Opco

Was ist ein Opco?

Opco ist die Abkürzung für „operating company“, die typischerweise verwendet wird, wenn die primäre operative Gesellschaft beschrieben wird, die an einem Opco/Propco-Deal beteiligt ist, was die häufigste Struktur für die Ausgliederung eines Real Estate Investment Trust ( REIT ) ist.

Die Immobiliengesellschaft ( Propco ) behält das Eigentum an allen Immobilien und den damit verbundenen Schulden, während die Opco das Tagesgeschäft und die Verwaltung durchführt und der Opco Vorteile in Bezug auf ihre Kreditwürdigkeit und ihre Finanzierungsmöglichkeiten bietet.

Wie funktioniert ein Opco?

Ein Geschäft mit einer Betriebsgesellschaft/Immobiliengesellschaft („opco/propco“) ist eine Geschäftsvereinbarung, bei der eine Tochtergesellschaft (dh die Immobiliengesellschaft) alle ertragsgenerierenden Immobilien besitzt, während die Hauptgesellschaft (Betriebsgesellschaft) den Betrieb ohne diese verwaltet direktes Eigentum an sich. Opco/Propco-Deals ermöglichen es, dass alle Finanzierungs- und Bonitätsfragen für beide Unternehmen getrennt bleiben, wodurch die Finanzlage jedes Unternehmens verbessert wird.

Bei einer Opco/Propco-Deal-Strategie werden Unternehmen in mindestens eine Betriebsgesellschaft und eine Objektgesellschaft aufgeteilt. Während die Immobiliengesellschaft alle Vermögenswerte besitzt – einschließlich Immobilien oder andere Vermögenswerte – die mit der Generierung von Einnahmen verbunden sind, ist die Opco diejenige, die die Vermögenswerte zur Generierung von Umsätzen verwendet.

Eine Opco/Propco-Strategie ermöglicht es Unternehmen, bestimmte Elemente – nämlich Schulden und damit Schuldendienstverpflichtungen, Kreditratings und damit verbundene Themen – aus den Büchern der Betreibergesellschaft herauszuhalten. Dies bringt dem Unternehmen in der Regel erhebliche finanzielle Vorteile und Einsparungen. Wenn die Betreibergesellschaft für alle ihre Immobilienbestände einen REIT gründet, kann sie eine Doppelbesteuerung aller ihrer Einkommensausschüttungen vermeiden. Wenn die Kreditmärkte enger werden oder die Immobilienwerte einbrechen, sind Opco/Propco-Deal-Strategien nicht so praktisch und in vielen Fällen nicht einmal durchführbar.

Beispiel eines Opco

Kasinounternehmen, die oft in gewissem Sinne als Unterhaltungs- oder Resort-REITs fungieren, können eine Umstrukturierung von Opco/Propco in Betracht ziehen, um Shareholder Value zu schaffen und den Betrieb zu rationalisieren. Vorbild dafür ist die Umstrukturierung der Penn National Gaming Inc. im Jahr 2013, bei der das Casino-Unternehmen vom US Internal Revenue Service (IRS) die Erlaubnis erhielt, eine steuerfreie Abspaltung seiner Immobilien in einen neuen REIT durchzuführen.

Penn National Gaming hat daher den REIT Gaming and Leisure Properties ausgegliedert und das gesamte Eigentum an Immobilienvermögen an den neu gegründeten REIT übertragen. Nach Abschluss dieser Abspaltung verpachtete Gaming and Leisure Properties die Liegenschaften dann zurück an Penn National Gaming, die sie betrieb.

Die besonderen Steuervorschriften, die für den REIT von Penn National Gaming gelten, hindern den Propco daran, Bundeseinkommensteuern auf vom Opco erhaltene Mieten zu zahlen. Der REIT von Penn National Gaming hat auch einen deutlich niedrigeren Zinssatz als ein Glücksspielunternehmen. Da Penn National Gaming außerdem alle direkten Schulden im Zusammenhang mit der Immobilie durch die Übertragung des Eigentums an seinen REIT eliminiert hat, ermöglicht die erleichterte Bilanz des opco dem Casinounternehmen, die für den Betrieb erforderlichen Mittel zu leihen und auch in die weitere Entwicklung und Expansion zu stecken seiner Kasinos.

REOCs und REITs

Es gibt funktionale und strategische Unterschiede zwischen Real Estate Operating Companies ( REOCs ) und REITs. Viele REITs konzentrieren ihre Anlage- und Portfoliostrategie darauf, Cashflow durch die Mieten oder Pachtverträge zu generieren, die durch die von ihnen gehaltenen Immobilien generiert werden. Investitionen eines REITs in ein Bauprojekt und Akquisitionen können darauf abzielen, Mieteinnahmen aus der Immobilie zu erzielen. Dieser Nettoertrag fließt hauptsächlich in Ausschüttungen an Anleger.

Eine Immobiliengesellschaft kann den Neubau finanzieren und die Immobilie dann gegen eine Rendite verkaufen. Das Unternehmen könnte auch eine Immobilie kaufen, das Gebäude sanieren und die Immobilie dann gewinnbringend weiterverkaufen. Ein REOC könnte ebenfalls als Verwaltungsgesellschaft dienen, die die Immobilien überwacht.

Die Erträge, die eine Immobiliengesellschaft erwirtschaftet, können größtenteils in Projekte wie Akquisitionen, Sanierungen und Neubauten reinvestiert werden. Dadurch kann ein REOC sein Portfolio relativ schnell mit potenziellen langfristigen Perspektiven auffüllen. Dies steht im Gegensatz zu Vorschriften, die von REITs verlangen, den größten Teil ihres Nettoeinkommens als Dividenden an ihre Aktionäre auszuschütten. Mit einem REOC besteht möglicherweise das Potenzial für größere Wachstumsaussichten, aber sie generieren möglicherweise nicht so viel unmittelbares Einkommen wie REITs.

Höhepunkte

• Es gibt funktionale und strategische Unterschiede zwischen Immobilienbetreibergesellschaften und REITs, aber REITs müssen die Immobilien nicht betreiben.

• Bei einer Opco/Propco-Deal-Strategie werden Unternehmen in mindestens eine Betriebsgesellschaft und eine Immobiliengesellschaft aufgeteilt, um die Finanzen beider Interessenten zu verbessern.

• Opco ist die Abkürzung für „Betriebsgesellschaft“, die typischerweise verwendet wird, wenn die primäre Betriebsgesellschaft beschrieben wird, die an einem Opco/Propco-Deal beteiligt ist, der einen REIT strukturiert.