Lov om eiendomsoppgjørsprosedyrer (RESPA)

I boliglånsprosessen vil du komme over mange akronymer - ARM, FHA, PMI og mer. Selv om noen av disse vilkårene ikke vil påvirke din spesifikke opplevelse, er det ett akronym som alle låntakere bør kjenne til: RESPA.

Hva er Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)?

RESPA står for Real Estate Settlement Procedures Act, en føderal lov på plass siden 1975. Mens kongressen har gjort endringer i RESPA siden vedtakelsen, har formålet med loven i sin kjerne vært det samme: å holde forbrukerne trygge og informert når de kjøper og selger eiendom.

"Å kjøpe et hjem kan til tider være litt skummelt, hovedsakelig fordi det er det største kjøpet en person vanligvis er involvert i, og å kjøpe et hjem er ikke noe noen gjør hver dag," forklarer Mark J. Schmidt, meglermedarbeider hos RE/MAX Land i New Jersey. "Det er her eiendomsoppgjørsloven kommer inn. RESPA er der for å beskytte forbrukere gjennom hele boligkjøpsprosessen."

Å kjøpe et hjem involverer mange parter - eiendomsmeglere, takstmenn, advokater, boliginspektører, låneansvarlige, lånegarantister og representanter for forsikringsselskaper. En del av RESPAs mål er å overvåke hele økosystemet.

Hva dekker RESPA?

Det er mye involvert i RESPA, men tre nøkkelområder er viktige for deg: det gir et gjennomsiktig blikk på lånekostnadene dine, eliminerer returgebyrer og regulerer deponeringskontoer.

1. Oppgjørskostnader

Det er en rekke lukkingskostnader du må betale før et hjem offisielt er ditt. Disse er også kjent som oppgjørskostnader, og de inkluderer overføringsavgifter, eiendomsforsikring, opptaksgebyrer, opprinnelsesgebyrer og mer.

RESPA krever at du mottar estimater for disse kostnadene, sammen med fullstendig informasjon om renten din, dine månedlige betalinger og andre detaljer. Dette er dokumentert i låneanslaget, som RESPA krever at du mottar innen tre dager etter søknad om lån. Deretter, minst tre dager før du planlegger å stenge lånet ditt, krever RESPA at du mottar en avsluttende avsløring fra utlåner for å bekrefte hvor mye du faktisk vil betale og andre detaljer knyttet til boliglånet ditt.

2. Tilbakeslag

Når du kjøper bolig, kjøper du mange andre tjenester også. Hvis du er en førstegangs boligkjøper, kan dette være spesielt overveldende - du har aldri betalt for eiendomsforsikring før, så hvor skal du begynne?

Du får anbefalinger om hvilke selskaper du kan jobbe med fra eiendomsmegleren din, långiveren din eller en annen part. RESPA sikrer at disse anbefalingene ikke innebærer at penger bak kulissene bytter hender.

"En av måtene RESPA beskytter forbrukere på er ved å forby tilbakeslag, henvisningsgebyrer og uopptjente gebyrer," sier Schmidt. "Dette betyr at en kjøper gjennom hele kjøpet kan føle seg trygg på at de ikke blir overbelastet, eller blir overbevist om å bruke en bestemt leverandør - som et tittelselskap eller en advokat - ganske enkelt fordi agenten vil få et gebyr for å henvise dem."

3. Depositumkontoer

I tillegg til å betale hovedstol og rentebetalinger på boliglånet hver måned, vil utlåner sannsynligvis få deg til å betale ekstra midler avsatt til huseierforsikring og eiendomsskatt. Disse midlene er deponert og utbetalt når de forfaller. RESPA sikrer at du ikke trenger å betale for mye eller vedlikeholde en pute som er større enn normalt på denne kontoen. Loven fastsetter at hver betaling kan inkludere et beløp som tilsvarer en tolvtedel av de totale årlige kostnadene for forsikring og skatter, med muligheten til å belaste ikke mer enn en sjettedel av disse årlige kostnadene som en buffer.

Eksempler på RESPA-brudd

Det er en rekke scenarier som potensielt kan bryte RESPA, for eksempel:

Et boliglån betaler en eiendomsmegler $500 for å henvise agentens klient til utlåneren.

– Eiendomsmegleren din henviser deg til en advokat og får en del av salæret du betaler for de juridiske tjenestene.

En takstmann gir en boliglånsmegler billetter til en basketballkamp i bytte mot forretninger.
Låneserviceselskapet ditt krever ytterligere $300 per måned for deponering, selv om den årlige eiendomsskatteregningen din vil være $2000.
En boliglånsmegler unnlater å sende deg et skjema for tilknyttet virksomhet som bekrefter at selskapet hans også er en del av et nettverk av et annet selskap som utfører tittelsøk.

