Закон о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA)

В процессе ипотеки вы столкнетесь с множеством аббревиатур — ARM, FHA, PMI и другими. Хотя некоторые из этих терминов не повлияют на ваш конкретный опыт, есть одна аббревиатура, которую должны знать все заемщики: RESPA.

Что такое Закон о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA)?

RESPA расшифровывается как Закон о процедурах расчетов с недвижимостью, федеральный закон, действующий с 1975 года. Хотя Конгресс внес изменения в RESPA с момента его принятия, по своей сути цель закона осталась прежней: обеспечить безопасность и информирование потребителей, когда они покупают и продают недвижимость.

«Покупка дома иногда может быть немного пугающей, главным образом потому, что это самая крупная покупка, в которую обычно вовлечен человек, а покупка дома — это не то, чем кто-то занимается каждый день», — объясняет Марк Дж. Шмидт, брокерский партнер RE/MAX. Страна в Нью-Джерси. «Именно здесь вступает в действие Закон о процедурах расчета с недвижимостью. RESPA призвана защищать потребителей на протяжении всего процесса покупки жилья».

Покупка дома включает в себя множество сторон — агентов по недвижимости, оценщиков, адвокатов, жилищных инспекторов, кредитных специалистов, страховых агентов по кредитам и представителей страховой компании. Частью цели RESPA является наблюдение за всей этой экосистемой.

Что покрывает RESPA?

RESPA включает в себя многое, но для вас важны три ключевых аспекта: он предлагает прозрачный взгляд на ваши расходы по кредиту, устраняет комиссию за откаты и регулирует счета условного депонирования.

1. Расчетные расходы

Есть целый ряд расходов на закрытие, которые вам нужно будет оплатить, прежде чем дом официально станет вашим. Они также известны как затраты на расчеты и включают в себя налоги на передачу, страхование правового титула, сборы за регистрацию, сборы за создание и многое другое.

RESPA требует, чтобы вы получили расчеты этих расходов, а также полную информацию о вашей процентной ставке, ваших ежемесячных платежах и других деталях. Это задокументировано в оценке кредита, которую RESPA требует, чтобы вы получили в течение трех дней после подачи заявки на кредит. Затем, по крайней мере, за три дня до того, как вы должны закрыть кредит, RESPA требует, чтобы вы получили отчет о закрытии от вашего кредитора, чтобы проверить, сколько вы фактически заплатите, и другие детали, относящиеся к вашей ипотеке.

2. Откаты

Когда вы покупаете дом, вы также покупаете много других услуг. Если вы впервые покупаете жилье, это может быть особенно ошеломляющим — вы никогда раньше не платили за страхование титула, так с чего же начать?

Вы получите рекомендации о том, с какими компаниями работать, от вашего агента по недвижимости, вашего кредитора или другой стороны. RESPA гарантирует, что эти рекомендации не связаны с закулисным переходом денег из рук в руки.

«Один из способов, которым RESPA защищает потребителей, — это запрет откатов, комиссионных сборов и незаработанных комиссий», — говорит Шмидт. «Это означает, что на протяжении всей своей покупки покупатель может быть уверен, что с него не завышают цену и что его не убеждают использовать определенного поставщика — например, титульную компанию или адвоката — просто потому, что агент получит плату за их направление».

3. Депозитные счета

В дополнение к выплате основного долга по ипотечному кредиту и выплате процентов каждый месяц ваш кредитор, скорее всего, заставит вас заплатить дополнительные средства, отложенные на страхование домовладельцев и налоги на недвижимость. Эти средства хранятся на условном депонировании и выплачиваются в установленный срок. RESPA гарантирует, что вам не придется переплачивать или поддерживать большую, чем обычно, подушку безопасности на этом счете. Закон предусматривает, что каждый платеж может включать сумму, равную одной двенадцатой от общих годовых расходов на страхование и налоги, с возможностью взимать не более одной шестой этих годовых расходов в качестве буфера.

Примеры нарушений RESPA

Существует ряд сценариев, которые потенциально могут нарушить RESPA, например:

• Ипотечный кредитор платит агенту по недвижимости 500 долларов за направление клиента агента к кредитору.

• Ваш агент по недвижимости направляет вас к адвокату и получает часть гонорара, который вы платите за эти юридические услуги.

• Оценщик дает ипотечному брокеру билеты на баскетбольный матч в обмен на бизнес.

• Ваша кредитная компания требует дополнительных 300 долларов США в месяц для условного депонирования, даже если ваш ежегодный налог на имущество будет составлять 2000 долларов США.

