قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA)

في عملية الرهن العقاري ، ستصادف الكثير من الاختصارات - ARM و FHA و PMI والمزيد. على الرغم من أن بعض هذه المصطلحات لن تؤثر على تجربتك المحددة ، إلا أن هناك اختصارًا واحدًا يجب أن يعرفه جميع المقترضين: RESPA.

ما هو قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA)؟

يشير RESPA إلى قانون إجراءات التسوية العقارية ، وهو قانون اتحادي معمول به منذ عام 1975. بينما قام الكونجرس بإجراء تغييرات على RESPA منذ سنه ، في جوهره ، ظل الغرض من القانون كما هو: الحفاظ على سلامة المستهلكين وإبلاغهم متى إنهم يشترون ويبيعون العقارات.

يوضح Mark J. Schmidt ، الوسيط المرتبط بشركة RE / MAX: "قد يكون شراء منزل أمرًا مخيفًا بعض الشيء في بعض الأحيان ، ويرجع ذلك أساسًا إلى أنها أكبر عملية شراء يشارك فيها الشخص عادةً ، كما أن شراء منزل ليس شيئًا يفعله شخص ما كل يوم". بلد في ولاية نيو جيرسي. "هذا هو المكان الذي يأتي فيه قانون إجراءات تسوية العقارات. RESPA هناك لحماية المستهلكين طوال عملية شراء المنزل."

شراء منزل ينطوي على الكثير من الأطراف - وكلاء العقارات والمثمنين والمحامين ومفتشي المنازل وموظفي القروض وضامني القروض وممثلي شركات التأمين على الملكية. جزء من هدف RESPA هو الإشراف على هذا النظام البيئي بأكمله.

ماذا يغطي RESPA؟

هناك الكثير من الأشياء التي تنطوي عليها RESPA ، ولكن هناك ثلاثة مجالات رئيسية تهمك: فهي تقدم نظرة شفافة على تكاليف قرضك ، وتزيل رسوم الرشوة ، وتنظم حسابات الضمان.

1. تكاليف التسوية

هناك مجموعة من تكاليف الإغلاق التي ستحتاج إلى دفعها قبل أن يصبح المنزل ملكًا لك رسميًا. تُعرف هذه أيضًا باسم تكاليف التسوية ، وتشمل ضرائب التحويل وتأمين الملكية ورسوم التسجيل ورسوم الإنشاء والمزيد.

يتطلب RESPA أن تتلقى تقديرات لهذه التكاليف ، جنبًا إلى جنب مع معلومات كاملة عن معدل الفائدة الخاص بك ، ودفعاتك الشهرية وتفاصيل أخرى. تم توثيق ذلك في تقدير القرض ، والذي يتطلب RESPA أن تحصل عليه في غضون ثلاثة أيام من التقدم بطلب للحصول على قرض. بعد ذلك ، قبل ثلاثة أيام على الأقل من جدولة إغلاق قرضك ، تطلب RESPA منك أن تتلقى كشفًا ختاميًا من المقرض للتحقق من المبلغ الذي ستدفعه بالفعل والتفاصيل الأخرى المتعلقة برهنك العقاري.

2. العمولات

عندما تشتري منزلًا ، فإنك تشتري العديد من الخدمات الأخرى أيضًا. إذا كنت تشتري منزلًا لأول مرة ، فقد يكون هذا أمرًا ساحقًا بشكل خاص - لم تدفع أبدًا مقابل تأمين الملكية من قبل ، فمن أين تبدأ؟

ستحصل على توصيات بشأن الشركات التي ستعمل معها من وكيل العقارات أو المقرض الخاص بك أو طرف آخر. تضمن RESPA أن هذه التوصيات لا تنطوي على تبادل الأموال وراء الكواليس.

