Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)

En el proceso de la hipoteca, encontrará muchos acrónimos: ARM, FHA, PMI y más. Si bien algunos de estos términos no afectarán su experiencia específica, hay un acrónimo que todos los prestatarios deben conocer: RESPA.

¿Qué es la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)?

RESPA significa Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, una ley federal vigente desde 1975. Si bien el Congreso ha realizado cambios en RESPA desde su promulgación, en esencia, el propósito de la ley sigue siendo el mismo: mantener a los consumidores seguros e informados cuando están comprando y vendiendo bienes raíces.

"Comprar una casa puede dar un poco de miedo a veces, principalmente porque es la compra más grande en la que una persona suele estar involucrada, y comprar una casa no es algo que alguien haga todos los días", explica Mark J. Schmidt, corredor asociado de RE/MAX. País en Nueva Jersey. “Ahí es donde entra en juego la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces. RESPA está ahí para proteger a los consumidores durante todo el proceso de compra de una vivienda”.

La compra de una casa involucra muchas partes: agentes de bienes raíces, tasadores, abogados, inspectores de viviendas, oficiales de préstamos, aseguradores de préstamos y representantes de compañías de seguros de títulos. Parte del objetivo de RESPA es supervisar todo ese ecosistema.

¿Qué cubre RESPA?

Hay muchas cosas involucradas en RESPA, pero tres áreas clave son importantes para usted: ofrece una visión transparente de los costos de su préstamo, elimina los cargos por sobornos y regula las cuentas de depósito en garantía.

1. Gastos de liquidación

Hay una variedad de costos de cierre que deberá pagar antes de que una casa sea oficialmente suya. Estos también se conocen como costos de liquidación e incluyen impuestos de transferencia, seguro de título, tarifas de registro, cargos de originación y más.

RESPA requiere que reciba estimaciones de estos costos, junto con información completa sobre su tasa de interés, sus pagos mensuales y otros detalles. Esto está documentado en la estimación del préstamo, que RESPA requiere que usted reciba dentro de los tres días posteriores a la solicitud de un préstamo. Luego, al menos tres días antes del cierre programado de su préstamo, RESPA requiere que reciba una divulgación de cierre de su prestamista para verificar cuánto pagará realmente y otros detalles relacionados con su hipoteca.

2. Sobornos

Cuando compra una casa, también compra muchos otros servicios. Si es la primera vez que compra una casa, esto puede ser especialmente abrumador: nunca antes ha pagado un seguro de título, entonces, ¿por dónde empezar?

Recibirá recomendaciones sobre con qué compañías trabajar de su agente de bienes raíces, su prestamista u otra parte. RESPA se asegura de que estas recomendaciones no involucren dinero tras bambalinas cambiando de manos.

“Una de las formas en que RESPA protege a los consumidores es prohibiendo los sobornos, las tarifas de referencia y las tarifas no devengadas”, dice Schmidt. “Esto significa que, a lo largo de su compra, un comprador puede estar seguro de que no se le está cobrando de más ni se le convence de usar un determinado proveedor, como una compañía de títulos o un abogado, simplemente porque el agente recibiría una tarifa por recomendarlo”.

3. Cuentas de depósito en garantía

Además de hacer los pagos de capital e intereses de su hipoteca cada mes, es probable que su prestamista le haga pagar fondos adicionales reservados para el seguro de vivienda y los impuestos sobre la propiedad. Estos fondos se mantienen en depósito y se pagan cuando vencen. RESPA garantiza que no tenga que pagar de más ni mantener un colchón mayor de lo normal en esta cuenta. La ley establece que cada pago puede incluir una cantidad igual a la doceava parte de los costos anuales totales de seguros e impuestos, con la posibilidad de cobrar como colchón no más de una sexta parte de esos costos anuales.

Ejemplos de violaciones de RESPA

Hay una serie de escenarios que potencialmente podrían violar RESPA, tales como:

• Un prestamista hipotecario le paga a un agente de bienes raíces $500 por referir al cliente del agente al prestamista.

• Su agente de bienes raíces lo remite a un abogado y recibe una parte de los honorarios que paga por esos servicios legales.

• Un tasador le da a un agente hipotecario entradas para un partido de baloncesto a cambio de negocios.

• Su compañía de servicio de préstamos requiere $300 adicionales por mes para el depósito en garantía, aunque su factura anual de impuestos a la propiedad será de $2,000.

• Un agente hipotecario no le envía un formulario de divulgación de negocios afiliados que reconoce que su empresa también es parte de una red de otra empresa que realiza búsquedas de títulos.

