Kiinteistöjen selvitysmenettelylaki (RESPA)

Asuntolainaprosessissa kohtaat monia lyhenteitä – ARM, FHA, PMI ja paljon muuta. Vaikka jotkin näistä ehdoista eivät vaikuta kokemukseesi, on yksi lyhenne, joka kaikkien lainanottajien tulisi tietää: RESPA.

Mikä on kiinteistöjen selvitysmenettelylaki (RESPA)?

RESPA on lyhenne sanoista Real Estate Settlement Procedures Act, liittovaltion laki, joka on ollut voimassa vuodesta 1975. Vaikka kongressi on tehnyt muutoksia RESPA:han sen voimaantulon jälkeen, lain ytimessä lain tarkoitus on pysynyt samana: pitää kuluttajat turvassa ja saada tietoa milloin tahansa. he ostavat ja myyvät kiinteistöjä.

"Kodin ostaminen voi toisinaan olla hieman pelottavaa, lähinnä siksi, että se on suurin osto, johon ihminen yleensä osallistuu, eikä asunnon ostaminen ole jotain joka päivä", selittää Mark J. Schmidt, RE/MAXin välittäjäkumppani. Maa New Jerseyssä. "Siinä astuu voimaan kiinteistöjen sovittelumenettelylaki. RESPA on olemassa suojelemaan kuluttajia koko asunnon ostoprosessin ajan."

Asunnon ostamiseen liittyy monia osapuolia - kiinteistönvälittäjät, arvioijat, asianajajat, kodin tarkastajat, lainavirkailijat, lainanantajat ja vakuutusyhtiöiden edustajat. Osa RESPA:n tavoitetta on valvoa koko ekosysteemiä.

Mitä RESPA kattaa?

RESPAan liittyy paljon, mutta kolme keskeistä aluetta ovat sinulle tärkeitä: se tarjoaa läpinäkyvän kuvan lainakustannuksistasi, eliminoi takaisinpotkumaksut ja säätelee sulkutilejä.

1. Selvityskulut

Sinun on maksettava useita sulkemiskustannuksia, ennen kuin koti on virallisesti sinun. Näitä kutsutaan myös selvityskuluiksi, ja ne sisältävät siirtoverot, omistusoikeusvakuutuksen, tallennusmaksut, aloitusmaksut ja paljon muuta.

RESPA edellyttää, että saat arviot näistä kuluista sekä täydelliset tiedot korostasi, kuukausimaksuistasi ja muista tiedoista. Tämä dokumentoidaan laina-arviossa, jonka RESPA edellyttää, että saat kolmen päivän kuluessa lainan hakemisesta. Tämän jälkeen vähintään kolme päivää ennen lainan sulkemista RESPA edellyttää, että saat lainanantajaltasi loppuselvityksen, jotta voit tarkistaa, kuinka paljon maksat ja muut asuntolainaasi koskevat tiedot.

2. Takaisinpotkut

Kun ostat asunnon, ostat myös monia muita palveluita. Jos olet ensiasunnon ostaja, tämä voi olla erityisen ylivoimaista – et ole koskaan aikaisemmin maksanut omistusoikeusvakuutuksesta, joten mistä aloittaa?

Kiinteistönvälittäjältä, lainanantajalta tai muulta taholta saat suosituksia siitä, minkä yritysten kanssa sinun kannattaa tehdä yhteistyötä. RESPA varmistaa, etteivät nämä suositukset aiheuta kulissien takana tapahtuvaa rahanvaihtoa.

"Yksi tavoista, joilla RESPA suojelee kuluttajia, on kieltää takaiskut, viittausmaksut ja ansaitsemattomat maksut", Schmidt sanoo. "Tämä tarkoittaa, että ostaja voi koko ostoksensa ajan olla varma siitä, että häneltä ei veloiteta ylihintaa tai että hän on vakuuttunut käyttämään tiettyä palveluntarjoajaa - kuten omistusyhtiötä tai asianajajaa - yksinkertaisesti siksi, että agentti saa palkkion hänen suosittelemisestaan."

3. Escrow-tilit

Sen lisäksi, että maksat asuntolainasi pääoman ja koron joka kuukausi, lainanantajasi todennäköisesti joutuu maksamaan ylimääräisiä varoja kotivakuutuksiin ja kiinteistöveroihin. Nämä varat säilytetään sulkutilissä ja maksetaan niiden erääntyessä. RESPA varmistaa, että sinun ei tarvitse maksaa liikaa tai ylläpitää normaalia suurempaa tyynyä tällä tilillä. Lain mukaan jokainen maksu voi sisältää summan, joka vastaa yhtä kahdestoistaosaa vakuutusten ja verojen vuosittaisista kokonaiskustannuksista, ja puskurina voidaan periä enintään kuudesosa näistä vuosittaisista kuluista.

Esimerkkejä RESPA-rikkomuksista

On olemassa useita skenaarioita, jotka voivat mahdollisesti rikkoa RESPA:ta, kuten:

• Asuntolainanantaja maksaa kiinteistönvälittäjälle 500 dollaria välittäjän asiakkaan ohjaamisesta lainanantajan luo.

• Kiinteistönvälittäjäsi ohjaa sinut asianajajan puoleen ja saa osan palkkiosta, jonka maksat näistä lakipalveluista.

• Arvioija antaa asuntolainan välittäjälle kenttäliput koripallootteluun vastineeksi liiketoiminnasta.

• Lainapalveluyrityksesi vaatii ylimääräistä 300 dollaria kuukaudessa sulkutilistä, vaikka vuotuinen kiinteistöverolaskusi on 2 000 dollaria.

