Akta Prosedur Penyelesaian Hartanah (RESPA)

Dalam proses gadai janji, anda akan menemui banyak akronim — ARM, FHA, PMI dan banyak lagi. Walaupun beberapa istilah ini tidak akan memberi kesan kepada pengalaman khusus anda, terdapat satu akronim yang semua peminjam perlu ketahui: RESPA.

Apakah itu Akta Prosedur Penyelesaian Hartanah (RESPA)?

RESPA adalah singkatan dari Akta Prosedur Penyelesaian Harta Tanah, undang-undang persekutuan yang dilaksanakan sejak 1975. Walaupun Kongres telah membuat perubahan kepada RESPA sejak penggubalannya, pada terasnya, tujuan undang-undang itu tetap sama: untuk memastikan pengguna selamat dan dimaklumkan apabila mereka membeli dan menjual hartanah.

"Membeli rumah boleh menjadi sedikit menakutkan pada masa-masa tertentu, terutamanya kerana ia adalah pembelian terbesar yang biasanya melibatkan seseorang, dan membeli rumah bukanlah sesuatu yang dilakukan seseorang setiap hari," jelas Mark J. Schmidt, broker bersekutu dengan RE/MAX Negara di New Jersey. "Di situlah Akta Prosedur Penyelesaian Hartanah masuk. RESPA ada untuk melindungi pengguna sepanjang proses pembelian rumah."

Membeli rumah melibatkan banyak pihak — ejen hartanah, penilai, peguam, pemeriksa rumah, pegawai pinjaman, penaja jamin pinjaman dan wakil syarikat insurans hak milik. Sebahagian daripada matlamat RESPA adalah untuk mengawasi keseluruhan ekosistem tersebut.

Apakah yang dilindungi oleh RESPA?

Terdapat banyak yang terlibat dalam RESPA, tetapi tiga bidang utama penting untuk anda: ia menawarkan pandangan yang telus pada kos pinjaman anda, menghapuskan yuran sogokan dan mengawal selia akaun escrow.

1. Kos penyelesaian

Terdapat pelbagai kos penutupan yang perlu anda bayar sebelum rumah menjadi milik anda secara rasmi. Ini juga dikenali sebagai kos penyelesaian, dan ia termasuk cukai pemindahan, insurans hak milik, yuran rakaman, caj asal dan banyak lagi.

RESPA memerlukan anda menerima anggaran kos ini, bersama-sama dengan maklumat lengkap tentang kadar faedah anda, bayaran bulanan anda dan butiran lain. Ini didokumenkan dalam anggaran pinjaman, yang RESPA memerlukan anda terima dalam masa tiga hari selepas memohon pinjaman. Kemudian, sekurang-kurangnya tiga hari sebelum anda dijadualkan untuk menutup pinjaman anda, RESPA memerlukan anda menerima pendedahan penutupan daripada pemberi pinjaman anda untuk mengesahkan jumlah yang sebenarnya anda akan bayar dan butiran lain yang berkaitan dengan gadai janji anda.

2. Sogokan

Apabila anda membeli rumah, anda juga membeli banyak perkhidmatan lain. Jika anda pembeli rumah kali pertama, ini boleh menjadi sangat menggembirakan — anda tidak pernah membayar untuk insurans hak milik sebelum ini, jadi di manakah anda bermula?

Anda akan mendapat pengesyoran tentang syarikat mana untuk bekerjasama daripada ejen hartanah anda, pemberi pinjaman anda atau pihak lain. RESPA memastikan bahawa pengesyoran ini tidak melibatkan pertukaran wang di belakang tabir.

"Salah satu cara RESPA melindungi pengguna ialah dengan mengharamkan sogokan, yuran rujukan dan yuran yang belum diperoleh," kata Schmidt. “Ini bermakna, sepanjang pembelian mereka, pembeli boleh berasa yakin bahawa mereka tidak dikenakan bayaran berlebihan, atau yakin untuk menggunakan pembekal tertentu — seperti syarikat hak milik atau peguam — semata-mata kerana ejen akan mendapat bayaran untuk merujuk mereka.”