يقول شميدت: "إحدى الطرق التي تحمي بها RESPA المستهلكين هي حظر الرشاوى ورسوم الإحالة والرسوم غير المكتسبة". "هذا يعني أنه خلال عملية الشراء ، يمكن للمشتري أن يشعر بالثقة من أنه لم يتم تحصيل رسوم إضافية منه ، أو اقتناعه باستخدام مزود معين - مثل شركة ملكية أو محام - لمجرد أن الوكيل سيحصل على رسوم مقابل إحالته".

3. حسابات الضمان

بالإضافة إلى سداد أصل الرهن العقاري ومدفوعات الفائدة كل شهر ، فمن المحتمل أن يطلب منك المقرض دفع أموال إضافية مخصصة لتأمين مالكي المنازل وضرائب الممتلكات. يتم الاحتفاظ بهذه الأموال في حساب الضمان ويتم دفعها عند استحقاقها. يضمن RESPA أنك لن تضطر إلى دفع مبالغ زائدة أو الاحتفاظ بوسادة أكبر من المعتاد في هذا الحساب. ينص القانون على أن كل دفعة يمكن أن تشمل مبلغًا يساوي واحدًا على اثني عشر من إجمالي التكاليف السنوية للتأمين والضرائب ، مع القدرة على تحصيل ما لا يزيد عن سدس هذه التكاليف السنوية كاحتياطي.

أمثلة على انتهاكات RESPA

هناك عدد من السيناريوهات التي من المحتمل أن تنتهك RESPA ، مثل:

• يدفع المقرض العقاري للوكيل العقاري 500 دولار لإحالة عميل الوكيل للمقرض.

• يحيلك وكيلك العقاري إلى محام ويحصل على جزء من الرسوم التي تدفعها مقابل تلك الخدمات القانونية.

• المثمن يعطي سمسار الرهن العقاري تذاكر في الملعب لمباراة كرة سلة مقابل العمل.

• تطلب شركة خدمات القروض الخاصة بك مبلغًا إضافيًا قدره 300 دولار شهريًا للضمان ، على الرغم من أن فاتورة ضريبة الممتلكات السنوية الخاصة بك ستكون 2000 دولار.

• يخفق سمسار الرهن العقاري في إرسال نموذج الإفصاح عن الأعمال التجارية التابع لك والذي يقر بأن شركته هي أيضًا جزء من شبكة شركة أخرى تجري عمليات بحث عن الملكية.

• يقوم مقرض الرهن ببيع رهنك العقاري إلى مقدم خدمة آخر بعد الإغلاق ، لكنه لا يخبرك بالتغيير.

كيف يتم فرض RESPA

اليوم ، مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) هو المسؤول عن تطبيق RESPA ، ويمكن أن يؤدي انتهاك القانون إلى غرامات باهظة. على سبيل المثال ، دفع HomeStreet Bank ، ومقره سياتل ، 1.35 مليون دولار لانتهاكات RESPA في عام 2019.

الغرامات الفردية يمكن أن تكون أقل من ذلك بكثير. يتقاضى CFPB 94 دولارًا لكل عقوبة ، ولكن يمكن أن تضيف ما يصل إلى حد أقصى سنوي يصل إلى ما يقرب من 190،000 دولار.

ماذا يعني RESPA بالنسبة لك

الغرض الرئيسي من RESPA هو توفير بعض راحة البال عند شراء منزل. قد يكون من الصعب معرفة من تثق به في صناعة تفتقر أحيانًا إلى علامات أسعار واضحة للرسوم ، جنبًا إلى جنب مع التكتيكات العدوانية العرضية لدفعك نحو عملية شراء كبيرة. يوفر RESPA بعض حواجز الحماية لإبقائك محميًا وعلى اطلاع ، من تقديم عرض أولاً إلى المرحلة النهائية للحصول على مفاتيح منزلك الجديد.

يعد تعيين محامي عقارات من أفضل الطرق للتأكد من أن جميع الأطراف المشاركة في معاملتك متوافقة مع RESPA. سيتمكن محامي العقارات ذو الخبرة من تحديد أي علامات تحذير من السلوك غير القانوني.

