंक को होमबॉयर और निवेश उद्योग के बीच मध्यस्थ में बदल देती हैं।

• निवेशक के लिए, एक एमबीएस उतना ही सुरक्षित है जितना कि बंधक ऋण जो इसे वापस करते हैं।

• बैंक ऋणों को संभालता है और फिर उन्हें एक प्रकार के संपार्श्विक बांड के रूप में निवेशकों को एमबीएस के रूप में पैक करने के लिए छूट पर बेचता है।

##सामान्य प्रश्न

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) के प्रकार क्या हैं?

एमबीएस के दो सामान्य प्रकार हैं: पास-थ्रू और संपार्श्विक बंधक दायित्व (सीएमओ)। पास-थ्रू को ट्रस्ट के रूप में संरचित किया जाता है जिसमें बंधक भुगतान एकत्र किया जाता है और निवेशकों को दिया जाता है। उन्होंने आम तौर पर पांच, 15, या 30 साल की परिपक्वता बताई है। सीएमओ में प्रतिभूतियों के कई पूल होते हैं जिन्हें स्लाइस या किश्तों के रूप में जाना जाता है। किश्तों को क्रेडिट रेटिंग दी जाती है जो निवेशकों को लौटाई जाने वाली दरों को निर्धारित करती है।

एमबीएस और बैंक के बीच क्या संबंध है?

अनिवार्य रूप से, बंधक-समर्थित सुरक्षा बैंक को होमबॉयर और निवेश उद्योग के बीच मध्यस्थ में बदल देती है। एक बैंक अपने ग्राहकों को गिरवी रख सकता है और फिर उन्हें एमबीएस में शामिल करने के लिए छूट पर बेच सकता है। बैंक अपनी बैलेंस शीट पर बिक्री को एक प्लस के रूप में दर्ज करता है और कुछ भी नहीं खोता है यदि होमबॉयर सड़क पर कुछ समय के लिए चूक करता है। यह प्रक्रिया सभी संबंधितों के लिए काम करती है जब तक कि हर कोई वही करता है जो उन्हें करना चाहिए। अर्थात्, बैंक गिरवी रखने के लिए उचित मानकों का पालन करता है; मकान मालिक समय पर भुगतान करता रहता है, और एमबीएस की समीक्षा करने वाली क्रेडिट रेटिंग एजेंसियां उचित परिश्रम करती हैं।

एसेट-समर्थित सुरक्षा (ABS) क्या है?

एक परिसंपत्ति-समर्थित सुरक्षा (एबीएस) एक प्रकार का वित्तीय निवेश है जो परिसंपत्तियों के एक अंतर्निहित पूल द्वारा संपार्श्विक है - आमतौर पर वे जो ऋण से नकदी प्रवाह उत्पन्न करते हैं, जैसे कि ऋण, पट्टे, क्रेडिट कार्ड की शेष राशि, या प्राप्य। यह एक बांड या नोट का रूप लेता है, परिपक्वता तक एक निश्चित समय के लिए एक निश्चित दर पर आय का भुगतान करता है। जारीकर्ताओं के लिए, एबीएस उन्हें नकद जुटाने की अनुमति देता है जिसका उपयोग उधार या अन्य निवेश उद्देश्यों के लिए किया जा सकता है।