– Boliglånsforetaket ditt selger boliglånet ditt til en annen serviceleverandør etter stenging, men den informerer deg ikke om endringen.

Hvordan RESPA håndheves

I dag har Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ansvaret for å håndheve RESPA, og brudd på loven kan resultere i store bøter. For eksempel betalte HomeStreet Bank, basert i Seattle, 1,35 millioner dollar for RESPA-brudd i 2019.

Individuelle bøter kan være mye mindre. CFPB belaster $94 per straff, men de kan utgjøre et årlig maksimum på nesten $190 000.

Hva RESPA betyr for deg

RESPAs hovedformål er å gi deg trygghet når du kjøper bolig. Det kan være utfordrende å vite hvem man kan stole på i en bransje som noen ganger mangler klare prislapper på gebyrer, sammen med sporadiske aggressive taktikker for å presse deg mot et stort kjøp. RESPA tilbyr noen rekkverk for å holde deg beskyttet og informert, fra du først gir et tilbud til siste fase av å få nøklene til ditt nye hjem.

Å ansette en eiendomsadvokat er en av de beste måtene å sikre at alle parter som er involvert i transaksjonen din er i samsvar med RESPA. En erfaren eiendomsadvokat vil kunne identifisere eventuelle varseltegn på ulovlig oppførsel.

Det er imidlertid ikke bare advokatens jobb. Les grundig gjennom alle dine RESPA-påkrevde papirer - låneanslaget ditt, avsluttende avsløring og eventuelle tilknyttede forretningsavsløringer. Gjør din forskning på de typiske kostnadene for disse oppgjørsgebyrene for å sikre at prisen du betaler er rettferdig.

Hvis du har grunn til å tro at en part i prosessen med å kjøpe bolig har brutt RESPA, kan du sende inn en klage direkte via CFPBs nettside.

Høydepunkter

Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) gjelder for de fleste kjøpslån, refinansieringer, eiendomsforbedringslån og boligkredittlinjer (HELOC).
RESPA forbyr lånetjenester fra å kreve for store deponeringskontoer og begrenser selgere fra å pålegge eierskapsforsikringsselskaper.
RESPA krever at långivere, boliglånsmeglere eller tjenesteleverandører av boliglån gir opplysninger til låntakere om eiendomstransaksjoner, oppgjørstjenester og forbrukerbeskyttelseslover.

– En saksøker har inntil ett år på seg til å reise søksmål for å håndheve overtredelser der tilbakeslag eller annen upassende oppførsel skjedde under forliksprosessen.

– En saksøker har inntil tre år på seg til å reise søksmål mot låneformidleren sin.

FAQ

Hvorfor ble RESPA bestått?

RESPA ble vedtatt som en del av et forsøk på å begrense bruken av sperrede kontoer og forby misbrukspraksis i eiendomsbransjen, for eksempel tilbakebetalinger og henvisningsgebyrer.

Hvem beskytter eiendomsoppgjørsloven (RESPA)?

Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) er ment å beskytte forbrukere som søker å bli kvalifisert for et boliglån. RESPA beskytter imidlertid ikke alle typer lån. Lån med pant i fast eiendom til nærings- eller landbruksformål omfattes ikke av RESPA.

Hvilken informasjon krever RESPA å bli offentliggjort?

RESPA krever at låntakere mottar ulike opplysninger til ulike tider. Først må långiveren eller boliglånsmegleren gi deg et estimat over de totale oppgjørstjenestekostnadene du sannsynligvis må betale. (Dette estimatet er et estimat i god tro, men de faktiske kostnadene kan variere.) Långiveren eller boliglånsmegleren må også gi en skriftlig avsløring når du søker om lån eller innen de neste tre virkedagene hvis de forventer at noen andre vil bli innkreving av boliglånsbetalingene dine (også referert til som å betjene et lån). Om nødvendig må utlåner eller boliglånsmegler gi en tilknyttet forretningsavtale. Denne avsløringen indikerer at långiveren, eiendomsmegleren eller en annen deltaker i oppgjøret ditt har henvist deg til et tilknyttet selskap for en oppgjørstjeneste. (En tilknyttet selskap er en virksomhet som kontrolleres av en felles bedriftsforelder.) En virkedag før du gjør opp lånet ditt, har du rett til å inspisere ditt US Department of Housing and Urban Development (HUD) HUD-1 Settlement Statement. En HUD-1-oppgjørserklæring inkluderer en spesifisert liste over alle gebyrer og kreditter til kjøperen og til selgeren i en transaksjon med forbrukerkreditt.