Opco
Che cos'è un Opco?
Opco è l'abbreviazione di "società operativa", generalmente utilizzata per descrivere la società operativa principale coinvolta in un accordo opco/propco,. che è la struttura più comune per lo scorporo di un fondo di investimento immobiliare ( REIT ).
La società immobiliare ( propco ) mantiene la proprietà di tutti gli immobili e dei relativi debiti, mentre opco conduce operazioni e gestioni quotidiane, offrendo i vantaggi di opco relativi al rating del credito e alle capacità di finanziamento.
Come funziona un Opco?
Un affare società operativa/società immobiliare ("opco/propco") è un accordo commerciale in cui una società controllata (cioè la società immobiliare) possiede tutte le proprietà generatrici di reddito, mentre la società principale (società operativa) gestisce le operazioni senza proprietà diretta della proprietà stessa. Gli accordi Opco/propco consentono a tutte le questioni relative al finanziamento e al rating di credito di entrambe le società di rimanere separate, migliorando così la posizione finanziaria di ciascuna entità .
In una strategia di trattativa opco/propco, le società sono suddivise in almeno una società operativa e una società immobiliare. Sebbene la società immobiliare possieda tutti i beni, inclusi immobili o altre proprietà , associati alla generazione di ricavi, l'opco è quella che utilizza i beni per generare vendite.
Una strategia opco/propco consente alle aziende di mantenere alcuni elementi, vale a dire il debito e quindi gli obblighi di servizio del debito, i rating del credito e le questioni correlate, fuori dai libri contabili della società operativa. Questo in genere presenta all'azienda notevoli vantaggi finanziari e risparmi. Se la società operativa crea un REIT per tutte le sue partecipazioni immobiliari, può evitare la doppia imposizione su tutte le sue distribuzioni di reddito. Quando i mercati del credito diventano più ristretti, o quando i valori degli immobili precipitano, le strategie di accordo opco/propco non sono così pratiche e in molti casi non sono nemmeno fattibili.
Esempio di Opco
Le società di casinò, che spesso funzionano in un certo senso come REITS di intrattenimento o resort, possono prendere in considerazione la ristrutturazione opco/propco per creare valore per gli azionisti e semplificare le operazioni. Il modello per questo è la ristrutturazione del 2013 di Penn National Gaming Inc., dove la società di casinò ha ricevuto il permesso dall'Internal Revenue Service (IRS) degli Stati Uniti di eseguire uno spin-off esentasse delle sue proprietà in un nuovo REIT.
La Penn National Gaming ha quindi scorporato la REIT Gaming and Leisure Properties, trasferendo tutta la proprietà delle attività immobiliari alla neonata REIT. Dopo aver completato questo spin-off, Gaming and Leisure Properties ha poi affittato le proprietà alla Penn National Gaming che le ha gestite.
Le norme fiscali speciali esistenti sul REIT di Penn National Gaming impediscono al propco di dover pagare l'imposta federale sul reddito su eventuali affitti ottenuti dall'opco. Il REIT di Penn National Gaming ha anche un tasso di interesse significativamente inferiore rispetto a una società di giochi. Inoltre, poiché la Penn National Gaming ha eliminato tutto il debito diretto relativo alla proprietà assegnando la proprietà al suo REIT, il bilancio alleggerito dell'opco consente alla società di casinò di prendere in prestito i fondi di cui ha bisogno per operare e anche di gettarsi in un ulteriore sviluppo ed espansione dei suoi casinò.
REOC e REIT
Esistono differenze funzionali e strategiche tra le società operative immobiliari ( REOC ) e i REIT. Molti REIT concentrano la loro strategia di investimento e di portafoglio per generare flusso di cassa attraverso l'affitto o i contratti di locazione generati dalle proprietà che detengono. Gli investimenti effettuati da un REIT in un progetto di costruzione e le acquisizioni potrebbero essere finalizzati a generare reddito da locazione dalla proprietà . Quel reddito netto va principalmente verso le distribuzioni emesse agli investitori.
Una società di gestione immobiliare potrebbe finanziare nuove costruzioni e quindi vendere la proprietà per un ritorno. La società potrebbe anche acquistare una proprietà , ristrutturare l'edificio e quindi rivendere l'immobile a scopo di lucro. Un REOC potrebbe anche fungere da società di gestione che sovrintende alle proprietà .
I guadagni generati da una società di gestione immobiliare possono essere in gran parte reinvestiti in progetti come acquisizioni, ristrutturazioni e nuove costruzioni. Ciò consente a un REOC di riempire il proprio portafoglio in tempi relativamente brevi con potenziali prospettive a lungo termine. Ciò può essere contrastato con le normative che richiedono ai REIT di distribuire la maggior parte del proprio reddito netto ai propri azionisti come dividendi. Potrebbe esserci il potenziale per maggiori prospettive di crescita con un REOC, ma potrebbero non generare tanto reddito immediato quanto i REIT.
Mette in risalto
Esistono differenze funzionali e strategiche tra le società operative immobiliari e i REIT, ma i REIT non hanno bisogno di gestire le proprietà .
In una strategia di trattativa opco/propco, le società sono suddivise almeno in una società operativa e una società immobiliare al fine di migliorare le finanze di entrambi i potenziali clienti.
Opco è l'abbreviazione di "società operativa", generalmente utilizzata per descrivere la società operativa principale coinvolta in un accordo opco/propco che struttura un REIT.
