Lög um uppgjör fasteigna (RESPA)

Í veðferlinu muntu rekast á fullt af skammstöfunum - ARM, FHA, PMI og fleira. Þó að sum þessara skilmála hafi ekki áhrif á sérstaka upplifun þína, þá er ein skammstöfun sem allir lántakendur ættu að þekkja: RESPA.

Hvað eru lög um uppgjör fasteigna (RESPA)?

RESPA stendur fyrir lög um málsmeðferð fasteignauppgjörs, alríkislög sem hafa verið til staðar síðan 1975. Þó að þing hafi gert breytingar á RESPA frá setningu þess, hefur tilgangur laganna í grunninn verið sá sami: að halda neytendum öruggum og upplýstum þegar þeir eru að kaupa og selja fasteignir.

„Að kaupa húsnæði geta stundum verið svolítið skelfilegt, aðallega vegna þess að það eru stærstu kaupin sem einstaklingur tekur venjulega þátt í, og að kaupa húsnæði er ekki eitthvað sem einhver gerir á hverjum degi,“ útskýrir Mark J. Schmidt, miðlari við RE/MAX. Land í New Jersey. „Þarna koma lög um uppgjör fasteigna inn í. RESPA er til staðar til að vernda neytendur í gegnum íbúðakaupaferlið.“

Að kaupa hús tekur til fjölda aðila - fasteignasala, matsmenn, lögfræðingar, eftirlitsmenn heimilis, lánafulltrúar, lánatryggingaaðilar og fulltrúar tryggingafélaga. Hluti af markmiði RESPA er að hafa umsjón með öllu vistkerfinu.

Hvað nær RESPA yfir?

Það er margt sem skiptir máli í RESPA, en þrjú lykilsvið skipta þig máli: það býður upp á gagnsætt útlit á lánakostnaði þínum, útilokar endurgreiðslugjöld og stjórnar vörslureikningum.

1. Uppgjörskostnaður

Það er margs konar lokunarkostnaður sem þú þarft að greiða áður en heimili er opinberlega þitt. Þetta er einnig þekkt sem uppgjörskostnaður og felur í sér flutningsskatta, eignatryggingu, upptökugjöld, upphafsgjöld og fleira.

RESPA krefst þess að þú fáir áætlanir um þennan kostnað ásamt fullkomnum upplýsingum um vexti þína, mánaðarlegar greiðslur þínar og aðrar upplýsingar. Þetta er skráð í lánsáætluninni sem RESPA krefst þess að þú fáir innan þriggja daga frá því að þú sóttir um lán. Síðan, að minnsta kosti þremur dögum áður en þú ætlar að loka láninu þínu, krefst RESPA þess að þú fáir lokaskýringu frá lánveitanda þínum til að staðfesta hversu mikið þú borgar í raun og aðrar upplýsingar sem tengjast húsnæðisláninu þínu.

2. Bakslag

Þegar þú ert að kaupa hús kaupirðu líka marga aðra þjónustu. Ef þú ert að kaupa íbúð í fyrsta skipti getur þetta verið sérstaklega yfirþyrmandi - þú hefur aldrei borgað fyrir eignatryggingu áður, svo hvar byrjarðu?

Þú færð ráðleggingar um hvaða fyrirtæki þú átt að vinna með frá fasteignasala þínum, lánveitanda þínum eða öðrum aðila. RESPA tryggir að þessar ráðleggingar feli ekki í sér að peningar skipta um hendur bak við tjöldin.

„Ein af leiðunum sem RESPA verndar neytendur er með því að banna endurgreiðslur, tilvísunargjöld og óunnin gjöld,“ segir Schmidt. „Þetta þýðir að í gegnum kaupin getur kaupandi verið viss um að ekki sé of mikið rukkað fyrir hann eða verið sannfærður um að nota ákveðinn þjónustuaðila - eins og nafnfyrirtæki eða lögfræðing - einfaldlega vegna þess að umboðsmaðurinn myndi fá þóknun fyrir að vísa til þeirra. ”

3. Escrow reikningar

Auk þess að greiða höfuðstól húsnæðislána og vaxtagreiðslna í hverjum mánuði mun lánveitandinn þinn líklega láta þig greiða viðbótarfé sem varið er til tryggingar húseigenda og fasteignaskatta. Þessir fjármunir eru geymdir í vörslu og greiddir út þegar þeir eru á gjalddaga. RESPA tryggir að þú þurfir ekki að borga of mikið eða halda uppi stærri púða en venjulega á þessum reikningi. Lögin kveða á um að hver greiðsla geti falið í sér fjárhæð sem nemur einum tólfta af heildarárskostnaði vegna trygginga og skatta, með möguleika á að innheimta ekki meira en einn sjötta af þessum árlega kostnaði sem jafna.

Dæmi um RESPA brot

Það eru nokkrar aðstæður sem gætu hugsanlega brotið gegn RESPA, svo sem:

Veðlánveitandi greiðir fasteignasala $ 500 fyrir að vísa til viðskiptavinar umboðsmannsins til lánveitandans.
Fasteignasalinn þinn vísar þér til lögfræðings og fær hluta af þóknuninni sem þú greiðir fyrir þá lögfræðiþjónustu.
Matsmaður gefur húsnæðislánamiðlara miða á körfuboltaleik í skiptum fyrir viðskipti.
Lánaþjónustufyrirtækið þitt krefst $300 til viðbótar á mánuði fyrir vörslu, jafnvel þó að árlegur fasteignaskattsreikningur þinn verði $2.000.
Veðlánamiðlari tekst ekki að senda þér upplýsingaeyðublað tengdra fyrirtækja sem viðurkennir að fyrirtæki hans sé einnig hluti af neti annars fyrirtækis sem framkvæmir titlaleit.
Veðlánveitandinn þinn selur húsnæðislánið þitt til annars þjónustuaðila eftir lokun, en hann upplýsir þig ekki um breytinguna.

