صندوق الاستثمار العقاري (ريت)
ما هي صناديق الاستثمار العقاري وكيف تعمل؟
صناديق الاستثمار العقاري (REITs باختصار) هي شركات تستثمر في العقارات و / أو التمويل العقاري وتوزع ما لا يقل عن 90٪ من أرباحها على المساهمين كأرباح. يتم تداول العديد منها علنًا في البورصات الرئيسية ويمكن شراؤها وبيعها بسرعة وسهولة تمامًا مثل الأسهم التقليدية.
تجني بعض صناديق الاستثمار العقاري الأموال عن طريق تأجير العقارات (مثل المنازل والمكاتب والأبراج الخلوية ومساحات البيع بالتجزئة والمستودعات وما إلى ذلك) التي يمتلكونها ، بينما يقوم البعض الآخر بذلك عن طريق تقديم قروض عقارية لمشتري العقارات مقابل مدفوعات الفائدة. تستخدم بعض صناديق الاستثمار العقارية كلا النوعين من مصادر الدخل.
نظرًا لأرباحها المرتفعة والمتسقة ، تعد صناديق الاستثمار العقاري وسيلة استثمارية شائعة للمستثمرين الذين يريدون الدخل السلبي الذي يأتي مع امتلاك العقارات ولكن ليس لديهم الوقت أو المال لشراء وصيانة وتأجير ممتلكات خاصة بهم. كما أنها تحظى بشعبية خلال فترات التضخم الأعلى من المعتاد ، حيث تميل أسعار الإيجار والعقارات إلى الارتفاع جنبًا إلى جنب مع السلع الاستهلاكية ، مما يؤدي في بعض الأحيان إلى المزيد من الأموال لمساهمي REIT في وقت قد تتعثر فيه الأسهم التقليدية.
تتمثل إحدى الفوائد الرئيسية للتأهل كصندوق REIT كشركة في التنازل عن ضريبة الشركات على جميع الدخل الذي يتم دفعه للمساهمين كأرباح. لهذا السبب ، يستخدم الكثيرون 100 في المائة من دخلهم الخاضع للضريبة كأرباح من أجل تجنب الضرائب على الشركات تمامًا.
نظرًا لأن معظم (إن لم يكن كل) أرباح صندوق الاستثمار العقاري يتم توزيعها كأرباح ، فعادةً ما يبقى القليل من النقد للاستثمار في النمو ، لذلك يميل سعر السهم إلى أن تكون لديه احتمالية أقل للارتفاع بشكل كبير (أي أنها ليست عادةً متقلبة مثل الأسهم التقليدية ). لهذا السبب ، تحظى صناديق الاستثمار العقاري بشعبية كبيرة لدى مستثمري الدخل الثابت (أولئك الذين يبحثون عن مدفوعات أرباح منتظمة) أكثر من مستثمري النمو (أولئك الذين يتطلعون إلى رؤية استثمارهم الرئيسي ينمو بشكل كبير في القيمة بمرور الوقت).
ما الذي يجعل الشركة رهنًا عقاريًا؟
ليست كل الشركات القائمة على العقارات عبارة عن صناديق استثمار عقاري. للتأهل إلى REIT ، يجب على الشركة استخدام ممتلكاتها العقارية و / أو الرهون العقارية كاستثمارات مدرة للدخل. الشركة التي تبني ثم تبيع مشاريع سكنية ، على سبيل المثال ، لن يتم اعتبارها صناديق استثمار عقاري.
للتأهل كصندوق REIT ، يجب على الشركة دفع 90٪ على الأقل من دخلها الخاضع للضريبة كأرباح. يجب أن صناديق الاستثمار العقاري أيضا. . .
"تدار من قبل مجلس إدارة أو أمناء ،
تستمد ما لا يقل عن 75 في المائة من إجمالي دخلها من مصادر متعلقة بالعقار ، بما في ذلك الإيجارات من العقارات والفوائد على تمويل الرهون العقارية ،
استثمار 75 في المائة على الأقل من إجمالي أصولها في الأصول العقارية والنقدية ،
أن يكون لديك ما لا يقل عن 100 مساهم بعد عامها الأول كصندوق ريت ، "
و اكثر.
