Опко

Что такое Opco?

Opco — это аббревиатура от «операционная компания», обычно используемая при описании основной операционной компании, участвующей в сделке opco/propco,. которая является наиболее распространенной структурой для выделения инвестиционного фонда недвижимости ( REIT ).

Компания по недвижимости ( propco ) сохраняет за собой право собственности на всю недвижимость и связанные с ней долги, в то время как операционная компания осуществляет повседневные операции и управление, предлагая операционную компанию преимущества, связанные с ее кредитным рейтингом и финансовыми возможностями.

Как работает Opco?

Сделка операционной компании/компании, занимающейся недвижимостью ("opco/propco"), представляет собой деловое соглашение, при котором дочерняя компания (т. е. компания, занимающаяся недвижимостью) владеет всей приносящей доход недвижимостью, в то время как основная компания (операционная компания) управляет операциями без прямое владение собственностью. Сделки Opco/Propco позволяют обеим компаниям решать все вопросы, связанные с финансированием и кредитным рейтингом, тем самым улучшая финансовое положение каждой компании.

В стратегии сделки opco/propco компании делятся как минимум на одну операционную компанию и одну компанию, занимающуюся недвижимостью. В то время как компания, занимающаяся недвижимостью, владеет всеми активами, включая недвижимость или другое имущество, которые связаны с получением доходов, операционная компания использует активы для увеличения продаж.

Стратегия opco/propco позволяет компаниям удерживать определенные элементы — а именно долг и, следовательно, обязательства по обслуживанию долга, кредитные рейтинги и связанные с ними вопросы — вне бухгалтерских книг операционной компании. Обычно это дает компании значительные финансовые преимущества и экономию. Если операционная компания создает REIT для всех своих активов в сфере недвижимости, она может избежать двойного налогообложения при распределении всех своих доходов. Когда кредитные рынки становятся более ограниченными или когда стоимость недвижимости резко падает, стратегии сделок оптовых и коммерческих компаний не так практичны, а во многих случаях даже неосуществимы.

Пример оператора Opco

Казино-компании, которые часто функционируют в качестве развлекательных или курортных REITS, могут рассмотреть возможность реструктуризации управляющей компании/операторской компании для создания акционерной стоимости и оптимизации операций. Моделью для этого является реструктуризация Penn National Gaming Inc. в 2013 году, когда компания-казино получила разрешение от Службы внутренних доходов США (IRS) на безналоговое выделение своей собственности в новую REIT.

Таким образом, Penn National Gaming выделила REIT Gaming and Leisure Properties, передав все права собственности на активы недвижимости вновь созданному REIT. После завершения этого спин-оффа Gaming and Leisure Properties сдала недвижимость обратно в аренду Penn National Gaming, которая ими управляла.

Специальные налоговые правила, действующие в отношении REIT Penn National Gaming, не позволяют пропко платить федеральный подоходный налог с любой арендной платы, полученной от опекуна. REIT Penn National Gaming также имеет значительно более низкую процентную ставку, чем игровая компания. Кроме того, поскольку Penn National Gaming устранила весь прямой долг, связанный с собственностью, передав право собственности на свою REIT, облегченный баланс операционной компании позволяет компании-казино занимать средства, необходимые для работы, а также вкладывать средства в дальнейшее развитие и расширение. своих казино.

REOC и REIT

Существуют функциональные и стратегические различия между компаниями по управлению недвижимостью ( REOC ) и REIT. Многие REIT сосредотачивают свою инвестиционную и портфельную стратегию на получении денежного потока за счет арендной платы или аренды, генерируемой недвижимостью, которой они владеют. Инвестиции REIT в строительный проект и приобретения могут быть направлены на получение арендного дохода от собственности. Этот чистый доход в основном идет на выплаты инвесторам.

Компания, занимающаяся операциями с недвижимостью, может финансировать новое строительство, а затем продать недвижимость с возвратом денег. Компания также может купить недвижимость, отремонтировать здание, а затем перепродать недвижимость с прибылью. REOC также может выступать в качестве управляющей компании, осуществляющей надзор за недвижимостью.

Доходы, которые получает компания, занимающаяся операциями с недвижимостью, могут быть в значительной степени реинвестированы в такие проекты, как приобретение, ремонт и новое строительство. Это позволяет REOC относительно быстро наполнить свой портфель потенциальными долгосрочными перспективами. Это можно противопоставить правилам, которые требуют от REIT распределять большую часть своей чистой прибыли своим акционерам в виде дивидендов. У REOC может быть потенциал для больших перспектив роста, но они могут не приносить такой же немедленный доход, как REIT.

Особенности

• Существуют функциональные и стратегические различия между компаниями, управляющими недвижимостью, и REIT, но REIT не обязаны управлять недвижимостью.

• В стратегии сделки opco/propco компании делятся, по крайней мере, на операционную компанию и компанию, занимающуюся недвижимостью, чтобы улучшить финансовое положение обоих потенциальных клиентов.

• Opco — это аббревиатура от «операционная компания», обычно используемая при описании основной операционной компании, участвующей в сделке opco/propco, которая структурирует REIT.