Opco
Hvad er en Opco?
Opco er forkortelsen for "driftsselskab", der typisk bruges, når man beskriver det primære driftsselskab, der er involveret i en opco/propco-aftale,. som er den mest almindelige struktur til at udskille en ejendomsinvesteringsfond ( REIT ).
Ejendomsselskabet ( propco ) bevarer ejerskabet af al fast ejendom og tilhørende gæld, mens opco varetager den daglige drift og forvaltning og tilbyder opco-fordele i forbindelse med dets kreditvurdering og finansieringsmuligheder.
Hvordan virker en Opco?
Et driftsselskab/ejendomsselskab ("opco/propco") handel er en forretningsmæssig ordning, hvor et datterselskab (dvs. ejendomsselskabet) ejer alle de indtægtsskabende ejendomme, mens hovedselskabet (driftsselskabet) administrerer driften uden direkte ejendomsret selv. Opco/propco-aftaler tillader alle finansierings- og kreditvurderingsrelaterede spørgsmål for begge virksomheder at forblive adskilte, hvilket forbedrer hver enheds finansielle stilling.
I en opco/propco-aftalestrategi er virksomheder opdelt i mindst et driftsselskab og et ejendomsselskab. Mens ejendomsselskabet ejer alle de aktiver - inklusive fast ejendom eller anden ejendom - der er forbundet med generering af indtægter, er opco den, der bruger aktiverne til at generere salg.
En opco/propco-strategi gør det muligt for virksomheder at holde visse elementer – nemlig gæld og dermed gældsbetjeningsforpligtelser, kreditvurderinger og relaterede spørgsmål – uden for driftsselskabets bøger. Det giver typisk virksomheden betydelige økonomiske fordele og besparelser. Hvis driftsselskabet opretter en REIT for alle sine ejendomsbesiddelser, kan det undgå dobbeltbeskatning af alle sine indkomstfordelinger. Når kreditmarkederne bliver mere indsnævrede, eller når ejendomsværdierne tager et dyk, er opco/propco-handelsstrategier ikke så praktiske og i mange tilfælde ikke engang gennemførlige.
Eksempel på en Opco
Kasinovirksomheder, som ofte i en vis forstand fungerer som underholdning eller resort REITS, kan overveje opco/propco-omstrukturering for at skabe værdi for aktionærerne og for at strømline driften. Modellen herfor er 2013-omstruktureringen af Penn National Gaming Inc., hvor kasinovirksomheden fik tilladelse fra US Internal Revenue Service (IRS) til at udføre en skattefri spin-off af sine ejendomme til en ny REIT.
Penn National Gaming udskilte således REIT Gaming and Leisure Properties og overførte alt ejerskab af ejendomsaktiver til det nydannede REIT. Efter at have gennemført dette spin-off, lejede Gaming and Leisure Properties ejendommene tilbage til Penn National Gaming, som drev dem.
De særlige skatteregler, der findes på Penn National Gamings REIT, forhindrer propco i at skulle betale føderal indkomstskat af eventuelle lejer opnået fra opco. Penn National Gamings REIT har også en markant lavere rente end et spilfirma. Derudover, fordi Penn National Gaming eliminerede al den direkte gæld relateret til ejendommen ved at overdrage ejerskab til dets REIT, tillader opco's lette balance kasinoselskabet at låne de midler, det har brug for til at drive og også at dumpe ind i yderligere udvikling og ekspansion af sine kasinoer.
REOC'er og REIT'er
Der er funktionelle og strategiske forskelle mellem ejendomsdriftsselskaber ( REOC'er ) og REIT'er. Mange REIT'er fokuserer deres investerings- og porteføljestrategi for at generere pengestrømme gennem lejen eller lejemålene, der genereres af de ejendomme, de ejer. Investeringer foretaget af en REIT i et byggeprojekt og opkøb kan have til formål at generere lejeindtægter fra ejendommen. Denne nettoindkomst går primært til udlodninger udstedt til investorer.
Et ejendomsdriftsselskab kan finansiere nybyggeri og derefter sælge ejendommen til et afkast. Virksomheden kunne også købe en ejendom, istandsætte bygningen og derefter sælge ejendommen videre med fortjeneste. En REOC kunne ligeledes fungere som et administrationsselskab, der fører tilsyn med ejendommene.
Den indtjening, som et ejendomsdriftsselskab genererer, kan stort set geninvesteres i projekter som opkøb, ombygninger og nybyggeri. Dette gør det muligt for en REOC at fylde sin portefølje op relativt hurtigt med potentielle langsigtede udsigter. Dette kan sammenlignes med regler, der kræver, at REIT'er udlodder det meste af deres nettoindkomst til deres aktionærer som udbytte. Der kan være potentiale for større vækstudsigter med en REOC, men de genererer muligvis ikke så meget øjeblikkelig indkomst som REIT'er.
Højdepunkter
Der er funktionelle og strategiske forskelle mellem ejendomsdriftsselskaber og REIT'er, men REIT'er skal ikke drive ejendommene.
I en opco/propco-aftalestrategi er virksomheder opdelt i mindst et driftsselskab og et ejendomsselskab for at forbedre økonomien for begge prospekter.
Opco er forkortelsen for "driftsselskab", der typisk bruges, når man beskriver det primære driftsselskab, der er involveret i en opco/propco-aftale, der strukturerer en REIT.
