opco

Opco Nedir?

bir gayrimenkul yatırım ortaklığının ( GYO ) kapatılması için en yaygın yapı olan bir opco/propco anlaşmasına dahil olan birincil işletme şirketini tanımlarken kullanılan "işletme şirketi"nin kısaltmasıdır .

Emlak şirketi ( propco ) tüm gayrimenkul ve ilgili borçların mülkiyetini elinde tutarken, opco günlük operasyonları ve yönetimi yürütür ve kredi derecelendirmesi ve finansman yetenekleriyle ilgili opco avantajları sunar.

Opco Nasıl Çalışır?

Bir faal şirket/mülkiyet şirketi ("opco/propco") anlaşması, bir yan şirketin (yani emlak şirketinin) tüm gelir getiren mülklere sahip olduğu, ana şirketin (işletmeci şirket) ise faaliyetleri herhangi bir yükümlülük olmaksızın yönettiği bir iş anlaşmasıdır. doğrudan mülk sahipliğinin kendisi. Opco/propco anlaşmaları, her iki şirket için tüm finansman ve kredi notu ile ilgili konuların ayrı kalmasına izin vererek, her bir kuruluşun mali durumunu iyileştirir.

Opco/propco anlaşma stratejisinde, şirketler en az bir faal şirket ve bir emlak şirketine bölünür. Gayrimenkul şirketi, gelir elde etmekle ilişkili tüm varlıklara (gayrimenkul veya diğer mülkler dahil) sahip olsa da, opco, varlıkları satış üretmek için kullanan şirkettir.

Bir opco/propco stratejisi, şirketlerin belirli unsurları - yani borç ve dolayısıyla borç servisi yükümlülükleri, kredi notları ve ilgili konuları - faal şirketin defterlerinden uzak tutmasını mümkün kılar. Bu genellikle şirkete önemli finansal avantajlar ve tasarruflar sunar. İşletmeci şirket tüm gayrimenkulleri için GYO oluşturursa, tüm gelir dağıtımlarında çifte vergilendirmeyi önleyebilir. Krediler daha da daraldığında veya mülk değerleri düşüşe geçtiğinde, opco/propco anlaşma stratejileri o kadar pratik değildir ve çoğu durumda uygulanabilir bile değildir.

Opco Örneği

Genellikle bir anlamda eğlence veya tatil yeri GYO'ları olarak işlev gören kumarhane şirketleri, hissedar değeri yaratmak ve operasyonları kolaylaştırmak için opco/propco'yu yeniden yapılandırmayı düşünebilir. Bunun modeli, kumarhane şirketinin mülklerinin vergiden muaf bir şekilde yeni bir GYO'ya bölünmesini gerçekleştirmek için ABD İç Gelir Servisi'nden (IRS) izin aldığı Penn National Gaming Inc.'in 2013 yılında yeniden yapılandırılmasıdır .

Penn National böylece GYO Oyun ve Eğlence Mülklerini devretti ve gayrimenkul varlıklarının tüm sahipliğini yeni kurulan GYO'ya devretti. Bu bölünmeyi tamamladıktan sonra, Gaming and Leisure Properties daha sonra mülkleri onları işleten Penn National Gaming'e geri kiraladı.

Penn National Gaming'in GYO'sunda bulunan özel vergi kuralları, propco'nun opco'dan elde edilen herhangi bir kira için federal gelir vergisi ödemesini engeller. Penn National Gaming'in GYO'su da bir oyun şirketinden önemli ölçüde daha düşük bir faiz oranına sahiptir. Ayrıca, Penn National Gaming, mülkiyeti GYO'ya devrederek mülkle ilgili tüm doğrudan borcu ortadan kaldırdığı için, opco'nun hafifletilmiş bilançosu, kumarhane şirketinin işletmek için ihtiyaç duyduğu fonları ödünç almasına ve ayrıca daha fazla gelişme ve genişlemeye akıtmasına izin verir. kumarhanelerinden.

REOC'ler ve GYO'lar

Gayrimenkul işleten şirketler ( REOC'ler ) ile GYO'lar arasında işlevsel ve stratejik farklılıklar vardır. Birçok GYO, yatırım ve portföy stratejilerini, sahip oldukları mülklerin yarattığı kira veya kiralama yoluyla nakit akışı oluşturmaya odaklar. Bir GYO'nun bir inşaat projesine yaptığı yatırımlar ve satın almalar, mülkten kira geliri elde etmeye yönelik olabilir. Bu net gelir, öncelikle yatırımcılara verilen dağıtımlara gider.

Bir gayrimenkul işletme şirketi, yeni inşaatı finanse edebilir ve ardından mülkü bir getiri karşılığında satabilir. Şirket ayrıca bir mülk satın alabilir, binayı yenileyebilir ve ardından gayrimenkulü kâr için yeniden satabilir. Bir REOC, mülkleri denetleyen bir yönetim şirketi olarak da hizmet edebilir.

Bir gayrimenkul işletme şirketinin elde ettiği kazançlar, büyük ölçüde satın almalar, yenilemeler ve yeni inşaatlar gibi projelere yeniden yatırılabilir. Bu, bir REOC'nin portföyünü potansiyel uzun vadeli beklentilerle nispeten hızlı bir şekilde doldurmasını sağlar. Bu, GYO'ların net gelirlerinin çoğunu hissedarlarına temettü olarak dağıtmasını gerektiren düzenlemelerle karşılaştırılabilir. Bir REOC ile daha büyük büyüme beklentileri potansiyeli olabilir, ancak bunlar GYO'lar kadar acil gelir yaratmayabilir.

##Öne çıkanlar

• Gayrimenkul işleten şirketler ile GYO'lar arasında işlevsel ve stratejik farklılıklar vardır, ancak GYO'ların mülkleri işletmesine gerek yoktur.

• Opco/propco anlaşma stratejisinde şirketler, her iki olasılığın finansmanını iyileştirmek için en az bir faal şirket ve bir emlak şirketi olarak ayrılır.

• Opco, genellikle bir GYO'yu yapılandıran bir opco/propco anlaşmasına dahil olan birincil işletme şirketini tanımlarken kullanılan "işletme şirketi"nin kısaltmasıdır.