• Su prestamista hipotecario vende su hipoteca a otro administrador después del cierre, pero no le informa del cambio.

Cómo se aplica RESPA

Hoy en día, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) está a cargo de hacer cumplir la RESPA, y violar la ley puede resultar en fuertes multas. Por ejemplo, HomeStreet Bank, con sede en Seattle, pagó $1,35 millones por violaciones de RESPA en 2019.

Las multas individuales pueden ser mucho menores. El CFPB cobra $94 por sanción, pero pueden sumar un máximo anual de casi $190,000.

Qué significa RESPA para usted

El objetivo principal de RESPA es brindarle tranquilidad al comprar una casa. Puede ser un desafío saber en quién confiar en una industria que a veces carece de etiquetas de precios claras en las tarifas, junto con tácticas agresivas ocasionales para empujarlo hacia una gran compra. RESPA proporciona algunas medidas de seguridad para mantenerlo protegido e informado, desde el primer momento en que hace una oferta hasta la etapa final de obtener las llaves de su nuevo hogar.

Contratar a un abogado de bienes raíces es una de las mejores maneras de asegurarse de que todas las partes involucradas en su transacción cumplan con RESPA. Un abogado con experiencia en bienes raíces podrá identificar cualquier señal de advertencia de comportamiento ilegal.

Sin embargo, no es solo el trabajo del abogado. Lea detenidamente toda la documentación requerida por RESPA: su estimación de préstamo, divulgación de cierre y cualquier divulgación comercial afiliada. Investigue los costos típicos de esas tarifas de liquidación para asegurarse de que el precio que está pagando sea justo.

Si tiene motivos para creer que una de las partes en el proceso de compra de una vivienda violó la RESPA, puede presentar una queja directamente a través del sitio web de la CFPB.

Reflejos

• La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) se aplica a la mayoría de los préstamos para compra, refinanciamientos, préstamos para mejoras de propiedad y líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

• RESPA prohíbe a los administradores de préstamos exigir cuentas de depósito en garantía excesivamente grandes y restringe a los vendedores de obligar a las compañías de seguros de títulos.

• RESPA requiere que los prestamistas, corredores hipotecarios o administradores de préstamos hipotecarios proporcionen información a los prestatarios sobre transacciones inmobiliarias, servicios de liquidación y leyes de protección al consumidor.

• Un demandante tiene hasta un año para entablar una demanda para hacer cumplir las infracciones en las que se produjeron sobornos u otro comportamiento inapropiado durante el proceso de conciliación.

• Un demandante tiene hasta tres años para entablar una demanda contra su administrador de préstamos.

PREGUNTAS MÁS FRECUENTES

¿Por qué se aprobó RESPA?

RESPA se aprobó como parte de un esfuerzo por limitar el uso de cuentas de depósito en garantía y prohibir prácticas abusivas en la industria de bienes raíces, como sobornos y tarifas de referencia.

¿A quién protege la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)?

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) tiene por objeto proteger a los consumidores que buscan ser elegibles para un préstamo hipotecario. Sin embargo, RESPA no protege todos los tipos de préstamos. Los préstamos garantizados por bienes inmuebles con fines comerciales o agrícolas no están cubiertos por RESPA.

¿Qué información requiere RESPA para ser divulgada?

RESPA requiere que los prestatarios reciban varias divulgaciones en diferentes momentos. En primer lugar, el prestamista o el corredor hipotecario debe darle una estimación de los cargos totales del servicio de liquidación que probablemente tendrá que pagar. (Esta estimación es una estimación de buena fe; sin embargo, los costos reales pueden variar). El prestamista o el corredor hipotecario también deben proporcionar una divulgación por escrito cuando solicita un préstamo o dentro de los próximos tres días hábiles si esperan que alguien más lo haga. cobrar los pagos de su hipoteca (también conocido como servicio de un préstamo). Si es necesario, su prestamista o agente hipotecario debe proporcionar una Divulgación de acuerdos comerciales afiliados. Esta divulgación indica que el prestamista, el corredor de bienes raíces u otro participante en su liquidación lo ha referido a un afiliado para un servicio de liquidación. (Una afiliada es una empresa controlada por una matriz corporativa común). Un día hábil antes de liquidar su préstamo, tiene derecho a inspeccionar su Declaración de liquidación HUD-1 del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU. Una Declaración de Liquidación HUD-1 incluye una lista detallada de todos los cargos y créditos al comprador y al vendedor en una transacción hipotecaria de crédito al consumidor.