صفقة الشركة المشغلة / شركة العقارات (Opco / Propco)
ما هي صفقة الشركة المشغلة / شركة العقارات (Opco / Propco)؟
صفقة شركة تشغيل / شركة عقارات (opco / propco) هي ترتيب تجاري تمتلك فيه شركة فرعية (على سبيل المثال ، شركة العقارات أو " propco ") جميع العقارات المدرة للإيرادات بدلاً من الشركة الرئيسية (الشركة المشغلة أو " opco.")
تسمح صفقات Opco / propco لجميع قضايا التمويل والتصنيف الائتماني لكلا الشركتين بالبقاء منفصلة. هيكل الأعمال هذا شائع في الصفقات العقارية وفي هيكلة صناديق الاستثمار العقاري (REITs).
فهم صفقات الشركة المشغلة / شركة العقارات (Opco / Propco)
الشركات الأم تكتلات أو شركات قابضة. يمتلك تكتل ، مثل جنرال إلكتريك ، شركات ذات نماذج أعمال مميزة بالإضافة إلى عملياتها الأساسية. في المقابل ، يتم إنشاء شركة قابضة لغرض محدد هو امتلاك مجموعة من الشركات التابعة ولا تجري عملياتها التجارية. عادة ما تتشكل الشركات القابضة لتحقيق مزايا ضريبية.
الشراكات المحدودة الرئيسية ، أو MLPs ، أيضًا هيكلًا أمًا / فرعيًا مشابهًا. يتم تداول معظم MLPs علنًا. للأغراض الضريبية ، يمكن للمستثمرين اختيار الطريقة التي يرغبون في تلقي الدخل الذي تحققه الشركة.
لدى MLP هيكل ضريبي تمريري ، مما يعني أن جميع الأرباح والخسائر يتم تمريرها إلى الشركاء المحدودين. MLP نفسها ليست مسؤولة عن ضرائب الشركات على إيراداتها وبالتالي تتجنب الازدواج الضريبي لمعظم الشركات. تعمل معظم MLPs في صناعة الطاقة. تمتلك الشركات التابعة الأسهم (الوحدات الرسمية) للشركة الأم MLP ، وتعيد توزيع الدخل السلبي من خلال الشركة كأرباح منتظمة.
انتقادات لصفقة شركة تشغيل / شركة عقارات (Opco / Propco)
تسمح ترتيبات Opco-propco للشركة المشغلة باستئجار أو استئجار عقار من شركة العقارات. من الناحية العملية ، يبدو هذا وكأنه بيع وإعادة تأجير. ومع ذلك ، فإن الشركة لا تتنازل عن الممتلكات بأي طريقة حقيقية ، حيث أن شركة propco و opco جزء من نفس مجموعة الشركات.
في حين أن هذا قد يبدو وكأنه مكافئ للشركة لامتلاك كعكتك وتناولها ، يمكن أن يكون هناك العديد من الجوانب السلبية لإنشاء بروكو. إذا كان العمل التجاري يعمل من مواقع متعددة بدلاً من موقع أساسي ، فإن ترتيب propco يقفل الشركة في موقف يصبح فيه إغلاق أي موقع أكثر صعوبة.
في إعداد الأعمال التقليدية ، على سبيل المثال ، قد تختار الشركة إغلاق موقع أو مكتب ضعيف الأداء ، ومن المحتمل أن تبيع العقار. على النقيض من ذلك ، في ترتيب propco ، تمتلك شركة propco العقار وقد لا تختار تفريغه إذا لم يعود السوق بما يكفي لتغطية الديون.
نتيجة لذلك ، قد يُطلب من شركة opco دفع إيجار عقار ، حتى لو لم تكن تستخدمه ، لأن propco يعتمد على هذا الدخل لخدمة الديون الممولة من العقارات.
مثال على صفقة شركة تشغيل / شركة عقارات (Opco / Propco)
في المملكة المتحدة ، تعتبر صفقات opco / propco طريقة شائعة جدًا حيث يمكن للشركة الأم إنشاء REIT. يمتلك صندوق الاستثمار العقاري ، ويشغل ، و / أو يمول العقارات التي تدر دخلاً. تتخصص معظم صناديق الاستثمار العقاري في قطاع معين ، مثل صناديق الاستثمار العقاري في المكاتب أو صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية. بشكل عام ، سوف تقوم صناديق الاستثمار العقاري بتمرير مدفوعات الإيجار المجمعة إلى المستثمرين في شكل توزيعات أرباح.
يمكن أن يتم إنشاء REIT عبر صفقة opco / propco عن طريق بيع الأصول المدرة للدخل في البداية من الشركة المشغلة إلى شركة تابعة. ثم تقوم الشركة التابعة بتأجير العقار إلى الشركة المشغلة. يمكن للشركة المشغلة فيما بعد فصل الشركة التابعة باعتبارها REIT. ميزة القيام بذلك هي أنه يمكن للشركة بعد ذلك تجنب الازدواج الضريبي على توزيعات الدخل.
يسلط الضوء
تؤدي ترتيبات الأعمال Opco / propco إلى شركة تابعة أو شركة عقارات (propco) تمتلك أو تمتلك جميع الأصول والعقارات التي تستخدمها الشركة المشغلة الرئيسية (opco) لتوليد الإيرادات.
بالإضافة إلى استقلالية القرض ، يمكن أن يكون لهذه الأنواع من الصفقات مزايا ضريبية للشركة الأم.
يمكن أن تساعد صفقات Opco / propco الشركة الأم على الاستفادة حيث أن شروط التمويل والائتمان مستقلة عن الشركة المشغلة.
على الرغم من أن البعض قد يعتبر هذه الأنواع من الصفقات ثغرات ضريبية ، إلا أنها قانونية تمامًا وتعتبر بشكل عام علامة على نشاط تجاري ذكي.