ومع ذلك ، فهي ليست مجرد وظيفة المحامي. اقرأ جميع الأوراق المطلوبة من RESPA بدقة - تقدير القرض الخاص بك ، والإفصاح الختامي وأي إفصاحات تجارية تابعة. قم ببحثك عن التكاليف النموذجية لرسوم التسوية هذه للتأكد من أن السعر الذي تدفعه عادل.

إذا كان لديك سبب للاعتقاد بأن طرفًا في عملية شراء منزل انتهك RESPA ، فيمكنك تقديم شكوى مباشرة من خلال موقع CFPB على الويب.

يسلط الضوء

• ينطبق قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) على غالبية قروض الشراء ، وإعادة التمويل ، وقروض تحسين الملكية ، وخطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs).

• يحظر RESPA مقدمي القروض من المطالبة بحسابات ضمان كبيرة للغاية ويقيد البائعين من إلزام شركات التأمين على الملكية.

• يتطلب RESPA من المقرضين أو سماسرة الرهن العقاري أو مقدمي خدمات القروض العقارية تقديم إفصاحات للمقترضين فيما يتعلق بالمعاملات العقارية وخدمات التسوية وقوانين حماية المستهلك.

• أمام المدعي ما يصل إلى عام واحد لرفع دعوى قضائية لإنفاذ الانتهاكات حيث حدثت رشاوى أو سلوك غير لائق آخر أثناء عملية التسوية.

• أمام المدعي ما يصل إلى ثلاث سنوات لرفع دعوى ضد موظف القرض.

التعليمات

لماذا تم تمرير RESPA؟

تم تمرير RESPA كجزء من جهد للحد من استخدام حسابات الضمان وحظر الممارسات المسيئة في صناعة العقارات ، مثل الرشاوى ورسوم الإحالة.

من الذي يحمي قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA)؟

يهدف قانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) إلى حماية المستهلكين الذين يسعون لأن يصبحوا مؤهلين للحصول على قرض رهن عقاري. ومع ذلك ، لا تحمي RESPA جميع أنواع القروض. لا تغطي RESPA القروض المضمونة بالعقارات لأغراض تجارية أو زراعية.

ما هي المعلومات التي يتطلبها RESPA ليتم الكشف عنها؟

يتطلب RESPA أن يتلقى المقترضون إفصاحات مختلفة في أوقات مختلفة. أولاً ، يجب أن يمنحك المُقرض أو سمسار الرهن العقاري تقديرًا لإجمالي رسوم خدمة التسوية التي من المحتمل أن تضطر إلى دفعها. (هذا التقدير تقدير حسن النية ؛ ومع ذلك ، قد تختلف التكاليف الفعلية.) يجب على المقرض أو سمسار الرهن العقاري أيضًا تقديم إفصاح مكتوب عند التقدم بطلب للحصول على قرض أو في غضون أيام العمل الثلاثة التالية إذا كانوا يتوقعون أن شخصًا آخر سيكون تحصيل مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك (يشار إليها أيضًا باسم خدمة القرض). إذا لزم الأمر ، يجب أن يقدم المُقرض أو سمسار الرهن العقاري الخاص بك إفصاحًا عن ترتيبات الأعمال التابعة. يشير هذا الإفصاح إلى أن المُقرض أو السمسار العقاري أو أي مشارك آخر في التسوية الخاصة بك قد أحالتك إلى شركة تابعة للحصول على خدمة تسوية. (الشركة التابعة هي شركة يتحكم فيها أحد الوالدين المشتركين.) قبل يوم عمل واحد من تسوية قرضك ، يحق لك فحص بيان تسوية HUD-1 التابع لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية. يتضمن بيان تسوية HUD-1 قائمة مفصلة بجميع الرسوم والائتمانات للمشتري والبائع في معاملة الرهن العقاري للائتمان الاستهلاكي.