रियल एस्टेट निपटान प्रक्रिया अधिनियम (RESPA)

गिरवी रखने की प्रक्रिया में, आपको बहुत सारे समरूप शब्द मिलेंगे - एआरएम, एफएचए, पीएमआई और बहुत कुछ। हालांकि इनमें से कुछ शर्तें आपके विशिष्ट अनुभव को प्रभावित नहीं करेंगी, लेकिन एक संक्षिप्त नाम है जो सभी उधारकर्ताओं को पता होना चाहिए: RESPA।

रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसीजर एक्ट (RESPA) क्या है?

RESPA का मतलब रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसीजर एक्ट है, जो 1975 से एक संघीय कानून है। जबकि कांग्रेस ने अपने अधिनियमन के बाद से RESPA में बदलाव किए हैं, इसके मूल में, कानून का उद्देश्य एक ही रहा है: उपभोक्ताओं को सुरक्षित और सूचित रखना जब वे अचल संपत्ति खरीद और बेच रहे हैं।

"एक घर खरीदना कभी-कभी थोड़ा डरावना हो सकता है, मुख्यतः क्योंकि यह सबसे बड़ी खरीद है जिसमें एक व्यक्ति आमतौर पर शामिल होता है, और घर खरीदना ऐसा कुछ नहीं है जो कोई हर दिन करता है," मार्क जे। श्मिट, ब्रोकर एसोसिएट, आरई/मैक्स बताते हैं न्यू जर्सी में देश। "यही वह जगह है जहां रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसीजर एक्ट आता है। RESPA उपभोक्ताओं को घर खरीदने की प्रक्रिया के दौरान सुरक्षा प्रदान करने के लिए है।"

घर ख़रीदने में बहुत से पक्ष शामिल होते हैं - रियल एस्टेट एजेंट, मूल्यांकक, वकील, गृह निरीक्षक, ऋण अधिकारी, ऋण हामीदार और शीर्षक बीमा कंपनी प्रतिनिधि। RESPA के उद्देश्य का एक हिस्सा उस पूरे पारिस्थितिकी तंत्र की देखरेख करना है।

RESPA क्या कवर करता है?

RESPA में बहुत कुछ शामिल है, लेकिन तीन प्रमुख क्षेत्र आपके लिए महत्वपूर्ण हैं: यह आपकी ऋण लागतों पर एक पारदर्शी नज़र प्रदान करता है, किकबैक शुल्क को समाप्त करता है और एस्क्रो खातों को नियंत्रित करता है।

1. निपटान लागत

आधिकारिक तौर पर आपका घर होने से पहले आपको कई तरह की क्लोजिंग लागतों का भुगतान करना होगा। इन्हें निपटान लागत के रूप में भी जाना जाता है, और इनमें स्थानांतरण कर, शीर्षक बीमा, रिकॉर्डिंग शुल्क, उत्पत्ति शुल्क और बहुत कुछ शामिल हैं।

RESPA के लिए आवश्यक है कि आप अपनी ब्याज दर, आपके मासिक भुगतान और अन्य विवरणों की पूरी जानकारी के साथ इन लागतों का अनुमान प्राप्त करें। यह ऋण अनुमान में प्रलेखित है, जो RESPA को आपको ऋण के लिए आवेदन करने के तीन दिनों के भीतर प्राप्त करने की आवश्यकता होती है। फिर, अपने ऋण को बंद करने के लिए निर्धारित होने से कम से कम तीन दिन पहले, RESPA के लिए आवश्यक है कि आप अपने ऋणदाता से एक समापन प्रकटीकरण प्राप्त करें ताकि यह सत्यापित किया जा सके कि आप वास्तव में कितना भुगतान करेंगे और आपके बंधक से संबंधित अन्य विवरण।

2. किकबैक

जब आप घर खरीद रहे होते हैं, तो आप कई अन्य सेवाएं भी खरीदते हैं। यदि आप पहली बार घर खरीदने वाले हैं, तो यह विशेष रूप से भारी हो सकता है - आपने पहले कभी शीर्षक बीमा के लिए भुगतान नहीं किया है, तो आप कहां से शुरू करते हैं?