• Asuntolainan välittäjä ei lähetä sinulle sidosyrityksen ilmoituslomaketta, joka tunnustaa, että hänen yrityksensä on myös osa toisen yrityksen verkostoa, joka suorittaa nimikehakuja.

• Asuntolainanantajasi myy asuntolainasi toiselle palveluntarjoajalle sulkemisen jälkeen, mutta se ei ilmoita sinulle muutoksesta.

Kuinka RESPA pannaan täytäntöön

Nykyään Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) vastaa RESPA:n täytäntöönpanosta, ja lain rikkomisesta voi seurata raskaita sakkoja. Esimerkiksi Seattlessa sijaitseva HomeStreet Bank maksoi 1,35 miljoonaa dollaria RESPA-rikkomuksista vuonna 2019.

Yksittäiset sakot voivat olla paljon pienempiä. CFPB veloittaa 94 dollaria per rangaistus, mutta ne voivat nostaa vuotuisen enimmäismäärän lähes 190 000 dollaria.

Mitä RESPA tarkoittaa sinulle

RESPAn päätarkoituksena on tarjota sinulle mielenrauhaa asuntoa ostaessasi. Voi olla haastavaa tietää, keneen luottaa alalla, jolta joskus puuttuu selkeät hintalaput palkkioista sekä satunnaiset aggressiiviset taktiikat, jotka kannustavat sinua tekemään suuria ostoksia. RESPA tarjoaa suojakaiteita, jotka pitävät sinut suojattuna ja ajan tasalla aina tarjouksen tekemisestä aina uuden kotisi avainten hankinnan viimeiseen vaiheeseen.

Kiinteistöasianajajan palkkaaminen on yksi parhaista tavoista varmistaa, että kaikki tapahtumasi osapuolet noudattavat RESPAa. Kokenut kiinteistölakimies pystyy tunnistamaan kaikki varoitusmerkit laittomasta käytöksestä.

Se ei kuitenkaan ole vain asianajajan tehtävä. Lue kaikki RESPA:n edellyttämät paperityöt huolellisesti läpi – laina-arviosi, päätöstiedot ja mahdolliset sidosyrityksen tiedot. Tee tutkimus näiden selvitysmaksujen tyypillisistä kustannuksista varmistaaksesi, että maksamasi hinta on oikeudenmukainen.

Jos sinulla on syytä uskoa, että asunnon ostoprosessissa oleva osapuoli rikkoi RESPA:ta, voit tehdä valituksen suoraan CFPB:n verkkosivujen kautta.

Kohokohdat

• Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) koskee suurinta osaa ostolainoista, jälleenrahoituksesta, kiinteistöparannuksista ja asuntopääomalainoista (HELOC).

• RESPA kieltää lainanhoitajia vaatimasta liian suuria sulkutilejä ja rajoittaa myyjiä velvoittamasta omistusoikeusvakuutusyhtiöitä.

• RESPA edellyttää lainanantajia, asuntolainavälittäjiä tai asuntolainojen välittäjiä antamaan lainaajille tietoja kiinteistökaupoista, selvityspalveluista ja kuluttajansuojalaeista.

• Kantajalla on enintään yksi vuosi aikaa nostaa kanne rikkomusten panemiseksi täytäntöön, jos sovintoprosessin aikana on tapahtunut takaiskuja tai muuta sopimatonta käyttäytymistä.

• Kantajalla on enintään kolme vuotta aikaa nostaa kanne lainanhoitajaansa vastaan.

UKK

Miksi RESPA hyväksyttiin?

RESPA hyväksyttiin osana pyrkimystä rajoittaa sulkutilien käyttöä ja kieltää väärinkäytökset kiinteistöalalla, kuten potkut ja viittausmaksut.

Ketä kiinteistöjen sovittelumenettelylaki (RESPA) suojaa?

Kiinteistöjen selvitysmenettelylain (RESPA) tarkoituksena on suojella kuluttajia, jotka haluavat saada asuntolainaa. RESPA ei kuitenkaan suojaa kaikentyyppisiä lainoja. Kiinteistövakuudelliset lainat yritys- tai maataloustarkoituksiin eivät kuulu RESPA:n piiriin.

Mitä tietoja RESPA vaatii paljastaakseen?

RESPA edellyttää, että lainanottajat saavat erilaisia ilmoituksia eri aikoina. Ensinnäkin lainanantajan tai asuntolainan välittäjän on annettava sinulle arvio kaikista selvityspalvelumaksuista, jotka sinun todennäköisesti joudut maksamaan. (Tämä arvio on hyvässä uskossa tehty arvio, mutta todelliset kustannukset voivat vaihdella.) Lainanantajan tai asuntolainavälittäjän on myös annettava kirjallinen ilmoitus lainahakemuksen yhteydessä tai kolmen seuraavan arkipäivän kuluessa, jos he odottavat, että joku muu asuntolainan maksujen kerääminen (kutsutaan myös lainan hoitamiseksi). Tarvittaessa lainanantajasi tai asuntolainavälittäjäsi on toimitettava tytäryhtiöliiketoimintajärjestelyä koskeva ilmoitus. Tämä ilmoitus osoittaa, että lainanantaja, kiinteistönvälittäjä tai muu sovintoratkaisuun osallistuja on ohjannut sinut tytäryhtiön puoleen selvityspalvelua varten. (Yhteisyritys on yritys, jota hallitsee yhteinen emoyhtiö.) Yksi arkipäivä ennen lainan maksamista sinulla on oikeus tarkastaa Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (HUD) HUD-1-settlement Statement. HUD-1:n selvityslausunto sisältää eritellyn luettelon kaikista kuluista ja hyvityksistä ostajalle ja myyjälle kulutusluottokiinnitystapahtumassa.