أوبكو
ما هي شركة Opco؟
Opco هو اختصار لـ "الشركة المشغلة" ، وعادة ما يستخدم عند وصف شركة التشغيل الأساسية المشاركة في صفقة opco / propco ، وهو الهيكل الأكثر شيوعًا لفصل صندوق استثمار عقاري ( REIT ).
شركة العقارات ( propco ) بملكية جميع العقارات والديون ذات الصلة ، بينما تجري opco العمليات والإدارة اليومية ، وتقدم مزايا opco المتعلقة بتصنيفها الائتماني وقدراتها التمويلية.
كيف تعمل Opco؟
صفقة شركة تشغيل / شركة عقارات ("opco / propco") هي ترتيب تجاري تمتلك فيه شركة فرعية (أي شركة العقارات) جميع العقارات المدرة للإيرادات ، بينما تدير الشركة الرئيسية (الشركة المشغلة) العمليات بدون الملكية المباشرة نفسها. تسمح صفقات Opco / propco لجميع المسائل المتعلقة بالتمويل والتصنيف الائتماني لكلا الشركتين بالبقاء منفصلة ، وبالتالي تحسين المركز المالي لكل كيان.
في استراتيجية صفقة opco / propco ، يتم تقسيم الشركات إلى شركة تشغيل واحدة على الأقل وشركة عقارات واحدة. بينما تمتلك شركة العقارات جميع الأصول - بما في ذلك العقارات أو غيرها من الممتلكات - المرتبطة بتوليد الإيرادات ، فإن opco هي التي تستخدم الأصول لتوليد المبيعات.
تتيح إستراتيجية opco / propco للشركات الاحتفاظ بعناصر معينة - وهي الديون وبالتالي التزامات خدمة الدين ، والتصنيفات الائتمانية ، والقضايا ذات الصلة - خارج دفاتر الشركة المشغلة. يقدم هذا عادةً للشركة مزايا ومدخرات مالية كبيرة. إذا قامت الشركة المشغلة بإنشاء صندوق REIT لجميع ممتلكاتها العقارية ، فيمكنها تجنب الازدواج الضريبي على جميع توزيعات الدخل. عندما تصبح أسواق الائتمان أكثر تقييدًا ، أو عندما تنخفض قيم العقارات ، فإن استراتيجيات صفقة opco / propco ليست عملية وفي كثير من الحالات تكون غير مجدية.
مثال على Opco
قد تفكر شركات الكازينو ، التي تعمل غالبًا بمعنى الترفيه أو صناديق الاستثمار العقارية ، في إعادة هيكلة opco / propco لخلق قيمة للمساهمين وتبسيط العمليات. النموذج لهذا هو إعادة هيكلة شركة Penn National Gaming Inc. عام 2013 ، حيث حصلت شركة الكازينو على إذن من دائرة الإيرادات الداخلية الأمريكية (IRS) لإجراء عملية بيع معفاة من الضرائب لممتلكاتها في صندوق REIT جديد.
وهكذا انفصلت شركة Penn National Gaming عن REIT Gaming and Leisure Properties ، ونقل جميع ملكية الأصول العقارية إلى REIT التي تم تشكيلها حديثًا. بعد الانتهاء من هذا العرض الفرعي ، قامت شركة Gaming and Leisure Properties بعد ذلك بتأجير العقارات إلى Penn National Gaming التي قامت بتشغيلها.
تمنع القواعد الضريبية الخاصة الموجودة في REIT الخاصة بـ Penn National Gaming شركة propco من دفع ضريبة الدخل الفيدرالية على أي إيجارات يتم الحصول عليها من opco. تمتلك REIT التابعة لـ Penn National Gaming أيضًا معدل فائدة أقل بكثير من شركة الألعاب. بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لأن شركة Penn National Gaming ألغت جميع الديون المباشرة المتعلقة بالممتلكات من خلال تخصيص الملكية لـ REIT الخاص بها ، فإن الميزانية العمومية المخففة لشركة opco تسمح لشركة الكازينو باقتراض الأموال التي تحتاجها للعمل وأيضًا الانغماس في مزيد من التطوير والتوسع من كازينوهاتها.
REOCs و REITs
هناك اختلافات وظيفية واستراتيجية بين الشركات العاملة في مجال العقارات ( REOCs ) وصناديق الاستثمار العقاري. تركز العديد من صناديق الاستثمار العقاري على إستراتيجية الاستثمار والمحافظ الخاصة بها لتوليد التدفق النقدي من خلال الإيجار أو الإيجارات الناتجة عن العقارات التي تمتلكها. قد تهدف الاستثمارات التي قام بها صندوق الاستثمار العقاري في مشروع بناء وعمليات الاستحواذ إلى توليد دخل إيجار من العقار. هذا الدخل الصافي يذهب في المقام الأول نحو التوزيعات الصادرة للمستثمرين.
قد تقوم الشركة العاملة في مجال العقارات بتمويل الإنشاءات الجديدة ثم بيع العقار مقابل عائد. يمكن للشركة أيضًا شراء عقار وتجديد المبنى ثم إعادة بيعه لتحقيق ربح. وبالمثل ، يمكن أن تعمل شركة REOC كشركة إدارة تشرف على العقارات.
يمكن إعادة استثمار الأرباح التي تحققها شركة تشغيل عقاري إلى حد كبير في مشاريع مثل عمليات الاستحواذ والتجديد والبناء الجديد. وهذا يسمح لشركة REOC بملء محفظتها بسرعة نسبية بآفاق محتملة طويلة الأجل. يمكن أن يتناقض هذا مع اللوائح التي تتطلب صناديق الاستثمار العقاري لتوزيع معظم صافي دخلها على مساهميها كأرباح. قد تكون هناك احتمالية لآفاق نمو أكبر مع REOC ولكنها قد لا تولد الكثير من الدخل الفوري مثل صناديق الاستثمار العقاري.
يسلط الضوء
توجد اختلافات وظيفية واستراتيجية بين الشركات العاملة في مجال العقارات وصناديق الاستثمار العقاري ، ولكن لا تحتاج صناديق الاستثمار العقاري لتشغيل العقارات.
في استراتيجية صفقة opco / propco ، يتم تقسيم الشركات إلى شركة تشغيل وشركة عقارات على الأقل من أجل تحسين الشؤون المالية لكلا المرتقبين.
Opco هو اختصار لـ "الشركة المشغلة" ، وعادة ما يستخدم عند وصف شركة التشغيل الرئيسية المشاركة في صفقة opco / propco التي تبني REIT.