आपको अपने रियल एस्टेट एजेंट, आपके ऋणदाता या किसी अन्य पार्टी से किन कंपनियों के साथ काम करना है, इसके बारे में सिफारिशें मिलेंगी। RESPA सुनिश्चित करता है कि इन अनुशंसाओं में पर्दे के पीछे पैसे बदलने वाले हाथ शामिल नहीं हैं।

"एक तरीका है कि RESPA उपभोक्ताओं की सुरक्षा करता है, किकबैक, रेफरल फीस और अनर्जित शुल्क को गैरकानूनी घोषित करके," श्मिट कहते हैं। "इसका मतलब है कि, अपनी खरीद के दौरान, एक खरीदार आश्वस्त महसूस कर सकता है कि उन्हें अधिक शुल्क नहीं लिया जा रहा है, या एक निश्चित प्रदाता का उपयोग करने के लिए आश्वस्त किया जा रहा है - जैसे एक शीर्षक कंपनी या वकील - केवल इसलिए कि एजेंट को उन्हें संदर्भित करने के लिए शुल्क मिलेगा।"

3. एस्क्रो खाते

हर महीने अपने बंधक मूलधन और ब्याज भुगतान करने के अलावा, आपके ऋणदाता को आपके घर के मालिकों के बीमा और संपत्ति करों के लिए अलग से अतिरिक्त धनराशि का भुगतान करने की संभावना होगी। इन निधियों को एस्क्रो में रखा जाता है और देय होने पर भुगतान किया जाता है। RESPA सुनिश्चित करता है कि आपको इस खाते में अधिक भुगतान या सामान्य से अधिक कुशन बनाए रखने की आवश्यकता नहीं है। कानून यह निर्धारित करता है कि प्रत्येक भुगतान में बीमा और करों की कुल वार्षिक लागतों के एक-बारहवें के बराबर राशि शामिल हो सकती है, जिसमें बफर के रूप में उन वार्षिक लागतों के एक-छठे से अधिक शुल्क नहीं लेने की क्षमता होती है।

RESPA उल्लंघनों के उदाहरण

ऐसे कई परिदृश्य हैं जो संभावित रूप से RESPA का उल्लंघन कर सकते हैं, जैसे:

• एक बंधक ऋणदाता एजेंट के ग्राहक को ऋणदाता को संदर्भित करने के लिए एक रियल एस्टेट एजेंट को $500 का भुगतान करता है।

• आपका रियल एस्टेट एजेंट आपको एक वकील के पास भेजता है और उन कानूनी सेवाओं के लिए आपके द्वारा भुगतान किए जाने वाले शुल्क का एक हिस्सा प्राप्त करता है।

• एक मूल्यांकक एक बंधक दलाल को व्यापार के बदले एक बास्केटबॉल खेल के लिए कोर्टसाइड टिकट देता है।

• आपकी ऋण सेवा कंपनी को एस्क्रो के लिए प्रति माह अतिरिक्त $300 की आवश्यकता है, भले ही आपका वार्षिक संपत्ति कर बिल $2,000 होगा।

• एक बंधक दलाल आपको एक संबद्ध व्यवसाय प्रकटीकरण फ़ॉर्म भेजने में विफल रहता है जो स्वीकार करता है कि उसकी कंपनी किसी अन्य कंपनी के नेटवर्क का भी हिस्सा है जो शीर्षक खोज करती है।

• आपका बंधक ऋणदाता बंद होने के बाद आपके बंधक को किसी अन्य सेवादार को बेचता है, लेकिन यह आपको परिवर्तन की सूचना नहीं देता है।

RESPA कैसे लागू किया जाता है

आज, उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (सीएफपीबी) RESPA को लागू करने का प्रभारी है, और कानून का उल्लंघन करने पर भारी जुर्माना लग सकता है। उदाहरण के लिए, सिएटल स्थित होमस्ट्रीट बैंक ने 2019 में RESPA उल्लंघनों के लिए $ 1.35 मिलियन का भुगतान किया।

व्यक्तिगत जुर्माना बहुत छोटा हो सकता है। सीएफपीबी प्रति दंड $94 का शुल्क लेता है, लेकिन वे लगभग $ 190,000 की वार्षिक अधिकतम तक जोड़ सकते हैं।

आपके लिए RESPA का क्या अर्थ है

जब आप घर खरीद रहे हों तो RESPA का मुख्य उद्देश्य आपको मन की शांति प्रदान करना है। यह जानना चुनौतीपूर्ण हो सकता है कि किसी ऐसे उद्योग में किस पर भरोसा किया जाए, जिसमें कभी-कभी फीस पर स्पष्ट मूल्य टैग की कमी होती है, साथ ही आपको बड़ी खरीदारी की ओर धकेलने के लिए कभी-कभार आक्रामक रणनीति भी। RESPA आपको सुरक्षित और सूचित रखने के लिए कुछ रेलिंग प्रदान करता है, पहले एक प्रस्ताव देने से लेकर आपके नए घर की चाबी प्राप्त करने के अंतिम चरण तक।

एक रियल एस्टेट अटॉर्नी को किराए पर लेना यह सुनिश्चित करने के सर्वोत्तम तरीकों में से एक है कि आपके लेन-देन में शामिल सभी पक्ष RESPA के अनुरूप हैं। एक अनुभवी रियल एस्टेट वकील अवैध व्यवहार के किसी भी चेतावनी संकेत की पहचान करने में सक्षम होगा।