Hvernig RESPA er framfylgt

Í dag sér Fjármálaverndarstofa neytenda (CFPB) um að framfylgja RESPA og brot á lögum getur leitt til háum sektum. Til dæmis greiddi HomeStreet Bank, með aðsetur í Seattle, 1,35 milljónir dala fyrir RESPA brot árið 2019.

Einstaklingssektir geta verið mun lægri. CFPB rukkar $94 fyrir hverja refsingu, en þau geta bætt við að hámarki árlega næstum $190.000.

Hvað RESPA þýðir fyrir þig

Megintilgangur RESPA er að veita þér hugarró þegar þú ert að kaupa þér húsnæði. Það getur verið erfitt að vita hverjum á að treysta í atvinnugrein sem stundum skortir skýra verðmiða á gjöldum, ásamt einstaka árásaraðferðum til að ýta þér í átt að stórum kaupum. RESPA útvegar nokkur handrið til að halda þér vernduðum og upplýstum, frá því að þú gerir fyrst tilboð til lokastigs þess að fá lyklana að nýja heimilinu þínu.

Að ráða fasteignalögfræðing er ein besta leiðin til að ganga úr skugga um að allir aðilar sem koma að viðskiptum þínum séu í samræmi við RESPA. Reyndur fasteignalögfræðingur mun geta greint öll viðvörunarmerki um ólöglega hegðun.

Það er þó ekki bara starf lögfræðingsins. Lestu vandlega í gegnum alla RESPA-þarfa pappíra þína - lánsmatið þitt, lokaupplýsingar og allar tengdar viðskiptaupplýsingar. Gerðu rannsóknir þínar á dæmigerðum kostnaði þessara uppgjörsgjalda til að ganga úr skugga um að verðið sem þú ert að borga sé sanngjarnt.

Ef þú hefur ástæðu til að ætla að aðili í húsnæðiskaupaferli hafi brotið gegn RESPA geturðu sent inn kvörtun beint í gegnum heimasíðu CFPB.

##Hápunktar

Fasteignauppgjörslögin (RESPA) gilda um meirihluta kauplána, endurfjármögnunar, lána til endurbóta á eignum og lánafyrirtækja (HELOC).
RESPA bannar lánaþjónustuaðilum að krefjast óhóflega stórra vörslureikninga og takmarkar seljendur í að skipa eignartryggingafélögum.
RESPA krefst þess að lánveitendur, húsnæðislánamiðlarar eða þjónustuaðilar húsnæðislána veiti lántakendum upplýsingar um fasteignaviðskipti, uppgjörsþjónustu og neytendaverndarlög.
Sóknaraðili hefur allt að eitt ár til að höfða mál til að knýja fram brot þar sem bakslög eða önnur óviðeigandi hegðun átti sér stað í uppgjörsferlinu.
Sóknaraðili hefur allt að þrjú ár til að höfða mál á hendur lánveitanda sínum.

##Algengar spurningar

Hvers vegna var RESPA samþykkt?

RESPA var samþykkt sem hluti af viðleitni til að takmarka notkun vörslureikninga og banna misnotkun í fasteignageiranum, svo sem endurgreiðslur og tilvísunargjöld.

Hverjum vernda lög um uppgjör fasteigna (RESPA)?

Lögum um uppgjör fasteigna (RESPA) er ætlað að vernda neytendur sem eru að leitast við að eiga rétt á fasteignaláni. Hins vegar verndar RESPA ekki allar tegundir lána. Lán með veði í fasteign í atvinnuskyni eða í landbúnaði falla ekki undir RESPA.

Hvaða upplýsingar þarf að birta RESPA?

RESPA krefst þess að lántakendur fái ýmsar upplýsingar á mismunandi tímum. Í fyrsta lagi verður lánveitandinn eða húsnæðislánamiðlarinn að gefa þér mat á heildaruppgjörsþjónustugjöldum sem þú munt líklega þurfa að greiða. (Þetta mat er áætlun í góðri trú; raunkostnaður getur þó verið breytilegur.) Lánveitandinn eða veðmiðlarinn verður einnig að gefa skriflega upplýsingar þegar þú sækir um lán eða innan næstu þriggja virkra daga ef þeir búast við að einhver annar verði að innheimta greiðslur af húsnæðislánum þínum (einnig nefnt þjónusta við lán). Ef nauðsyn krefur verður lánveitandinn þinn eða veðmiðlari þinn að veita upplýsingar um tengd viðskiptafyrirkomulag. Þessi upplýsingagjöf gefur til kynna að lánveitandi, fasteignasali eða annar þátttakandi í uppgjöri þínu hafi vísað þér til hlutdeildarfélags fyrir uppgjörsþjónustu. (Samstarfsaðili er fyrirtæki sem er stjórnað af sameiginlegu foreldri.) Einum virkum degi áður en þú gerir upp lánið þitt hefur þú rétt á að skoða HUD-1 uppgjörsyfirlýsingu bandaríska húsnæðis- og borgarþróunarráðuneytisins (HUD). HUD-1 uppgjörsyfirlýsing inniheldur sundurliðaðan lista yfir öll gjöld og inneign til kaupanda og seljanda í neytendalánaviðskiptum.