3. Akaun escrow

Selain membuat pembayaran pokok gadai janji dan faedah anda setiap bulan, pemberi pinjaman anda mungkin akan meminta anda membayar dana tambahan yang diperuntukkan untuk insurans pemilik rumah dan cukai harta. Dana ini disimpan dalam escrow dan dibayar apabila ia perlu dibayar. RESPA memastikan anda tidak perlu membayar lebih atau mengekalkan kusyen yang lebih besar daripada biasa dalam akaun ini. Undang-undang menetapkan bahawa setiap pembayaran boleh termasuk jumlah yang sama dengan satu perdua belas daripada jumlah kos tahunan insurans dan cukai, dengan keupayaan untuk mengenakan tidak lebih daripada satu perenam daripada kos tahunan tersebut sebagai penimbal.

Contoh pelanggaran RESPA

Terdapat beberapa senario yang berpotensi melanggar RESPA, seperti:

Pemberi pinjaman gadai janji membayar ejen hartanah $500 kerana merujuk pelanggan ejen kepada pemberi pinjaman.
Ejen hartanah anda merujuk anda kepada peguam dan mendapat sebahagian daripada yuran yang anda bayar untuk perkhidmatan guaman tersebut.
Penilai memberikan tiket tepi gelanggang broker gadai janji untuk permainan bola keranjang sebagai pertukaran untuk perniagaan.
Syarikat perkhidmatan pinjaman anda memerlukan tambahan $300 sebulan untuk escrow, walaupun bil cukai harta tahunan anda ialah $2,000.
Broker gadai janji gagal menghantar borang pendedahan perniagaan gabungan yang mengakui syarikatnya juga merupakan sebahagian daripada rangkaian syarikat lain yang menjalankan carian tajuk.
Pemberi pinjaman gadai janji anda menjual gadai janji anda kepada penyedia perkhidmatan lain selepas ditutup, tetapi ia tidak memberitahu anda tentang perubahan itu.

Bagaimana RESPA dikuatkuasakan

Hari ini, Biro Perlindungan Kewangan Pengguna (CFPB) bertanggungjawab untuk menguatkuasakan RESPA, dan melanggar undang-undang boleh mengakibatkan denda yang tinggi. Sebagai contoh, HomeStreet Bank, yang berpangkalan di Seattle, membayar $1.35 juta untuk pelanggaran RESPA pada 2019.

Denda individu boleh menjadi lebih kecil. CFPB mengenakan bayaran $94 setiap penalti, tetapi ia boleh menambah sehingga maksimum tahunan hampir $190,000.

Maksud RESPA untuk anda

Tujuan utama RESPA adalah untuk memberikan anda ketenangan fikiran semasa anda membeli rumah. Ia mungkin mencabar untuk mengetahui siapa yang perlu dipercayai dalam industri yang kadangkala tidak mempunyai tanda harga yang jelas pada yuran, bersama-sama dengan taktik agresif sekali-sekala untuk mendorong anda ke arah pembelian yang besar. RESPA menyediakan beberapa pagar untuk memastikan anda dilindungi dan dimaklumkan, daripada mula-mula membuat tawaran hingga peringkat akhir mendapatkan kunci rumah baharu anda.

Mengupah peguam hartanah adalah salah satu cara terbaik untuk memastikan semua pihak yang terlibat dalam transaksi anda mematuhi RESPA. Peguam hartanah yang berpengalaman akan dapat mengenal pasti sebarang tanda amaran tingkah laku yang menyalahi undang-undang.

