Opco

Hvað er Opco?

Opco er skammstöfunin fyrir „rekstrarfélag“, venjulega notað þegar lýst er aðalrekstrarfélaginu sem tekur þátt í opco/propco samningi,. sem er algengasta uppbyggingin til að stofna fasteignafjárfestingarsjóð ( REIT ).

Fasteignafélagið ( propco ) heldur eignarhaldi á öllum fasteignum og skyldum skuldum, en opco annast daglegan rekstur og stjórnun og býður upp á þá kosti sem opco tengjast lánshæfismati og fjármögnunargetu.

Hvernig virkar Opco?

Rekstrarfélag/fasteignafélag („opco/propco“) er viðskiptafyrirkomulag þar sem dótturfélag (þ.e. fasteignafélagið) á allar þær tekjuskapandi eignir, en aðalfélagið (rekstrarfélagið) stýrir rekstri án beina eignarhaldinu sjálfu. Opco/propco samningar leyfa öllum fjármögnunar- og lánshæfistengdum málum fyrir bæði fyrirtæki að vera aðskilin og bæta þannig fjárhagsstöðu hverrar einingar.

Í opco/propco samningastefnu er fyrirtækjum skipt í að minnsta kosti eitt rekstrarfélag og eitt fasteignafélag. Þó að fasteignafélagið eigi allar eignir - þar með talið fasteignir eða aðrar eignir - sem tengjast tekjumyndun, þá er opco sá sem notar eignirnar til að skapa sölu.

Opco/propco stefna gerir fyrirtækjum kleift að halda ákveðnum þáttum — þ.e. skuldum og þar með skuldbindingum um greiðslubyrði, lánshæfismat og tengd málefni — utan bókhalds rekstrarfélagsins. Þetta gefur fyrirtækinu venjulega umtalsverða fjárhagslegan ávinning og sparnað. Ef rekstrarfélagið stofnar REIT fyrir alla fasteignaeign sína getur það komist hjá tvísköttun á öllum tekjudreifingum sínum. Þegar lánamarkaðir verða þrengri, eða þegar fasteignaverð tekur dýfu, eru opco/propco samningsaðferðir ekki eins raunhæfar og í mörgum tilfellum ekki einu sinni framkvæmanlegar.

Dæmi um Opco

Spilavítifyrirtæki, sem oft virka í vissum skilningi sem skemmtun eða úrræði REITS, gætu íhugað endurskipulagningu opco/propco til að skapa hluthafaverðmæti og hagræða í rekstri. Fyrirmyndin að þessu er 2013 endurskipulagning Penn National Gaming Inc., þar sem spilavítifyrirtækið fékk leyfi frá US Internal Revenue Service (IRS) til að framkvæma skattfrjálsa útfærslu á eignum sínum í nýtt REIT.

Penn National Gaming sleit þannig REIT Gaming and Leisure Properties og færði allt eignarhald á fasteignum yfir í nýstofnað REIT. Eftir að hafa lokið þessum snúningi leigðu Gaming and Leisure Properties eignirnar aftur til Penn National Gaming sem rak þær.

Sérstakar skattareglur sem eru á REIT Penn National Gaming koma í veg fyrir að propco þurfi að greiða alríkistekjuskatt af leigu sem fæst frá opco. Penn National Gaming REIT hefur einnig verulega lægri vexti en leikjafyrirtæki. Þar að auki, vegna þess að Penn National Gaming útrýmdi öllum beinum skuldum tengdum eigninni með því að úthluta eignarhaldi á REIT þess, gerir léttari efnahagsreikningur opco spilavítifyrirtækinu kleift að taka lánað fjármagn sem það þarf til að reka og einnig að henda í frekari þróun og stækkun af spilavítum sínum.

REOCs og REITs

Það er hagnýtur og stefnumótandi munur á fasteignarekstri ( REOCs ) og REITs. Margir REITs einbeita sér að fjárfestingar- og eignasafnsstefnu sinni að því að búa til sjóðstreymi í gegnum leiguna eða leigusamninga sem myndast af eignunum sem þeir eiga. Fjárfestingar sem REIT gerir í byggingarverkefni og yfirtökur gætu miðast við að afla leigutekna af eigninni. Þessar hreinar tekjur fara fyrst og fremst í úthlutun til fjárfesta.

Fasteignafyrirtæki gæti fjármagnað nýbyggingar og síðan selt eignina gegn ávöxtun. Fyrirtækið gæti líka keypt eign, endurnýjað húsið og síðan selt fasteignina aftur með hagnaði. REOC gæti sömuleiðis þjónað sem rekstrarfélag sem hefur umsjón með eignunum.

Hagnaðinn sem fasteignarekstrarfyrirtæki skapar má að mestu leyti endurfjárfesta í verkefnum eins og yfirtökum, endurbótum og nýbyggingum. Þetta gerir REOC kleift að fylla upp eignasafn sitt tiltölulega fljótt með hugsanlegum langtímahorfum. Þessu er hægt að líkja við reglugerðir sem krefjast þess að REITs dreifi mestu af hreinum tekjum sínum til hluthafa sinna sem arð. Það gæti verið möguleiki á meiri vaxtarhorfum með REOC en þeir gætu ekki skapað eins miklar tekjur strax og REITs.

Hápunktar

• Það er hagnýtur og stefnumótandi munur á rekstri fasteigna og REITs, en REITs þurfa ekki að reka eignirnar.

• Í opco/propco samningastefnu er fyrirtækjum skipt í að minnsta kosti rekstrarfélag og fasteignafélag til að bæta fjárhag beggja horfna.

• Opco er skammstöfunin fyrir "rekstrarfélag," venjulega notað þegar lýst er aðalrekstrarfélaginu sem tekur þátt í opco/propco samningi sem byggir upp REIT.