• Ипотечный брокер не отправил вам форму раскрытия информации о аффилированном бизнесе, в которой признается, что его компания также является частью сети другой компании, которая проводит поиск по названию.

• Ваш ипотечный кредитор продает вашу ипотеку другому поставщику услуг после закрытия, но он не информирует вас об изменении.

Как применяется RESPA

Сегодня Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) отвечает за обеспечение соблюдения RESPA, и нарушение закона может привести к большим штрафам. Например, HomeStreet Bank, базирующийся в Сиэтле, заплатил 1,35 миллиона долларов за нарушения RESPA в 2019 году.

Индивидуальные штрафы могут быть намного меньше. CFPB взимает 94 доллара за каждый штраф, но в сумме они могут составлять почти 190 000 долларов в год.

Что для вас значит RESPA

Основная цель RESPA — обеспечить вам душевное спокойствие при покупке дома. Может быть сложно понять, кому можно доверять в отрасли, в которой иногда отсутствуют четкие ценники на сборы, а иногда и агрессивная тактика, чтобы подтолкнуть вас к крупной покупке. RESPA предоставляет некоторые ограждения, чтобы держать вас в безопасности и информировать, от первого предложения до заключительного этапа получения ключей от вашего нового дома.

Наем адвоката по недвижимости — один из лучших способов убедиться, что все стороны, участвующие в вашей сделке, соответствуют требованиям RESPA. Опытный юрист по недвижимости сможет выявить любые предупреждающие признаки незаконного поведения.

Однако это не только работа адвоката. Внимательно прочитайте все документы, необходимые для RESPA, — оценку кредита, заключительное раскрытие информации и любую связанную с ней деловую информацию. Изучите типичные затраты на эти расчетные сборы, чтобы убедиться, что цена, которую вы платите, справедлива.

Если у вас есть основания полагать, что сторона в процессе покупки дома нарушила RESPA, вы можете подать жалобу непосредственно через веб-сайт CFPB.

Особенности

• Закон о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA) применяется к большинству кредитов на покупку, рефинансированию, кредитам на улучшение собственности и кредитным линиям под залог жилья (HELOC).

• RESPA запрещает кредитным организациям требовать чрезмерно больших счетов условного депонирования и ограничивает продавцов от обязательного использования компаний по страхованию титула.

• RESPA требует, чтобы кредиторы, ипотечные брокеры или лица, обслуживающие жилищные кредиты, предоставляли заемщикам раскрытие информации о сделках с недвижимостью, расчетных услугах и законах о защите прав потребителей.

• У истца есть до одного года, чтобы подать иск в суд для обеспечения соблюдения нарушений, когда откаты или другие неправомерные действия имели место в процессе урегулирования.

• У истца есть до трех лет, чтобы подать иск против обслуживающей их кредитной организации.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Почему прошел RESPA?

RESPA был принят в рамках усилий по ограничению использования счетов условного депонирования и запрету злоупотреблений в сфере недвижимости, таких как откаты и рекомендательные сборы.

Кого защищает Закон о процедурах расчета с недвижимостью (RESPA)?

Закон о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA) предназначен для защиты потребителей, которые стремятся получить право на получение ипотечного кредита. Однако RESPA не защищает все виды кредитов. Кредиты, обеспеченные недвижимостью для бизнеса или сельскохозяйственных целей, не покрываются RESPA.

Какую информацию требует раскрытия RESPA?

RESPA требует, чтобы заемщики получали разную информацию в разное время. Во-первых, кредитор или ипотечный брокер должен дать вам оценку общих сборов за расчетные услуги, которые вам, вероятно, придется заплатить. (Эта оценка является добросовестной оценкой, однако фактические расходы могут отличаться.) Кредитор или ипотечный брокер также должны предоставить письменное раскрытие информации, когда вы подаете заявку на кредит, или в течение следующих трех рабочих дней, если они ожидают, что кто-то другой будет сбор платежей по ипотеке (также называется обслуживанием кредита). При необходимости ваш кредитор или ипотечный брокер должен предоставить раскрытие информации о аффилированном бизнес-соглашении. Это раскрытие указывает на то, что кредитор, брокер по недвижимости или другой участник вашего урегулирования направил вас к аффилированному лицу для оказания услуг по урегулированию. (Аффилированное лицо — это бизнес, который контролируется общей материнской корпорацией.) За один рабочий день до погашения кредита вы имеете право ознакомиться с отчетом об урегулировании HUD-1 Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD). Отчет о расчетах HUD-1 включает подробный список всех сборов и кредитов покупателю и продавцу в сделке по ипотечному потребительскому кредиту.