Ia bukan hanya tugas peguam, walaupun. Baca semua kertas kerja yang diperlukan RESPA anda dengan teliti — anggaran pinjaman anda, pendedahan penutupan dan sebarang pendedahan perniagaan gabungan. Lakukan penyelidikan anda tentang kos biasa yuran penyelesaian tersebut untuk memastikan bahawa harga yang anda bayar adalah adil.

Jika anda mempunyai sebab untuk mempercayai bahawa pihak dalam proses membeli rumah telah melanggar RESPA, anda boleh mengemukakan aduan secara terus melalui tapak web CFPB.

Sorotan

Akta Prosedur Penyelesaian Hartanah (RESPA) terpakai kepada majoriti pinjaman pembelian, pembiayaan semula, pinjaman pembaikan hartanah dan talian kredit ekuiti rumah (HELOC).
RESPA melarang penyedia pinjaman daripada menuntut akaun escrow yang terlalu besar dan menyekat penjual daripada mewajibkan syarikat insurans hak milik.
RESPA memerlukan pemberi pinjaman, broker gadai janji atau penyedia perkhidmatan pinjaman rumah untuk memberikan pendedahan kepada peminjam mengenai urus niaga hartanah, perkhidmatan penyelesaian dan undang-undang perlindungan pengguna.
Plaintif mempunyai masa sehingga satu tahun untuk membawa tuntutan mahkamah bagi menguatkuasakan pelanggaran apabila sogokan atau tingkah laku tidak wajar lain berlaku semasa proses penyelesaian.
Seorang plaintif mempunyai masa sehingga tiga tahun untuk membawa saman terhadap perkhidmatan pinjaman mereka.

Soalan Lazim

Mengapa RESPA Lulus?

RESPA diluluskan sebagai sebahagian daripada usaha untuk mengehadkan penggunaan akaun escrow dan melarang amalan kesat dalam industri hartanah, seperti sogokan dan yuran rujukan.

Siapakah yang Dilindungi oleh Akta Prosedur Penyelesaian Hartanah (RESPA)?

Akta Prosedur Penyelesaian Hartanah (RESPA) bertujuan untuk melindungi pengguna yang ingin menjadi layak untuk pinjaman gadai janji. Walau bagaimanapun, RESPA tidak melindungi semua jenis pinjaman. Pinjaman yang dijamin oleh hartanah untuk tujuan perniagaan atau pertanian tidak dilindungi oleh RESPA.

Apakah Maklumat Yang RESPA Perlu Didedahkan?

RESPA memerlukan peminjam menerima pelbagai pendedahan pada masa yang berbeza. Pertama, pemberi pinjaman atau broker gadai janji mesti memberikan anda anggaran jumlah caj perkhidmatan penyelesaian yang mungkin anda perlu bayar. (Anggaran ini adalah anggaran niat baik; walau bagaimanapun, kos sebenar mungkin berbeza-beza.) Pemberi pinjaman atau broker gadai janji juga mesti memberikan pendedahan bertulis apabila anda memohon pinjaman atau dalam tempoh tiga hari perniagaan berikutnya jika mereka menjangkakan bahawa orang lain akan mengutip bayaran gadai janji anda (juga dirujuk sebagai membayar pinjaman). Jika perlu, pemberi pinjaman atau broker gadai janji anda mesti menyediakan Pendedahan Pengaturan Perniagaan Gabungan. Pendedahan ini menunjukkan bahawa pemberi pinjaman, broker hartanah atau peserta lain dalam penyelesaian anda telah merujuk anda kepada ahli gabungan untuk perkhidmatan penyelesaian. (Afiliasi ialah perniagaan yang dikawal oleh ibu bapa korporat biasa.) Satu hari perniagaan sebelum anda menjelaskan pinjaman anda, anda mempunyai hak untuk memeriksa Penyata Penyelesaian HUD-1 Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) AS anda. Penyata Penyelesaian HUD-1 termasuk senarai terperinci semua caj dan kredit kepada pembeli dan kepada penjual dalam transaksi gadai janji kredit pengguna.