Opco

Mikä on Opco?

Opco on lyhenne sanoista "operating company", jota käytetään tyypillisesti kuvaamaan ensisijaista operatiivista yritystä, joka on mukana opco/propco-kaupassa. Tämä on yleisin rakenne kiinteistösijoitusrahaston ( REIT ) irrottamiselle.

Kiinteistöyhtiö ( propco ) omistaa kaikki kiinteistöt ja niihin liittyvät velat, kun taas opco harjoittaa päivittäistä toimintaa ja hallinnointia tarjoten opco-etuja, jotka liittyvät sen luottokelpoisuuteen ja rahoituskykyyn.

Kuinka Opco toimii?

Toimintayhtiö/kiinteistöyhtiö ("opco/propco") -sopimus on liiketoimintajärjestely, jossa tytäryhtiö (eli kiinteistöyhtiö) omistaa kaikki tuloa tuottavat kiinteistöt, kun taas pääyhtiö (toimintayhtiö) hoitaa toimintaa ilman itse suora kiinteistönomistus. Opco/propco-sopimukset mahdollistavat kaikkien rahoitukseen ja luottoluokitukseen liittyvien kysymysten säilymisen molemmille yhtiöille erillään, mikä parantaa kunkin yrityksen taloudellista asemaa.

Opco/propco-kauppastrategiassa yritykset jaetaan vähintään yhteen toimivaan yhtiöön ja yhteen kiinteistöyhtiöön. Vaikka kiinteistöyhtiö omistaa kaikki varat - mukaan lukien kiinteistöt tai muu omaisuus -, joka liittyy tulojen tuottamiseen, opco on se, joka käyttää omaisuutta myynnin tuottamiseen.

Opco/propco-strategia mahdollistaa sen, että yritykset pitävät tietyt osatekijät – eli velat ja siten velanhoitovelvoitteet, luottoluokitukset ja niihin liittyvät asiat – poissa toimivan yrityksen kirjanpidosta. Tämä tuo tyypillisesti yritykselle huomattavia taloudellisia etuja ja säästöjä. Jos toimiva yhtiö perustaa REIT:n kaikille kiinteistöomistuksilleen, se voi välttää kaikkien tulonjakojensa kaksinkertaisen verotuksen. Kun luotonanto supistuu tai kiinteistöjen arvot laskevat, opco/propco-sopimusstrategiat eivät ole yhtä käytännöllisiä eivätkä monissa tapauksissa ole edes toteutettavissa.

Esimerkki Opcosta

Kasinoyritykset, jotka toimivat usein tavallaan viihde- tai lomakohteena REITS, voivat harkita opco/propco-järjestelyjä luodakseen omistaja-arvoa ja tehostaakseen toimintaansa. Mallina tähän on Penn National Gaming Inc.:n vuonna 2013 toteutettu saneeraus, jossa kasinoyritys sai Yhdysvaltain verohallinnolta (IRS) luvan tehdä kiinteistöjensä verovapaa jako uudeksi REIT:ksi.

Penn National erosi siten REIT Gaming and Leisure Propertiesista ja siirsi kaiken kiinteistöomaisuuden vastikään perustetulle REITille. Tämän spinoffin päätyttyä Gaming and Leisure Properties vuokrasi kiinteistöt takaisin Penn National Gamingille, joka hallinnoi niitä.

Penn National Gamingin REIT:n erityiset verosäännöt estävät propcoa joutumasta maksamaan liittovaltion tuloveroa kaikista opcon saamista vuokrista. Penn National Gamingin REIT:llä on myös huomattavasti alhaisempi korko kuin peliyhtiöllä. Lisäksi, koska Penn National Gaming eliminoi kaikki kiinteistöön liittyvät suorat velat luovuttamalla omistuksen REITilleen, opcon kevennetty tase antaa kasinoyritykselle mahdollisuuden lainata toimintaansa tarvitsemiaan varoja ja myös uppoutua edelleen kehittämiseen ja laajentamiseen. sen kasinoista.

REOC:t ja REIT:t

Kiinteistöyhtiöiden ( REOC ) ja REIT-yhtiöiden välillä on toiminnallisia ja strategisia eroja. Monet REIT-yhtiöt keskittyvät sijoitus- ja portfoliostrategiansa tuottamaan kassavirtaa omistamiensa kiinteistöjen tuottamien vuokra- tai vuokrasopimusten kautta. REIT:n tekemät investoinnit rakennushankkeeseen ja yrityskauppoihin voivat kohdistua kiinteistön vuokratulon tuottamiseen. Tämä nettotulos menee ensisijaisesti sijoittajille myönnettyihin voitonjakoon.

Kiinteistöalan yritys voi rahoittaa uudisrakentamisen ja myydä kiinteistön vastiketta vastaan. Yritys voisi myös ostaa kiinteistön, kunnostaa rakennuksen ja sitten myydä kiinteistön voitolla. REOC voisi myös toimia rahastoyhtiönä, joka valvoo kiinteistöjä.

Kiinteistöyhtiön tuotot voidaan suurelta osin sijoittaa uudelleen hankkeisiin, kuten yritysostoihin, peruskorjauksiin ja uudisrakennuksiin. Tämän ansiosta REOC voi täyttää salkkunsa suhteellisen nopeasti mahdollisilla pitkän aikavälin näkymillä. Tätä voidaan verrata säännöksiin, jotka vaativat REIT:itä jakamaan suurimman osan nettotuloistaan osakkeenomistajilleen osinkona. REOCilla saattaa olla potentiaalia suurempiin kasvunäkymiin, mutta ne eivät välttämättä tuota yhtä paljon välittömiä tuloja kuin REIT:t.

##Kohokohdat

• Kiinteistöyhtiöiden ja REIT:ien välillä on toiminnallisia ja strategisia eroja, mutta REIT:n ei tarvitse hoitaa kiinteistöjä.

• Opco/propco-kauppastrategiassa yhtiöt jaetaan vähintään toimivaan yhtiöön ja kiinteistöyhtiöön molempien taloudellisten näkymien parantamiseksi.

• Opco on lyhenne sanoista "operating company", jota käytetään tyypillisesti kuvattaessa ensisijaista toimivaa yhtiötä, joka on mukana opco/propco-sopimuksessa, joka muodostaa REIT:n.