Opco
Hva er en Opco?
Opco er forkortelsen for "driftsselskap", som vanligvis brukes når man beskriver det primære driftsselskapet som er involvert i en opco/propco-avtale,. som er den vanligste strukturen for å utskille en eiendomsinvesteringsfond ( REIT ).
Eiendomsselskapet ( propco ) opprettholder eierskapet til all eiendom og tilhørende gjeld, mens opco driver den daglige driften og forvaltningen, og tilbyr opco-fordelene knyttet til kredittvurdering og finansieringsevne.
Hvordan fungerer en Opco?
Et driftsselskap/eiendomsselskap ("opco/propco")-avtale er en forretningsordning der et datterselskap (dvs. eiendomsselskapet) eier alle de inntektsbringende eiendommene, mens hovedselskapet (driftsselskapet) styrer driften uten direkte eiendomsrett selv. Opco/propco-avtaler gjør at alle finansierings- og kredittvurderingsrelaterte problemer for begge selskapene forblir atskilt, og forbedrer dermed hver enhets finansielle stilling.
I en opco/propco-avtalestrategi er selskaper delt inn i minst ett driftsselskap og ett eiendomsselskap. Mens eiendomsselskapet eier alle eiendelene – inkludert eiendom eller annen eiendom – som er knyttet til generering av inntekter, er opco den som bruker eiendelene til å generere salg.
En opco/propco-strategi gjør det mulig for selskaper å holde visse elementer – nemlig gjeld og dermed gjeldsbetjeningsforpliktelser, kredittvurderinger og relaterte problemer – utenfor operatørselskapets bøker. Dette gir vanligvis selskapet betydelige økonomiske fordeler og besparelser. Hvis driftsselskapet oppretter en REIT for alle sine eiendomsbeholdninger, kan det unngå dobbeltbeskatning på alle sine inntektsfordelinger. Når kreditten blir mer begrenset, eller når eiendomsverdiene tar et skritt, er ikke opco/propco-avtalestrategier like praktiske og i mange tilfeller ikke engang gjennomførbare.
Eksempel på en Opco
Kasinoselskaper, som ofte fungerer på en måte som underholdning eller feriested REITS, kan vurdere opco/propco-restrukturering for å skape aksjonærverdier og for å effektivisere driften. Modellen for dette er 2013-restruktureringen av Penn National Gaming Inc., hvor kasinoselskapet fikk tillatelse fra US Internal Revenue Service (IRS) til å utføre en skattefri spinoff av eiendommene sine til en ny REIT.
Penn National spunnet dermed ut REIT Gaming and Leisure Properties, og overførte alt eierskap av eiendomsmidler til den nyopprettede REIT. Etter å ha fullført denne spinoffen, leide Gaming and Leisure Properties eiendommene tilbake til Penn National Gaming som drev dem.
De spesielle skattereglene som eksisterer på Penn National Gamings REIT forhindrer at propco må betale føderal inntektsskatt på leie som er oppnådd fra opco. Penn National Gamings REIT har også en betydelig lavere rente enn et spillselskap. I tillegg, fordi Penn National Gaming eliminerte all direkte gjeld knyttet til eiendommen ved å tildele eierskap til REIT, tillater opcos lettede balanse kasinoselskapet å låne midlene det trenger for å drive og også dumpe inn i videre utvikling og ekspansjon av sine kasinoer.
REOCs og REITs
Det er funksjonelle og strategiske forskjeller mellom eiendomsoperatørselskaper ( REOCs ) og REITs. Mange REIT-er fokuserer sin investerings- og porteføljestrategi for å generere kontantstrøm gjennom leie eller leieavtaler generert av eiendommene de har. Investeringer gjort av en REIT i et byggeprosjekt og oppkjøp kan være rettet mot å generere leieinntekter fra eiendommen. Denne nettoinntekten går hovedsakelig til utdelinger utstedt til investorer.
Et eiendomsdriftsselskap kan finansiere nybygg og deretter selge eiendommen for en avkastning. Selskapet kunne også kjøpe en eiendom, pusse opp bygningen og deretter selge eiendommen videre med fortjeneste. En REOC kan også fungere som et forvaltningsselskap som fører tilsyn med eiendommene.
Inntektene som et eiendomsdriftsselskap genererer kan i stor grad reinvesteres i prosjekter som oppkjøp, oppussing og nybygg. Dette gjør at en REOC kan fylle opp sin portefølje relativt raskt med potensielle langsiktige utsikter. Dette kan sammenlignes med forskrifter som krever at REITs skal dele ut mesteparten av nettoinntekten til sine aksjonærer som utbytte. Det kan være potensiale for større vekstutsikter med en REOC, men de genererer kanskje ikke like mye umiddelbar inntekt som REITs.
##Høydepunkter
– Det er funksjonelle og strategiske forskjeller mellom eiendomsdriftsselskaper og REITs, men REITs trenger ikke å drive eiendommene.
I en opco/propco-avtalestrategi er selskaper delt inn i minst et driftsselskap og et eiendomsselskap for å forbedre økonomien til begge prospektene.
Opco er forkortelsen for «operating company», som vanligvis brukes når man beskriver det primære driftsselskapet som er involvert i en opco/propco-avtale som strukturerer en REIT.