للحصول على قائمة شاملة بالمتطلبات التي يجب أن تفي بها الشركة للتأهل ، قم بمراجعة نشرة المستثمرين الخاصة بالأسواق المالية والبورصات حول صناديق الاستثمار العقاري.
الأنواع الثلاثة من صناديق الاستثمار العقارية
هناك ثلاثة أنواع رئيسية من صناديق الاستثمار العقاري - الأسهم ، والرهن العقاري ، والهجين. جميع أرباح التحويل الثلاثة للمستثمرين عبر توزيعات الأرباح ، لكنهم يختلفون في مصدر عائداتهم.
القيمة المالية
تنتج صناديق الاستثمار العقارية الدخل من خلال تشغيل ما يعرف باسم "العقارات المدرة للدخل". يعني هذا في الأساس شراء وامتلاك العقارات ، ثم تأجيرها للأفراد أو الشركات مقابل مدفوعات الإيجار.
تتخصص معظم صناديق الاستثمار العقارية في نوع معين من العقارات (مثل المجمعات السكنية أو مرافق التخزين) ، لكن بعضها يعمل ويستأجر العديد من أنواع العقارات المختلفة. تُستخدم مدفوعات الإيجار أو الإيجار التي يجمعها صندوق الاستثمار العقاري المتداول أولاً لتغطية التكاليف ، ثم يتم توزيع 90 ٪ على الأقل مما تبقى على المساهمين كأرباح.
القرض العقاري
تختلف صناديق الاستثمار العقاري عن صناديق الاستثمار العقارية من حيث أنها لا تمتلك عقارات أو تؤجرها. وبدلاً من ذلك ، يقدمون قروضًا عقارية أو قروضًا عقارية أخرى لأصحاب العقارات المحتملين ويجمعون مدفوعات الفائدة. بدلاً من ذلك ، قد لا يقدم صندوق الرهن العقاري REIT الرهون العقارية بشكل مباشر ولكن قد يستثمر بدلاً من ذلك في التمويل العقاري بشكل غير مباشر عن طريق شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
تميل صناديق الاستثمار العقاري هذه إلى استخدام المزيد من الرافعة المالية (رأس المال المقترض) وتحوط المشتقات لتمويل استثماراتها مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية المتداولة في الأسهم. لهذا السبب ، يمكن أن تكون استثمارات أكثر خطورة من صناديق الاستثمار العقارية. يجب على المستثمرين التأكد من فهمهم الكامل لنموذج تمويل الرهن العقاري REIT قبل اتخاذ قرار بالاستثمار.
هجين
تسمى صناديق الاستثمار العقاري الهجينة لأنها تستخدم كلتا الاستراتيجيتين المفصلتين أعلاه. يقومون بشراء وصيانة وتأجير العقارات المادية ، كما يقدمون الرهون العقارية أو القروض العقارية الأخرى لمشتري العقارات.
ما هي فوائد الاستثمار في REIT؟
** توزيعات الأرباح: ** تجعل توزيعات الأرباح المنتظمة التي تقدمها صناديق الاستثمار العقاري هذه شعبية بين المستثمرين الباحثين عن تدفقات دخل إضافية. نظرًا لأنه يجب عليهم ، بحكم التعريف ، توزيع 90 ٪ على الأقل من أرباحهم كأرباح ، تميل صناديق الاستثمار العقاري إلى تحقيق عائدات أرباح عالية نسبيًا عند مقارنتها بالأسهم التقليدية.
** التنويع: ** صناديق الاستثمار العقاري هي فئة استثمارية فريدة من نوعها من حيث أنها توفر سهولة الوصول إلى سوق العقارات. لهذا السبب ، يعد الاستثمار فيها - بالإضافة إلى الأسهم والسندات والسلع وفئات الأصول الأخرى - طريقة رائعة لتنويع المحفظة لتقويتها استعدادًا لفترات التقلب والتضخم.
** السيولة: ** تقليديا ، العقارات ليست فئة أصول سيولة للغاية. يستغرق شراء العقارات وبيعها وقتًا ، وعادةً ما تكون أي مجموعة من المشترين المحتملين محدودة بالموقع والميزانية. ومع ذلك ، يمكن شراء صناديق الاستثمار العقاري القابلة للتداول وبيعها في شكل أسهم بسرعة كبيرة في البورصات الوطنية الرئيسية ، لذا فهي مناسبة للمستثمرين الذين يقدرون سيولة المحفظة.
