Lov om forligsprocedurer for fast ejendom (RESPA)

I realkreditprocessen vil du støde på en masse akronymer - ARM, FHA, PMI og mere. Selvom nogle af disse udtryk ikke vil påvirke din specifikke oplevelse, er der et akronym, som alle låntagere bør kende: RESPA.

Hvad er Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)?

RESPA står for Real Estate Settlement Procedures Act, en føderal lov på plads siden 1975. Mens Kongressen har foretaget ændringer til RESPA siden vedtagelsen, er formålet med loven i sin kerne forblevet det samme: at holde forbrugerne sikre og informerede, når de køber og sælger fast ejendom.

"At købe et hus kan til tider være lidt skræmmende, primært fordi det er det største køb, en person normalt er involveret i, og at købe et hjem er ikke noget nogen gør hver dag," forklarer Mark J. Schmidt, mæglermedarbejder hos RE/MAX Land i New Jersey. ”Det er her, lov om forligsprocedurer i fast ejendom kommer ind. RESPA er der for at beskytte forbrugerne gennem hele boligkøbsprocessen."

At købe et hjem involverer mange parter - ejendomsmæglere, vurderingsmænd, advokater, boliginspektører, låneansvarlige, lånegarantier og repræsentanter for titelforsikringsselskaber. En del af RESPAs mål er at overvåge hele dette økosystem.

Hvad dækker RESPA?

Der er meget involveret i RESPA, men tre nøgleområder betyder noget for dig: det giver et gennemsigtigt blik på dine låneomkostninger, eliminerer returgebyrer og regulerer spærrede konti.

1. Afregningsomkostninger

Der er en række lukkeomkostninger, du skal betale, før et hjem officielt er dit. Disse er også kendt som afregningsomkostninger, og de inkluderer overførselsafgifter, ejendomsforsikring, registreringsgebyrer, oprettelsesgebyrer og mere.

RESPA kræver, at du modtager skøn over disse omkostninger sammen med fuldstændige oplysninger om din rente, dine månedlige betalinger og andre detaljer. Dette er dokumenteret i låneoverslaget, som RESPA kræver, at du modtager inden for tre dage efter, at du har ansøgt om et lån. Derefter, mindst tre dage før du er planlagt til at lukke dit lån, kræver RESPA, at du modtager en afsluttende oplysning fra din långiver for at bekræfte, hvor meget du rent faktisk vil betale og andre detaljer vedrørende dit realkreditlån.

2. Tilbageslag

Når du køber et hus, køber du også mange andre tjenester. Hvis du er en førstegangs boligkøber, kan dette være særligt overvældende – du har aldrig betalt for ejendomsforsikring før, så hvor skal du begynde?

Du får anbefalinger om, hvilke virksomheder du skal samarbejde med fra din ejendomsmægler, din långiver eller en anden part. RESPA sikrer, at disse anbefalinger ikke involverer bag kulisserne, at penge skifter hænder.

"En af måderne, hvorpå RESPA beskytter forbrugere, er ved at forbyde returkommissioner, henvisningsgebyrer og uoptjente gebyrer," siger Schmidt. "Det betyder, at en køber gennem hele deres køb kan føle sig sikker på, at de ikke bliver overberegnet eller overbevist om at bruge en bestemt udbyder - som et firma eller en advokat - simpelthen fordi agenten ville få et gebyr for at henvise til dem. ”

3. Deponeringskonti

Ud over at betale dit realkreditlån og rentebetalinger hver måned, vil din långiver sandsynligvis få dig til at betale yderligere midler afsat til husejerforsikring og ejendomsskatter. Disse midler opbevares i depot og udbetales, når de forfalder. RESPA sikrer, at du ikke skal betale for meget eller vedligeholde en pude, der er større end normalt, på denne konto. Loven foreskriver, at hver betaling kan omfatte et beløb svarende til en tolvtedel af de samlede årlige omkostninger til forsikring og skatter, med mulighed for at opkræve højst en sjettedel af disse årlige omkostninger som en buffer.

Eksempler på RESPA-overtrædelser

Der er en række scenarier, der potentielt kan krænke RESPA, såsom:

Et realkreditinstitut betaler en ejendomsmægler 500 $ for at henvise til mæglerens klient til långiveren.
Din ejendomsmægler henviser dig til en advokat og får en del af det salær, du betaler for de juridiske ydelser.
En vurderingsmand giver en realkreditmægler billetter til en basketballkamp i bytte for forretning.
Dit låneservicefirma kræver yderligere 300 USD om måneden for deponering, selvom din årlige ejendomsskatteregning vil være på 2.000 USD.
En realkreditmægler undlader at sende dig en tilknyttet virksomhedsoplysningsformular, der anerkender, at hans virksomhed også er en del af et netværk af en anden virksomhed, der foretager titelsøgninger.
Dit realkreditinstitut sælger dit realkreditlån til en anden serviceudbyder efter lukningen, men den informerer dig ikke om ændringen.

