Legge sulle procedure di regolamento immobiliare (RESPA)

Nel processo di mutuo, ti imbatterai in molti acronimi: ARM, FHA, PMI e altro ancora. Sebbene alcuni di questi termini non influiranno sulla tua esperienza specifica, c'è un acronimo che tutti i mutuatari dovrebbero conoscere: RESPA.

Che cos'è la legge sulle procedure di regolamento immobiliare (RESPA)?

RESPA sta per Real Estate Settlement Procedures Act, una legge federale in vigore dal 1975. Sebbene il Congresso abbia apportato modifiche a RESPA sin dalla sua emanazione, lo scopo della legge è rimasto lo stesso: mantenere i consumatori al sicuro e informati quando stanno comprando e vendendo immobili.

"L'acquisto di una casa a volte può essere un po' spaventoso, principalmente perché è l'acquisto più importante in cui una persona è solitamente coinvolta e l'acquisto di una casa non è qualcosa che qualcuno fa tutti i giorni", spiega Mark J. Schmidt, broker associato di RE/MAX Paese del New Jersey. "È qui che entra in gioco il Real Estate Settlement Procedures Act. RESPA è lì per proteggere i consumatori durante tutto il processo di acquisto della casa".

L'acquisto di una casa coinvolge molte parti: agenti immobiliari, periti, avvocati, ispettori domestici, funzionari di prestito, sottoscrittori di prestiti e rappresentanti di compagnie di assicurazione del titolo. Parte dell'obiettivo di RESPA è controllare l'intero ecosistema.

Cosa copre RESPA?

C'è molto coinvolto in RESPA, ma tre aree chiave per te contano: offre uno sguardo trasparente ai costi del tuo prestito, elimina le spese di tangente e regola i conti di deposito a garanzia.

1. Costi di liquidazione

Ci sono una serie di costi di chiusura che dovrai pagare prima che una casa sia ufficialmente tua. Questi sono anche noti come costi di liquidazione e includono tasse di trasferimento, assicurazione del titolo, spese di registrazione, spese di origine e altro ancora.

RESPA richiede che tu riceva stime di questi costi, insieme a informazioni complete sul tuo tasso di interesse, sui pagamenti mensili e altri dettagli. Ciò è documentato nel preventivo di prestito, che RESPA richiede di ricevere entro tre giorni dalla richiesta di prestito. Quindi, almeno tre giorni prima della chiusura del prestito, RESPA richiede che tu riceva un'informativa di chiusura dal tuo prestatore per verificare quanto pagherai effettivamente e altri dettagli relativi al tuo mutuo.

2. Contraccolpi

Quando compri una casa, acquisti anche molti altri servizi. Se acquisti una casa per la prima volta, questo può essere particolarmente opprimente: non hai mai pagato per l'assicurazione del titolo prima, quindi da dove inizi?

Riceverai consigli su quali società con cui lavorare dal tuo agente immobiliare, dal tuo prestatore o da un'altra parte. RESPA garantisce che queste raccomandazioni non comportino passaggi di denaro dietro le quinte.

"Uno dei modi in cui RESPA protegge i consumatori è vietare le tangenti, le commissioni di riferimento e le commissioni non guadagnate", afferma Schmidt. "Ciò significa che, durante l'acquisto, un acquirente può essere sicuro di non essere sovraccaricato o di essere convinto a utilizzare un determinato fornitore, come una società di proprietà o un avvocato, semplicemente perché l'agente otterrebbe una commissione per segnalarlo".

3. Conti di deposito a garanzia

Oltre a pagare il capitale del mutuo e gli interessi ogni mese, il tuo prestatore probabilmente ti farà pagare fondi aggiuntivi per l'assicurazione sulla casa e le tasse sulla proprietà. Questi fondi sono tenuti in deposito a garanzia e pagati alla scadenza. RESPA ti assicura che non devi pagare più del dovuto o mantenere un cuscino più grande del normale in questo account. La legge prevede che ogni pagamento possa comprendere un importo pari a un dodicesimo del totale dei costi annuali di assicurazione e tasse, con la possibilità di addebitare non più di un sesto di tali costi annuali a titolo di riserva.

Esempi di violazioni RESPA

Esistono numerosi scenari che potrebbero potenzialmente violare RESPA, come ad esempio:

• Un prestatore di mutui paga un agente immobiliare $ 500 per aver indirizzato il cliente dell'agente al prestatore.

• Il tuo agente immobiliare ti indirizza a un avvocato e ottiene una parte della commissione che paghi per quei servizi legali.

• Un perito dà a un intermediario di mutui i biglietti a bordo campo per una partita di basket in cambio di affari.