** الحماية من التضخم: ** نظرًا لأن أسعار العقارات (والإيجارات) تميل إلى الارتفاع جنبًا إلى جنب مع السلع الاستهلاكية خلال فترات التضخم المرتفع ، فإن صناديق الاستثمار العقاري غالبًا ما تكون أكثر استقرارًا من سندات الأسهم التقليدية عندما تكثر المخاوف من التضخم. تعتبر مدفوعات الدخل السلبي الثابتة أيضًا ميزة إضافية خلال الأوقات التي قد تقوم فيها الشركات الأخرى بتخفيض مدفوعات الأرباح.
ما هي عيوب الاستثمار في REIT؟
** مصروفات الممتلكات: ** نفقات العقارات - وخاصة ضرائب الملكية - ليست رخيصة ، وكلما زاد المبلغ الذي يتعين على صندوق الاستثمار العقاري أن يدفعه لتغطية هذه النفقات ، قل الربح المتبقي لتوزيعه على المساهمين كأرباح. لهذا السبب ، من الجيد التحقق من بيان دخل الشركة العقارية قبل الاستثمار.
** مخاطر أسعار الفائدة: ** يتم تقدير صناديق الاستثمار العقارية لمدفوعات الدخل السلبية ، لذلك عندما ترتفع أسعار الفائدة ، مما يجعل أوراق الخزانة أكثر جاذبية للمستثمرين ذوي الدخل الثابت ، قد يخرج المال من سوق REIT ، مما يتسبب في انخفاض أسعار الأسهم.
** نمو ضعيف: ** نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري تنفق 90٪ على الأقل من دخلها على توزيع الأرباح ، فإنها عادة لا تنمو بسرعة كبيرة ، وهو ما يترجم غالبًا إلى سعر سهم لا ينمو بسرعة كبيرة أيضًا. لهذا السبب ، فهي لا تحظى بشعبية كبيرة لدى مستثمري النمو.
** ضرائب توزيعات الأرباح: ** بخلاف توزيعات الأرباح المؤهلة ، والتي عادة ما يتم فرض ضرائب عليها بمعدلات أرباح رأس المال المفيدة ، تعتبر أرباح الأسهم العقارية عادة دخلًا عاديًا وتخضع للضريبة على هذا النحو وفقًا لفئة ضريبة كل مستثمر. هذا يعني أنه يتعين على المستثمرين عادة دفع المزيد من الضرائب على دخل توزيعات الأرباح العقارية مقارنة بدخل توزيعات الأرباح من الأسهم التقليدية.
كيف تستثمر في صناديق الاستثمار العقارية
يمكن للمستثمرين شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة تمامًا مثلما يشترون الأسهم - في بورصة رئيسية عبر وسيط أو تطبيق وساطة مثل التجارة الإلكترونية أو Robinhood. نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري المختلفة تركز على أنواع العقارات المختلفة (على سبيل المثال ، التجارية ، والسكنية ، والتخزين ، والمكاتب ، وما إلى ذلك) ، يمكن للمستثمرين اختيار عدة شركات للاستثمار في أو العثور على صندوق REIT للتداول في البورصة (ETF) للتعرض الفوري للعديد من صناديق REIT المختلفة. تأكد من التحقق من نسب النفقات عند التفكير في أي من صناديق الاستثمار المتداولة ، حيث يمكن للرسوم المرتفعة أن تؤثر على المكاسب المحتملة.
5 صناديق REIT ETF شهيرة يجب عليك التحقق منها
TTT
نسب المصاريف اعتبارًا من أبريل 2022.
ما هو عائد توزيعات الأرباح الجيد لصندوق الاستثمار العقاري؟
نظرًا لأن عائد توزيعات الأرباح يتغير مع سعر السهم ، يمكن أن يتغير عائد REIT بشكل كبير حتى مع استمراره في دفع أرباح ثابتة. تذكر - عائد توزيعات الأرباح هو نسبة توزيعات الأرباح التي تدفعها الشركة إلى سعر سهمها الحالي ، لذا فإن الانخفاضات في سعر السهم تضخم عائد توزيعات الأرباح.
