Opco
O que é um Opco?
Opco é a abreviação de "operating company", normalmente usada para descrever a principal empresa operacional envolvida em um negócio opco/propco,. que é a estrutura mais comum para desmembrar um fundo de investimento imobiliário ( REIT ).
A empresa imobiliária ( propco ) mantém a propriedade de todos os imóveis e dívidas relacionadas, enquanto a opco realiza operações e gestão do dia-a-dia, oferecendo à opco vantagens relacionadas à sua classificação de crédito e capacidade de financiamento.
Como funciona um Opco?
Um negócio de empresa operadora/empresa imobiliária ("opco/propco") é um acordo de negócios em que uma empresa subsidiária (ou seja, a empresa imobiliária) detém todas as propriedades geradoras de receita, enquanto a empresa principal (empresa operacional) administra as operações sem própria propriedade direta. Os acordos Opco/propco permitem que todas as questões relacionadas a financiamento e classificação de crédito para ambas as empresas permaneçam separadas, melhorando assim a posição financeira de cada entidade.
Em uma estratégia de negócio opco/propco, as empresas são divididas em pelo menos uma empresa operacional e uma empresa imobiliária. Enquanto a empresa imobiliária é proprietária de todos os ativos – incluindo imóveis ou outras propriedades – que estão associadas à geração de receitas, a opco é aquela que usa os ativos para gerar vendas.
Uma estratégia opco/propco possibilita que as empresas mantenham certos elementos – a saber, dívida e, portanto, obrigações de serviço da dívida, classificações de crédito e questões relacionadas – fora dos livros da empresa operacional. Isso normalmente apresenta à empresa vantagens e economias financeiras consideráveis. Se a empresa operadora criar um REIT para todas as suas participações imobiliárias, poderá evitar a dupla tributação em todas as suas distribuições de renda. Quando o crédito se torna mais restrito, ou quando os valores das propriedades despencam, as estratégias de negociação opco/propco não são tão práticas e, em muitos casos, nem são viáveis.
Exemplo de um Opco
As empresas de cassino, que geralmente funcionam como REITS de entretenimento ou resort, podem considerar a reestruturação da opco/propco para criar valor para os acionistas e simplificar as operações. O modelo para isso é a reestruturação de 2013 da Penn National Gaming Inc., onde a empresa de cassinos recebeu permissão do Internal Revenue Service (IRS) dos EUA para realizar uma cisão livre de impostos de suas propriedades em um novo REIT.
A Penn National, assim, desmembrou o REIT Gaming and Leisure Properties, transferindo toda a propriedade dos ativos imobiliários para o REIT recém-formado. Depois de concluir este spinoff, a Gaming and Leisure Properties alugou as propriedades de volta para a Penn National Gaming, que as operava.
As regras fiscais especiais que existem no REIT da Penn National Gaming impedem que a propco tenha que pagar imposto de renda federal sobre quaisquer aluguéis obtidos da opco. O REIT da Penn National Gaming também tem uma taxa de juros significativamente menor do que uma empresa de jogos. Além disso, como a Penn National Gaming eliminou toda a dívida direta relacionada à propriedade, atribuindo a propriedade ao seu REIT, o balanço patrimonial simplificado da opco permite que a empresa do cassino tome emprestado os fundos necessários para operar e também despeje em desenvolvimento e expansão. de seus cassinos.
REOCs e REITs
Existem diferenças funcionais e estratégicas entre empresas operacionais imobiliárias ( REOCs ) e REITs. Muitos REITs focam sua estratégia de investimento e portfólio para gerar fluxo de caixa por meio dos aluguéis ou arrendamentos gerados pelas propriedades que possuem. Os investimentos feitos por um REIT em um projeto de construção e aquisições podem ter como objetivo gerar receita de aluguel da propriedade. Esse lucro líquido vai principalmente para distribuições emitidas para investidores.
Uma empresa de operação imobiliária pode financiar uma nova construção e depois vender a propriedade por um retorno. A empresa também poderia comprar um imóvel, reformar o prédio e depois revender o imóvel com lucro. Um REOC também pode servir como uma empresa de gestão que supervisiona as propriedades.
Os ganhos que uma empresa de operação imobiliária gera podem ser amplamente reinvestidos em projetos como aquisições, reformas e novas construções. Isso permite que um REOC preencha seu portfólio de forma relativamente rápida com potenciais perspectivas de longo prazo. Isso pode ser contrastado com os regulamentos que exigem que os REITs distribuam a maior parte de seu lucro líquido aos seus acionistas como dividendos. Pode haver potencial para maiores perspectivas de crescimento com um REOC, mas eles podem não gerar tanta receita imediata quanto os REITs.
##Destaques
Existem diferenças funcionais e estratégicas entre as empresas operadoras de imóveis e os REITs, mas os REITs não precisam operar os imóveis.
Em uma estratégia de negócio opco/propco, as empresas são divididas em pelo menos uma empresa operacional e uma empresa imobiliária para melhorar as finanças de ambos os prospects.
Opco é a abreviação de "operating company", normalmente usada para descrever a principal empresa operacional envolvida em um negócio opco/propco que estrutura um REIT.