• La tua società di servizi di prestito richiede ulteriori $ 300 al mese per l'impegno, anche se la tua tassa annuale sulla proprietà sarà di $ 2.000.

• Un broker ipotecario non ti invia un modulo di divulgazione commerciale affiliato in cui si riconosce che la sua azienda fa anche parte di una rete di un'altra società che effettua ricerche sui titoli.

• Il tuo prestatore di mutui vende il tuo mutuo a un altro servicer dopo la chiusura, ma non ti informa del cambiamento.

Come viene applicata la RESPA

Oggi, il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) è incaricato di far rispettare RESPA e la violazione della legge può comportare pesanti multe. Ad esempio, HomeStreet Bank, con sede a Seattle, ha pagato $ 1,35 milioni per violazioni RESPA nel 2019.

Le multe individuali possono essere molto più piccole. Il CFPB addebita $ 94 per sanzione, ma possono arrivare a un massimo annuo di quasi $ 190.000.

Cosa significa RESPA per te

Lo scopo principale di RESPA è offrirti un po' di tranquillità mentre stai acquistando una casa. Può essere difficile sapere di chi fidarsi in un settore che a volte manca di cartellini dei prezzi chiari sulle commissioni, insieme a tattiche aggressive occasionali per spingerti verso un grande acquisto. RESPA fornisce alcuni guardrail per tenerti protetto e informato, dalla prima offerta alla fase finale del ritiro delle chiavi della tua nuova casa.

Assumere un avvocato immobiliare è uno dei modi migliori per assicurarsi che tutte le parti coinvolte nella transazione siano conformi a RESPA. Un esperto avvocato immobiliare sarà in grado di identificare eventuali segnali di pericolo di comportamento illegale.

Non è solo il lavoro dell'avvocato, però. Leggi attentamente tutte le pratiche burocratiche richieste da RESPA: la stima del prestito, la divulgazione di chiusura e qualsiasi divulgazione commerciale affiliata. Fai le tue ricerche sui costi tipici di quelle commissioni di regolamento per assicurarti che il prezzo che stai pagando sia equo.

Se hai motivo di ritenere che una parte nel processo di acquisto di una casa abbia violato la RESPA, puoi presentare un reclamo direttamente tramite il sito Web di CFPB.

Mette in risalto

• Il Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) si applica alla maggior parte dei prestiti di acquisto, rifinanziamenti, prestiti per il miglioramento della proprietà e linee di credito di equità domestica (HELOC).

• RESPA vieta ai fornitori di servizi di prestito di richiedere conti di deposito a garanzia eccessivamente grandi e impedisce ai venditori di affidare alle compagnie di assicurazione del titolo.

• RESPA richiede a prestatori, intermediari ipotecari o fornitori di mutui per la casa di fornire informazioni ai mutuatari in merito a transazioni immobiliari, servizi di regolamento e leggi sulla protezione dei consumatori.

• Un attore ha fino a un anno per intentare una causa per far valere le violazioni in cui si sono verificate tangenti o altri comportamenti impropri durante il processo di transazione.

• Un attore ha fino a tre anni per intentare una causa contro il proprio prestatore.

FAQ

Perché RESPA è stato approvato?

RESPA è stato approvato come parte di uno sforzo per limitare l'uso di conti di deposito a garanzia e per vietare pratiche abusive nel settore immobiliare, come tangenti e commissioni di riferimento.

Chi protegge il Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)?

Il Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) ha lo scopo di proteggere i consumatori che stanno cercando di diventare idonei per un mutuo ipotecario. Tuttavia, RESPA non protegge tutti i tipi di prestito. I prestiti garantiti da immobili per scopi commerciali o agricoli non sono coperti da RESPA.

Quali informazioni devono essere divulgate RESPA?

RESPA richiede che i mutuatari ricevano varie informative in momenti diversi. In primo luogo, il prestatore o il broker ipotecario deve fornirti una stima delle spese totali per il servizio di regolamento che probabilmente dovrai pagare. (Questa stima è una stima in buona fede; tuttavia, i costi effettivi possono variare). riscuotere le rate del mutuo (indicato anche come manutenzione di un prestito). Se necessario, il tuo prestatore o broker ipotecario deve fornire un'informativa sull'accordo commerciale affiliato. Questa divulgazione indica che il prestatore, l'agente immobiliare o un altro partecipante al tuo accordo ti ha indirizzato a un affiliato per un servizio di regolamento. (Un'affiliata è un'azienda controllata da una società madre comune.) Un giorno lavorativo prima di saldare il prestito, hai il diritto di ispezionare la tua Dichiarazione di transazione HUD-1 del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti. Una dichiarazione di transazione HUD-1 include un elenco dettagliato di tutti gli addebiti e crediti all'acquirente e al venditore in una transazione di mutuo di credito al consumo.