Opco
Co to jest Opco?
Opco to skrót od „spółki operacyjnej”, zwykle używanego do opisu głównej spółki operacyjnej zaangażowanej w transakcję opco/propco,. która jest najczęstszą strukturą do wydzielenia funduszu inwestycyjnego ( REIT ).
Spółka zajmująca się nieruchomościami ( propco ) zachowuje własność wszystkich nieruchomości i związanych z nimi długów, podczas gdy opco prowadzi bieżącą działalność i zarządzanie, oferując korzyści opco związane z jej zdolnościami kredytowymi i finansowymi.
Jak działa Opco?
Umowa spółki operacyjnej/spółki nieruchomościowej („opco/propco”) to umowa biznesowa, w której spółka zależna (tj. spółka zajmująca się nieruchomościami) jest właścicielem wszystkich nieruchomości generujących dochód, podczas gdy spółka główna (spółka operacyjna) zarządza operacjami bez sama bezpośrednia własność nieruchomości. Transakcje Opco/propco pozwalają na zachowanie odrębności wszystkich kwestii związanych z finansowaniem i ratingiem kredytowym obu firm, poprawiając w ten sposób sytuację finansową każdego podmiotu.
W strategii transakcji opco/propco firmy są podzielone na co najmniej jedną spółkę operacyjną i jedną firmę zajmującą się nieruchomościami. Podczas gdy firma zajmująca się nieruchomościami jest właścicielem wszystkich aktywów – w tym nieruchomości lub innych nieruchomości – które są związane z generowaniem przychodów, opco jest tym, który wykorzystuje aktywa do generowania sprzedaży.
Strategia opco/propco umożliwia firmom trzymanie pewnych elementów – a mianowicie zadłużenia, a tym samym zobowiązań do obsługi zadłużenia, ratingów kredytowych i powiązanych kwestii – z ksiąg spółki operacyjnej. To zazwyczaj daje firmie znaczne korzyści finansowe i oszczędności. Jeśli spółka operacyjna utworzy REIT dla wszystkich swoich udziałów w nieruchomościach, może uniknąć podwójnego opodatkowania wszystkich wydzielonych dochodów. Kiedy kredyt staje się bardziej ograniczony lub gdy wartości nieruchomości gwałtownie spadają, strategie transakcji opco/propco nie są tak praktyczne, a w wielu przypadkach nawet niewykonalne.
Przykład Opco
Spółki kasynowe, które często działają w pewnym sensie jako REITS rozrywkowe lub kurortowe, mogą rozważyć restrukturyzację opco/propco w celu stworzenia wartości dla akcjonariuszy i usprawnienia działalności. Wzorem na to jest restrukturyzacja Penn National Gaming Inc. w 2013 r., w której kasyno otrzymało pozwolenie od US Internal Revenue Service (IRS) na dokonanie wolnego od podatku wydzielenia swoich nieruchomości w nowy REIT.
W ten sposób Penn National wydzielił REIT Gaming and Leisure Properties, przenosząc całą własność aktywów nieruchomościowych do nowo utworzonego REIT. Po zakończeniu tego podziału, Gaming and Leisure Properties wydzierżawiło nieruchomości z powrotem firmie Penn National Gaming, która je obsługiwała.
Specjalne przepisy podatkowe, które istnieją w REIT w Penn National Gaming, uniemożliwiają propco płacenie federalnego podatku dochodowego od wszelkich czynszów uzyskanych od opco. REIT Penn National Gaming ma również znacznie niższe oprocentowanie niż firma hazardowa. Ponadto, ponieważ Penn National Gaming wyeliminowało wszystkie bezpośrednie zadłużenie związane z nieruchomością, przypisując własność swojemu REIT, lżejszy bilans opco pozwala firmie kasynowej na pożyczanie funduszy potrzebnych do działania, a także na dalszy rozwój i ekspansję swoich kasyn.
REOC i REIT
Istnieją funkcjonalne i strategiczne różnice między spółkami prowadzącymi działalność w zakresie nieruchomości ( REOC ) a REIT. Wiele REIT-ów koncentruje swoją strategię inwestycyjną i portfelową na generowaniu przepływów pieniężnych poprzez czynsze lub dzierżawy generowane przez posiadane przez nie nieruchomości. Inwestycje realizowane przez REIT w projekt budowlany oraz akwizycje mogą mieć na celu generowanie przychodów z wynajmu nieruchomości. Ten dochód netto jest przeznaczony przede wszystkim na dystrybucje wydawane inwestorom.
Firma obsługująca nieruchomości może sfinansować nową budowę, a następnie sprzedać nieruchomość za zwrotem. Firma mogła również kupić nieruchomość, wyremontować budynek, a następnie odsprzedać nieruchomość z zyskiem. REOC może również służyć jako firma zarządzająca, która nadzoruje nieruchomości.
Zyski, które generuje firma działająca na rynku nieruchomości, można w dużej mierze reinwestować w projekty, takie jak przejęcia, remonty i nowe budowy. Pozwala to REOC stosunkowo szybko zapełnić swój portfel potencjalnymi perspektywami długoterminowymi. Można to skontrastować z regulacjami, które nakładają na REIT-y obowiązek wypłacania większości swoich dochodów netto akcjonariuszom w formie dywidendy. Mogą istnieć większe perspektywy rozwoju dzięki REOC, ale mogą one nie generować tak dużych natychmiastowych dochodów jak REIT.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Istnieją funkcjonalne i strategiczne różnice między spółkami obsługującymi nieruchomości a REIT-ami, ale REIT-y nie muszą obsługiwać nieruchomości.
W strategii transakcji opco/propco firmy są dzielone na co najmniej spółkę operacyjną i spółkę nieruchomościową, aby poprawić finanse obu perspektyw.
Opco to skrót od „spółki operacyjnej”, zwykle używanego do opisu głównej spółki operacyjnej zaangażowanej w transakcję opco/propco, która tworzy REIT.
