Opco

Vad är en Opco?

Opco är förkortningen för "operativt företag", som vanligtvis används när man beskriver det primära operativa företaget som är inblandat i en opco/propco-affär,. vilket är den vanligaste strukturen för avknoppning av en fastighetsinvesteringsfond ( REIT ).

Fastighetsbolaget ( propco ) behåller ägandet av all fastighet och relaterade skulder, medan opco bedriver den dagliga driften och förvaltningen, och erbjuder opco-fördelarna relaterade till dess kreditvärdighet och finansieringsförmåga.

Hur fungerar en Opco?

Ett rörelsebolag/fastighetsbolag ("opco/propco") affär är ett affärsarrangemang där ett dotterbolag (dvs fastighetsbolaget) äger samtliga intäktsgenererande fastigheter, medan huvudbolaget (driftsbolaget) sköter verksamheten utan direkta fastighetsägandet. Opco/propco-affärer tillåter alla finansierings- och kreditvärderingsrelaterade frågor för båda företagen att förbli separata, vilket förbättrar varje enhets finansiella ställning.

I en opco/propco-affärsstrategi är bolagen uppdelade i minst ett driftbolag och ett fastighetsbolag. Medan fastighetsbolaget äger alla tillgångar – inklusive fastigheter eller annan egendom – som är förknippade med generering av intäkter, är opco den som använder tillgångarna för att generera försäljning.

En opco/propco-strategi gör det möjligt för företag att hålla vissa delar – nämligen skulder och därmed skuldtjänstskyldigheter, kreditbetyg och relaterade frågor – borta från det operativa företagets bokföring. Detta ger vanligtvis företaget betydande ekonomiska fördelar och besparingar. Om det operativa företaget skapar en REIT för alla sina fastighetsinnehav kan det undvika dubbelbeskattning på alla sina inkomstfördelningar. När kreditmarknaderna blir mer trånga, eller när fastighetsvärdena tar ett dopp, är opco/propco-affärsstrategier inte lika praktiska och i många fall inte ens genomförbara.

Exempel på en Opco

Kasinoföretag, som ofta fungerar i en mening som underhållning eller resort REITS, kan överväga omstrukturering av opco/propco för att skapa aktieägarvärde och för att effektivisera verksamheten. Modellen för detta är 2013 års omstrukturering av Penn National Gaming Inc., där kasinoföretaget fick tillstånd från US Internal Revenue Service (IRS) att utföra en skattefri spin-off av sina fastigheter till en ny REIT.

Penn National Gaming tog därmed bort REIT Gaming and Leisure Properties och överförde allt ägande av fastighetstillgångar till det nybildade REIT. Efter att ha slutfört denna spinoff hyrde Gaming and Leisure Properties sedan tillbaka fastigheterna till Penn National Gaming som drev dem.

De särskilda skattereglerna som finns på Penn National Gamings REIT hindrar propco från att behöva betala federal inkomstskatt på eventuella hyror som erhålls från opco. Penn National Gamings REIT har också en betydligt lägre ränta än ett spelbolag. Dessutom, eftersom Penn National Gaming eliminerade all direkt skuld relaterade till fastigheten genom att tilldela äganderätten till dess REIT, tillåter opco:s lättade balansräkning kasinoföretaget att låna de medel som det behöver för att driva och även dumpa in i ytterligare utveckling och expansion av sina kasinon.

REOCs och REITs

Det finns funktionella och strategiska skillnader mellan fastighetsoperatörer ( REOCs ) och REITs. Många REITs fokuserar sin investerings- och portföljstrategi för att generera kassaflöde genom hyran eller leasingavtalen som genereras av fastigheterna de äger. Investeringar som görs av en REIT i ett byggprojekt och förvärv kan syfta till att generera hyresintäkter från fastigheten. Nettointäkterna går i första hand till utdelningar till investerare.

Ett fastighetsbolag kan finansiera nybyggnation och sedan sälja fastigheten för en avkastning. Företaget kunde också köpa en fastighet, rusta upp byggnaden och sedan sälja fastigheten vidare med vinst. En REOC kan också fungera som ett förvaltningsbolag som övervakar fastigheterna.

Intäkterna som ett fastighetsbolag genererar kan till stor del återinvesteras i projekt som förvärv, renoveringar och nybyggnationer. Detta gör att en REOC kan fylla upp sin portfölj relativt snabbt med potentiella långsiktiga framtidsutsikter. Detta kan jämföras med bestämmelser som kräver att REITs delar ut det mesta av sin nettoinkomst till sina aktieägare som utdelning. Det kan finnas potential för större tillväxtutsikter med en REOC men de kanske inte genererar lika mycket omedelbar inkomst som REITs.

Höjdpunkter

– Det finns funktionella och strategiska skillnader mellan fastighetsdriftsbolag och REITs, men REITs behöver inte driva fastigheterna.

– I en opco/propco-affärsstrategi delas företag in i åtminstone ett driftbolag och ett fastighetsbolag för att förbättra ekonomin för båda prospekten.

• Opco är förkortningen för "operating company", som vanligtvis används när man beskriver det primära operativa företaget som är involverat i en opco/propco-affär som strukturerar en REIT.