Opco

Qu'est-ce qu'un Opco ?

Opco est l'abréviation de « société d'exploitation », généralement utilisée pour décrire la principale société d'exploitation impliquée dans un accord opco/propco,. qui est la structure la plus courante pour créer une fiducie de placement immobilier ( FPI ).

La société immobilière ( propco ) conserve la propriété de tous les biens immobiliers et de la dette connexe, tandis que l'opco s'occupe des opérations et de la gestion quotidiennes, offrant à l'opco des avantages liés à sa cote de crédit et à ses capacités de financement.

Comment fonctionne un Opco ?

Un accord de société d'exploitation/société immobilière ("opco/propco") est un accord commercial dans lequel une filiale (c'est-à-dire la société immobilière) possède toutes les propriétés génératrices de revenus, tandis que la société principale (société d'exploitation) gère les opérations sans la propriété directe elle-même. Les accords Opco/propco permettent de séparer toutes les questions liées au financement et à la notation de crédit des deux sociétés, améliorant ainsi la situation financière de chaque entité.

Dans une stratégie d'opco/propco deal, les sociétés sont divisées en au moins une société d'exploitation et une société foncière. Alors que la société immobilière possède tous les actifs, y compris les biens immobiliers ou autres biens, qui sont associés à la génération de revenus, l'opco est celle qui utilise les actifs pour générer des ventes.

Une stratégie opco/propco permet aux entreprises de garder certains éléments - à savoir la dette et donc les obligations de service de la dette, les cotes de crédit et les questions connexes - hors des livres de la société exploitante. Cela présente généralement à l'entreprise des avantages financiers et des économies considérables. Si la société exploitante crée une FPI pour l'ensemble de son patrimoine immobilier, elle peut éviter la double imposition sur l'ensemble de ses distributions de revenus. Lorsque les marchés du crédit deviennent plus resserrés, ou lorsque les valeurs immobilières chutent, les stratégies de transaction opco/propco ne sont pas aussi pratiques et, dans de nombreux cas, ne sont même pas réalisables.

Exemple d'un Opco

Les sociétés de casino, qui fonctionnent souvent dans un sens comme des FPI de divertissement ou de villégiature, peuvent envisager une restructuration d'opco/propco pour créer de la valeur pour les actionnaires et rationaliser les opérations. Le modèle en est la restructuration de Penn National Gaming Inc. en 2013, où la société de casinos a reçu l'autorisation de l'Internal Revenue Service (IRS) des États-Unis d'effectuer une cession libre d'impôt de ses propriétés dans une nouvelle FPI.

Penn National Gaming a ainsi créé la REIT Gaming and Leisure Properties, transférant la totalité de la propriété des actifs immobiliers à la nouvelle FPI. Après avoir terminé ce spin-off, Gaming and Leisure Properties a ensuite loué les propriétés à Penn National Gaming qui les exploitait.

Les règles fiscales spéciales qui existent sur le REIT de Penn National Gaming empêchent la propco d'avoir à payer l'impôt fédéral sur le revenu sur les loyers obtenus de l'opco. Le REIT de Penn National Gaming a également un taux d'intérêt nettement inférieur à celui d'une société de jeux. De plus, étant donné que Penn National Gaming a éliminé toute la dette directe liée à la propriété en cédant la propriété à son FPI, le bilan allégé de l'opco permet à la société de casino d'emprunter les fonds dont elle a besoin pour fonctionner et également de se consacrer à un développement et à une expansion supplémentaires. de ses casinos.

REOC et REIT

Il existe des différences fonctionnelles et stratégiques entre les sociétés d'exploitation immobilière ( REOC ) et les FPI. De nombreuses FPI concentrent leur stratégie d'investissement et de portefeuille pour générer des flux de trésorerie grâce aux loyers ou aux baux générés par les propriétés qu'elles détiennent. Les investissements réalisés par une FPI dans un projet de construction et les acquisitions peuvent viser à générer des revenus locatifs à partir de la propriété. Ce revenu net est principalement affecté aux distributions versées aux investisseurs.

Une société d'exploitation immobilière peut financer une nouvelle construction, puis vendre la propriété pour un retour. L'entreprise pourrait également acheter une propriété, rénover le bâtiment, puis revendre le bien immobilier à profit. Un REOC pourrait également servir de société de gestion qui supervise les propriétés.

Les revenus générés par une société d'exploitation immobilière peuvent être en grande partie réinvestis dans des projets tels que des acquisitions, des rénovations et de nouvelles constructions. Cela permet à un REOC de remplir son portefeuille relativement rapidement avec des perspectives potentielles à long terme. Cela peut être mis en contraste avec les réglementations qui obligent les FPI à distribuer la majeure partie de leur revenu net à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Il peut y avoir un potentiel de plus grandes perspectives de croissance avec un REOC, mais ils pourraient ne pas générer autant de revenus immédiats que les FPI.

Points forts

• Il existe des différences fonctionnelles et stratégiques entre les sociétés d'exploitation immobilière et les FPI, mais les FPI n'ont pas besoin d'exploiter les propriétés.

• Dans une stratégie opco/propco deal, les entreprises sont scindées en au moins une société d'exploitation et une foncière afin d'améliorer les finances des deux prospects.

• Opco est l'abréviation de « société d'exploitation », généralement utilisée pour décrire la principale société d'exploitation impliquée dans une transaction opco/propco qui structure une FPI.