Opco
¿Qué es una Opco?
Opco es la abreviatura de "empresa operativa", que generalmente se usa para describir la empresa operativa principal involucrada en un acuerdo opco/propco,. que es la estructura más común para escindir un fideicomiso de inversión en bienes raÃces ( REIT ).
La empresa inmobiliaria ( propco ) mantiene la propiedad de todos los bienes inmuebles y la deuda relacionada, mientras que la opco lleva a cabo las operaciones y la gestión diarias, y ofrece a la opco ventajas relacionadas con su calificación crediticia y capacidades financieras.
¿Cómo funciona un Opco?
Un acuerdo de empresa operativa/empresa inmobiliaria ("opco/propco") es un acuerdo comercial en el que una empresa subsidiaria (es decir, la empresa inmobiliaria) posee todas las propiedades generadoras de ingresos, mientras que la empresa principal (empresa operativa) gestiona las operaciones sin propiedad directa de la propiedad en sÃ. Los acuerdos Opco/propco permiten que todas las cuestiones relacionadas con la financiación y la calificación crediticia de ambas empresas permanezcan separadas, mejorando asà la posición financiera de cada entidad.
En una estrategia de negociación opco/propco, las empresas se dividen en al menos una empresa operativa y una empresa inmobiliaria. Si bien la empresa inmobiliaria es propietaria de todos los activos, incluidos los bienes inmuebles u otros bienes, que están asociados con la generación de ingresos, la opco es la que utiliza los activos para generar ventas.
Una estrategia opco/propco hace posible que las empresas mantengan ciertos elementos, a saber, la deuda y, por lo tanto, las obligaciones del servicio de la deuda, las calificaciones crediticias y cuestiones relacionadas, fuera de los libros de la empresa operadora. Por lo general, esto presenta a la empresa considerables ventajas financieras y ahorros. Si la empresa operadora crea un REIT para todas sus propiedades inmobiliarias, puede evitar la doble imposición en todas sus distribuciones de ingresos. Cuando los mercados crediticios se vuelven más restringidos, o cuando los valores de las propiedades se desploman, las estrategias de negociación de opco/propco no son tan prácticas y, en muchos casos, ni siquiera son factibles.
Ejemplo de una Opco
Las compañÃas de casinos, que a menudo funcionan como REIT de entretenimiento o resort, pueden considerar la reestructuración de opco/propco para crear valor para los accionistas y optimizar las operaciones. El modelo para esto es la reestructuración de 2013 de Penn National Gaming Inc., donde la compañÃa de casinos recibió permiso del Servicio de Impuestos Internos (IRS) de EE. UU. para realizar una escisión libre de impuestos de sus propiedades en un nuevo REIT.
Penn National Gaming escindió asà el REIT Gaming and Leisure Properties, transfiriendo toda la propiedad de los activos inmobiliarios al REIT recién formado. Después de completar esta escisión, Gaming and Leisure Properties volvió a arrendar las propiedades a Penn National Gaming, que las operaba.
Las normas fiscales especiales que existen en el REIT de Penn National Gaming evitan que la propco tenga que pagar el impuesto federal sobre la renta sobre las rentas obtenidas de la opco. El REIT de Penn National Gaming también tiene una tasa de interés significativamente más baja que una compañÃa de juegos. Además, debido a que Penn National Gaming eliminó toda la deuda directa relacionada con la propiedad al asignar la propiedad a su REIT, el balance general aligerado de la opco le permite a la compañÃa de casinos tomar prestados los fondos que necesita para operar y también dedicarse a un mayor desarrollo y expansión. de sus casinos.
REOC y REIT
Existen diferencias funcionales y estratégicas entre las sociedades operadoras de bienes raÃces ( REOC ) y los REIT. Muchos REIT enfocan su estrategia de inversión y cartera para generar flujo de efectivo a través de la renta o arrendamientos generados por las propiedades que poseen. Las inversiones realizadas por un REIT en un proyecto de construcción y adquisiciones pueden estar destinadas a generar ingresos por alquiler de la propiedad. Ese ingreso neto se destina principalmente a las distribuciones emitidas a los inversores.
Una empresa operadora de bienes raÃces podrÃa financiar una nueva construcción y luego vender la propiedad a cambio de una rentabilidad. La empresa también podrÃa comprar una propiedad, renovar el edificio y luego revender el inmueble para obtener una ganancia. Un REOC también podrÃa servir como una empresa de gestión que supervisa las propiedades.
Las ganancias que genera una empresa operadora de bienes raÃces pueden reinvertirse en gran medida en proyectos tales como adquisiciones, remodelaciones y nuevas construcciones. Esto permite que un REOC llene su cartera con relativa rapidez con posibles perspectivas a largo plazo. Esto puede contrastarse con las regulaciones que requieren que los REIT distribuyan la mayor parte de sus ingresos netos a sus accionistas como dividendos. Puede haber potencial para mayores perspectivas de crecimiento con un REOC, pero es posible que no generen tantos ingresos inmediatos como los REIT.
Reflejos
Existen diferencias funcionales y estratégicas entre las empresas operadoras de bienes raÃces y los REIT, pero los REIT no necesitan operar las propiedades.
En una estrategia de negociación opco/propco, las empresas se dividen en al menos una empresa operativa y una empresa inmobiliaria para mejorar las finanzas de ambos prospectos.
Opco es la abreviatura de "empresa operativa", que normalmente se usa para describir a la empresa operativa principal involucrada en un acuerdo opco/propco que estructura un REIT.