ومع ذلك ، تميل عائدات صناديق الاستثمار العقارية إلى متوسط حوالي 3 إلى 5 في المائة ، على الرغم من أن العوائد الأعلى والأقل شائعة أيضًا.
صناديق الاستثمار العقاري المتداولة مقابل غير المتداولة: ما الفرق؟
يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصات الوطنية تمامًا مثل الأسهم العادية. لذلك ، فهي سائلة وشفافة وهي خيار جيد للمستثمرين العاديين. من ناحية أخرى ، تفرض صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة رسومًا ، ولديها سيولة أقل ، وليس لديها أسعار أسهم متاحة على الفور. قد تتطلب أيضًا استثمارًا أوليًا مرتفعًا إلى حد ما. بالنسبة لمعظم المستثمرين الأفراد ، لا تعد صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة خيارًا جيدًا للاستثمار.
هل صناديق الاستثمار العقارية جيدة للتحوط من التضخم؟
في حين أن أي استثمار - ربما باستثناء السندات - آمن تمامًا من التضخم ، فإن صناديق الاستثمار العقاري عادة ما تُعتبر تحوطًا جيدًا من التضخم لأن أسعار الإيجار والعقارات تميل إلى الارتفاع خلال فترات التضخم (والتي يمكن أن تعزز كل من الأرباح وسعر السهم) وتوفر توزيعات أرباح ثابتة تدفق دخل موثوق.
يسلط الضوء
يتم تداول معظم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا مثل الأسهم ، مما يجعلها عالية السيولة (على عكس الاستثمارات العقارية المادية).
تولد صناديق الاستثمار العقاري تدفقًا ثابتًا للدخل للمستثمرين ولكنها تقدم القليل من حيث زيادة رأس المال.
صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو شركة تمتلك أو تشغل أو تمول العقارات المدرة للدخل.
تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في معظم أنواع العقارات ، بما في ذلك المباني السكنية والأبراج الخلوية ومراكز البيانات والفنادق والمرافق الطبية والمكاتب ومراكز البيع بالتجزئة والمستودعات.
التعليمات
ما هو المقصود بـ REIT؟
REIT تعني "صندوق الاستثمار العقاري". يتم تنظيم REIT كشراكة أو مؤسسة أو ائتمان أو جمعية تستثمر مباشرة في العقارات من خلال شراء العقارات أو عن طريق شراء الرهون العقارية. تصدر صناديق الاستثمار العقاري أسهمًا تتداول في البورصة ويتم شراؤها وبيعها مثل الأسهم العادية. لكي يتم اعتبارها صندوق استثمار عقاري ، يجب أن تستثمر الشركة 75٪ على الأقل من أصولها في العقارات وأن تحصل على ما لا يقل عن 75٪ من إيراداتها من الأنشطة المتعلقة بالعقارات.
هل يتعين على صناديق الاستثمار العقاري دفع أرباح الأسهم؟
بموجب القانون ولوائح مصلحة الضرائب الأمريكية ، يجب أن تدفع صناديق الاستثمار العقارية 90٪ أو أكثر من أرباحها الخاضعة للضريبة (للمساهمين في شكل توزيعات أرباح. ونتيجة لذلك ، غالبًا ما تُعفى شركات REIT من معظم ضريبة دخل الشركات. يخضع مساهمو صناديق الاستثمار العقارية الذين يتلقون أرباحًا للضريبة. كما لو كانت أرباحًا عادية.
ما هو مشبك الورق ريت؟
يزيد "صندوق الاستثمار العقاري المشبك الورقي" من المزايا الضريبية الممنوحة لصندوق الاستثمار العقاري مع السماح له أيضًا بتشغيل الخصائص التي لا تستطيع مثل هذه الصناديق عادةً تشغيلها. سميت بهذا الاسم لأنها تتضمن كيانين مختلفين يتم "قصهما" معًا عبر اتفاقية حيث يمتلك كيان واحد الخصائص ويديرها الآخر. يستلزم مشبك الورق REIT إشرافًا تنظيميًا أكثر صرامة حيث يمكن أن يكون هناك تضارب في المصالح ، ونتيجة لذلك ، فإن هذا الشكل من REIT غير شائع. إنه مشابه ولكنه أكثر مرونة من حيث الهيكل إلى "صناديق الاستثمار العقارية المتداولة".