Hvordan RESPA håndhæves

I dag er Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ansvarlig for at håndhæve RESPA, og overtrædelse af loven kan resultere i store bøder. For eksempel betalte HomeStreet Bank, baseret i Seattle, 1,35 millioner dollars for RESPA-overtrædelser i 2019.

Individuelle bøder kan være meget mindre. CFPB opkræver $94 pr. bøde, men de kan tilføje op til et årligt maksimum på næsten $190.000.

Hvad RESPA betyder for dig

RESPAs hovedformål er at give dig ro i sindet, når du køber bolig. Det kan være udfordrende at vide, hvem man kan stole på i en branche, der nogle gange mangler klare prismærker på gebyrer, sammen med lejlighedsvis aggressive taktikker for at skubbe dig mod et stort køb. RESPA har nogle autoværn til at holde dig beskyttet og informeret, fra du først giver et tilbud til den sidste fase med at få nøglerne til dit nye hjem.

At hyre en ejendomsadvokat er en af de bedste måder at sikre sig, at alle involverede parter i din transaktion overholder RESPA. En erfaren ejendomsadvokat vil være i stand til at identificere eventuelle advarselstegn på ulovlig adfærd.

Det er dog ikke kun advokatens opgave. Læs alt dit RESPA-påkrævede papirarbejde grundigt igennem - dit låneestimat, afsluttende offentliggørelse og eventuelle tilknyttede forretningsoplysninger. Undersøg de typiske omkostninger ved disse afregningsgebyrer for at sikre dig, at den pris, du betaler, er rimelig.

Hvis du har grund til at tro, at en part i købsprocessen har overtrådt RESPA, kan du indgive en klage direkte via CFPB's hjemmeside.

##Højdepunkter

Real Estate Settlement Act (RESPA) gælder for størstedelen af købslån, refinansieringer, ejendomsforbedringslån og boligkreditprocedurer (HELOC'er).
RESPA forbyder låneudbydere at kræve alt for store spærrede konti og begrænser sælgere fra at påbyde forsikringsselskaber.
RESPA kræver, at långivere, realkreditmæglere eller udbydere af boliglån giver oplysninger til låntagere om ejendomstransaktioner, afviklingstjenester og forbrugerbeskyttelseslove.
En sagsøger har op til et år til at anlægge en retssag for at håndhæve overtrædelser, hvor der er sket tilbageslag eller anden uretmæssig adfærd under forligsprocessen.
En sagsøger har op til tre år til at anlægge sag mod deres låneudbyder.

##Ofte stillede spørgsmål

Hvorfor blev RESPA bestået?

RESPA blev vedtaget som en del af et forsøg på at begrænse brugen af spærrede konti og forbyde misbrug i ejendomsbranchen, såsom returkommission og henvisningsgebyrer.

Hvem beskytter Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)?

Loven om forligsprocedurer for fast ejendom (RESPA) har til formål at beskytte forbrugere, der søger at blive berettiget til et realkreditlån. RESPA beskytter dog ikke alle typer lån. Lån med sikkerhed i fast ejendom til erhvervs- eller landbrugsformål er ikke omfattet af RESPA.

Hvilke oplysninger kræver RESPA at blive afsløret?

RESPA kræver, at låntagere modtager forskellige oplysninger på forskellige tidspunkter. For det første skal långiveren eller realkreditmægleren give dig et skøn over de samlede afregningsomkostninger, som du sandsynligvis skal betale. (Dette skøn er et skøn i god tro, men de faktiske omkostninger kan variere.) Långiveren eller realkreditmægleren skal også give en skriftlig oplysning, når du ansøger om et lån eller inden for de næste tre hverdage, hvis de forventer, at en anden vil være inddrivelse af dine afdrag på realkreditlån (også kaldet servicering af et lån). Om nødvendigt skal din långiver eller realkreditmægler give en tilknyttet forretningsaftale. Denne offentliggørelse angiver, at långiveren, ejendomsmægleren eller en anden deltager i dit forlig har henvist dig til en affiliate for en afregningsservice. (En affiliate er en virksomhed, der kontrolleres af en fælles virksomhedsforælder.) En hverdag før du afvikler dit lån, har du ret til at inspicere dit US Department of Housing and Urban Development (HUD) HUD-1 Settlement Statement. En HUD-1-forligserklæring indeholder en specificeret liste over alle gebyrer og kreditter til køberen og til sælgeren i en transaktion med forbrugerkredit.