हालांकि यह सिर्फ वकील का काम नहीं है। अपने सभी RESPA-आवश्यक कागजी कार्रवाई को अच्छी तरह से पढ़ें - आपका ऋण अनुमान, समापन प्रकटीकरण और कोई भी संबद्ध व्यावसायिक प्रकटीकरण। यह सुनिश्चित करने के लिए कि आप जिस कीमत का भुगतान कर रहे हैं वह उचित है, उन निपटान शुल्क की विशिष्ट लागतों पर अपना शोध करें।

यदि आपके पास यह मानने का कारण है कि घर खरीदने की प्रक्रिया में एक पार्टी ने RESPA का उल्लंघन किया है, तो आप सीधे CFPB की वेबसाइट के माध्यम से शिकायत दर्ज कर सकते हैं।

हाइलाइट्स

• रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसीजर एक्ट (RESPA) अधिकांश खरीद ऋण, पुनर्वित्त, संपत्ति सुधार ऋण और होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट (HELOCs) पर लागू होता है।

• RESPA ऋणदाताओं को अत्यधिक बड़े एस्क्रो खातों की मांग करने से रोकता है और विक्रेताओं को शीर्षक बीमा कंपनियों को अनिवार्य करने से प्रतिबंधित करता है।

• RESPA को उधारदाताओं, बंधक दलालों, या गृह ऋण के सेवकों को अचल संपत्ति लेनदेन, निपटान सेवाओं और उपभोक्ता संरक्षण कानूनों से संबंधित उधारकर्ताओं को प्रकटीकरण प्रदान करने की आवश्यकता होती है।

• निपटान प्रक्रिया के दौरान रिश्वत या अन्य अनुचित व्यवहार के उल्लंघन को लागू करने के लिए एक वादी के पास मुकदमा दायर करने के लिए एक वर्ष तक का समय होता है।

• एक वादी के पास अपने ऋणदाता के खिलाफ मुकदमा दायर करने के लिए तीन साल तक का समय होता है।

सामान्य प्रश्न

RESPA क्यों पारित किया गया था?

RESPA को एस्क्रो खातों के उपयोग को सीमित करने और अचल संपत्ति उद्योग में अपमानजनक प्रथाओं, जैसे कि किकबैक और रेफरल शुल्क को प्रतिबंधित करने के प्रयास के हिस्से के रूप में पारित किया गया था।

रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसीजर एक्ट (RESPA) किसे सुरक्षित रखता है?

रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसीजर एक्ट (RESPA) का उद्देश्य उन उपभोक्ताओं की रक्षा करना है जो बंधक ऋण के लिए पात्र बनना चाहते हैं। हालाँकि, RESPA सभी प्रकार के ऋणों की सुरक्षा नहीं करता है। किसी व्यवसाय या कृषि उद्देश्य के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण RESPA द्वारा कवर नहीं किए जाते हैं।

RESPA को किस जानकारी का खुलासा करने की आवश्यकता है?

RESPA के लिए आवश्यक है कि उधारकर्ताओं को अलग-अलग समय पर विभिन्न खुलासे प्राप्त हों। सबसे पहले, ऋणदाता या बंधक दलाल को आपको कुल निपटान सेवा शुल्क का अनुमान देना होगा जो आपको भुगतान करना होगा। (यह अनुमान एक अच्छा अनुमान है; हालांकि, वास्तविक लागत भिन्न हो सकती है।) ऋणदाता या बंधक दलाल को भी एक लिखित प्रकटीकरण प्रदान करना होगा जब आप ऋण के लिए आवेदन करते हैं या अगले तीन व्यावसायिक दिनों के भीतर यदि वे उम्मीद करते हैं कि कोई और होगा अपने बंधक भुगतानों को एकत्रित करना (जिसे ऋण चुकाना भी कहा जाता है)। यदि आवश्यक हो, तो आपके ऋणदाता या बंधक दलाल को एक संबद्ध व्यापार व्यवस्था प्रकटीकरण प्रदान करना चाहिए। यह प्रकटीकरण इंगित करता है कि ऋणदाता, अचल संपत्ति दलाल, या आपके निपटान में अन्य भागीदार ने आपको निपटान सेवा के लिए एक सहयोगी के पास भेजा है। (एक सहयोगी एक ऐसा व्यवसाय है जिसे एक सामान्य कॉर्पोरेट माता-पिता द्वारा नियंत्रित किया जाता है।) अपने ऋण का निपटान करने से एक व्यावसायिक दिन पहले, आपको अपने अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (HUD) HUD-1 निपटान विवरण का निरीक्षण करने का अधिकार है। HUD-1 निपटान विवरण में खरीदार और विक्रेता को उपभोक्ता ऋण बंधक लेनदेन में सभी शुल्कों और क्रेडिट की एक मदबद्ध सूची शामिल होती है।