Opco

Apakah itu Opco?

Opco ialah singkatan untuk "syarikat pengendali," yang lazimnya digunakan apabila menerangkan syarikat operasi utama yang terlibat dalam perjanjian opco/propco,. yang merupakan struktur yang paling biasa untuk mengeluarkan amanah pelaburan hartanah ( REIT ).

Syarikat hartanah ( propco ) mengekalkan pemilikan semua hartanah dan hutang yang berkaitan, manakala opco menjalankan operasi dan pengurusan harian, menawarkan kelebihan opco berkaitan dengan penarafan kredit dan keupayaan pembiayaannya.

Bagaimana Opco Berfungsi?

Urus niaga syarikat/syarikat hartanah ("opco/propco") adalah pengaturan perniagaan di mana syarikat subsidiari (iaitu, syarikat hartanah) memiliki semua hartanah yang menjana pendapatan, manakala syarikat utama (syarikat pengendali) menguruskan operasi tanpa pemilikan harta langsung itu sendiri. Tawaran Opco/propco membenarkan semua isu berkaitan pembiayaan dan penarafan kredit untuk kedua-dua syarikat kekal berasingan, sekali gus meningkatkan kedudukan kewangan setiap entiti.

Dalam strategi perjanjian opco/propco, syarikat dibahagikan kepada sekurang-kurangnya satu syarikat operasi dan satu syarikat hartanah. Walaupun syarikat hartanah memiliki semua aset—termasuk hartanah atau harta lain—yang dikaitkan dengan penjanaan hasil, opco ialah pihak yang menggunakan aset tersebut untuk menjana jualan.

Strategi opco/propco membolehkan syarikat menyimpan elemen tertentu—iaitu hutang dan dengan itu obligasi perkhidmatan hutang, penarafan kredit dan isu berkaitan—daripada buku syarikat kendalian. Ini biasanya memberikan syarikat dengan kelebihan kewangan dan penjimatan yang besar. Jika syarikat pengendali mencipta REIT untuk semua pegangan hartanahnya, ia boleh mengelakkan cukai dua kali ke atas semua pengagihan pendapatannya. Apabila kredit menjadi lebih terhad, atau apabila nilai hartanah merudum, strategi perjanjian opco/propco tidak begitu praktikal dan dalam banyak keadaan tidak dapat dilaksanakan.

Contoh Opco

Syarikat kasino, yang sering berfungsi dalam erti kata sebagai hiburan atau resort REITS, mungkin mempertimbangkan penstrukturan semula opco/propco untuk mencipta nilai pemegang saham dan untuk menyelaraskan operasi. Model untuk ini ialah penstrukturan semula Penn National Gaming Inc. pada 2013, di mana syarikat kasino menerima kebenaran daripada Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (IRS) AS untuk melaksanakan spinoff bebas cukai bagi hartanahnya kepada REIT baharu.

Penn National dengan itu memutarkan REIT Gaming and Leisure Properties, memindahkan semua pemilikan aset hartanah kepada REIT yang baru dibentuk. Selepas melengkapkan spinoff ini, Gaming and Leisure Properties kemudian memajak hartanah itu kembali kepada Penn National Gaming yang mengendalikannya.

Peraturan cukai khas yang wujud pada REIT Penn National Gaming menghalang propco daripada perlu membayar cukai pendapatan persekutuan ke atas sebarang sewa yang diperoleh daripada opco. REIT Penn National Gaming juga mempunyai kadar faedah yang jauh lebih rendah daripada syarikat permainan. Di samping itu, kerana Penn National Gaming menghapuskan semua hutang langsung yang berkaitan dengan harta itu dengan memberikan pemilikan kepada REITnya, kunci kira-kira opco yang diringankan membenarkan syarikat kasino meminjam dana yang diperlukan untuk beroperasi dan juga untuk meneruskan pembangunan dan pengembangan. kasinonya.

REOC dan REIT

Terdapat perbezaan fungsi dan strategik antara syarikat pengendali hartanah ( REOC ) dan REIT. Banyak REIT memfokuskan strategi pelaburan dan portfolio mereka untuk menjana aliran tunai melalui sewa atau pajakan yang dijana oleh hartanah yang mereka pegang. Pelaburan yang dibuat oleh REIT dalam projek pembinaan dan pemerolehan mungkin bertujuan untuk menjana pendapatan sewa daripada hartanah tersebut. Pendapatan bersih itu terutamanya pergi ke arah pengagihan yang dikeluarkan kepada pelabur.

Syarikat pengendali hartanah mungkin membiayai pembinaan baharu dan kemudian menjual harta itu untuk pulangan. Syarikat itu juga boleh membeli hartanah, membaiki bangunan, dan kemudian menjual semula hartanah tersebut untuk mendapatkan keuntungan. REOC juga boleh berfungsi sebagai syarikat pengurusan yang menyelia hartanah.

Pendapatan yang dijana oleh syarikat pengendali hartanah sebahagian besarnya boleh dilaburkan semula dalam projek seperti pemerolehan, pengubahsuaian dan pembinaan baharu. Ini membolehkan REOC mengisi portfolionya dengan agak cepat dengan potensi prospek jangka panjang. Ini boleh berbeza dengan peraturan yang memerlukan REIT untuk mengagihkan sebahagian besar pendapatan bersih mereka kepada pemegang saham mereka sebagai dividen. Mungkin terdapat potensi untuk prospek pertumbuhan yang lebih besar dengan REOC tetapi mereka mungkin tidak menjana pendapatan segera sebanyak REIT.

##Sorotan

• Terdapat perbezaan fungsi dan strategik antara syarikat pengendali hartanah dan REIT, tetapi REIT tidak perlu mengendalikan hartanah.

• Dalam strategi perjanjian opco/propco, syarikat dibahagikan kepada sekurang-kurangnya syarikat yang beroperasi dan syarikat hartanah untuk meningkatkan kewangan kedua-dua prospek.

• Opco ialah singkatan untuk "syarikat pengendali," yang biasanya digunakan apabila menerangkan syarikat operasi utama yang terlibat dalam perjanjian opco/propco yang menstruktur REIT.