Loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA)
Dans le processus de prêt hypothécaire, vous rencontrerez de nombreux acronymes - ARM, FHA, PMI et plus encore. Bien que certains de ces termes n'aient pas d'incidence sur votre expérience spécifique, il existe un acronyme que tous les emprunteurs devraient connaître : RESPA.
Qu'est-ce que la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) ?
RESPA signifie Real Estate Settlement Procedures Act, une loi fédérale en vigueur depuis 1975. Bien que le Congrès ait apporté des modifications à RESPA depuis sa promulgation, l'objectif de la loi est resté le même : assurer la sécurité et l'information des consommateurs lorsque ils achètent et vendent des biens immobiliers.
"L'achat d'une maison peut parfois être un peu effrayant, principalement parce qu'il s'agit de l'achat le plus important dans lequel une personne est généralement impliquée, et l'achat d'une maison n'est pas quelque chose que quelqu'un fait tous les jours", explique Mark J. Schmidt, courtier associé chez RE/MAX. Pays du New Jersey. "C'est là qu'intervient la loi sur les procédures de règlement immobilier. RESPA est là pour protéger les consommateurs tout au long du processus d'achat d'une maison."
L'achat d'une maison implique de nombreuses parties - agents immobiliers, évaluateurs, avocats, inspecteurs en bâtiment, agents de crédit, souscripteurs de prêts et représentants de compagnies d'assurance titres. Une partie de l'objectif de RESPA est de superviser l'ensemble de cet écosystème.
Que couvre RESPA ?
Il y a beaucoup d'implications dans RESPA, mais trois domaines clés sont importants pour vous : il offre un aperçu transparent de vos coûts de prêt, élimine les frais de pots-de-vin et réglemente les comptes de séquestre.
1. Frais de règlement
Il existe une gamme de frais de clôture que vous devrez payer avant qu'une maison ne vous appartienne officiellement. Ceux-ci sont également connus sous le nom de frais de règlement et comprennent les taxes de transfert, l'assurance titres, les frais d'enregistrement, les frais de montage et plus encore.
RESPA exige que vous receviez des estimations de ces coûts, ainsi que des informations complètes sur votre taux d'intérêt, vos paiements mensuels et d'autres détails. Ceci est documenté dans l'estimation du prêt, que RESPA exige que vous receviez dans les trois jours suivant la demande de prêt. Ensuite, au moins trois jours avant la date prévue de clôture de votre prêt, RESPA vous demande de recevoir une divulgation de clôture de votre prêteur pour vérifier le montant que vous paierez réellement et d'autres détails relatifs à votre prêt hypothécaire.
2. Pots-de-vin
Lorsque vous achetez une maison, vous achetez également de nombreux autres services. Si vous êtes un acheteur d'une première maison, cela peut être particulièrement accablant - vous n'avez jamais payé d'assurance titres auparavant, alors par où commencer ?
Vous obtiendrez des recommandations sur les entreprises avec lesquelles travailler de votre agent immobilier, de votre prêteur ou d'une autre partie. RESPA veille à ce que ces recommandations n'impliquent pas de changement de mains en coulisses.
"L'une des façons dont RESPA protège les consommateurs consiste à interdire les pots-de-vin, les frais de recommandation et les frais non gagnés", déclare Schmidt. "Cela signifie que, tout au long de son achat, un acheteur peut être sûr qu'il n'est pas surfacturé ou qu'il n'est pas convaincu d'utiliser un certain fournisseur - comme une société de titres ou un avocat - simplement parce que l'agent recevrait des frais pour les avoir référés."
3. Comptes bloqués
En plus de payer chaque mois le capital et les intérêts de votre prêt hypothécaire, votre prêteur vous demandera probablement de payer des fonds supplémentaires mis de côté pour l'assurance habitation et les taxes foncières. Ces fonds sont bloqués et versés lorsqu'ils sont dus. RESPA veille à ce que vous n'ayez pas à surpayer ou à maintenir un coussin plus important que la normale sur ce compte. La loi stipule que chaque paiement peut inclure un montant égal à un douzième du total des coûts annuels d'assurance et d'impôts, avec la possibilité de ne pas facturer plus d'un sixième de ces coûts annuels comme tampon.
Exemples de violations RESPA
Il existe un certain nombre de scénarios qui pourraient potentiellement enfreindre la RESPA, tels que :
Un prêteur hypothécaire verse 500 $ à un agent immobilier pour avoir référé le client de l'agent au prêteur.
Votre agent immobilier vous réfère à un avocat et reçoit une partie des honoraires que vous payez pour ces services juridiques.
Un évaluateur donne à un courtier en hypothèques des billets pour un match de basket-ball en échange d'affaires.
Votre société de gestion de prêt exige 300 $ de plus par mois pour l'entiercement, même si votre facture d'impôt foncier annuelle s'élève à 2 000 $.
Un courtier en hypothèques omet de vous envoyer un formulaire de divulgation d'entreprise affiliée qui reconnaît que son entreprise fait également partie d'un réseau d'une autre entreprise qui effectue des recherches de titres.
Votre prêteur hypothécaire vend votre prêt hypothécaire à un autre gestionnaire après la clôture, mais il ne vous informe pas du changement.
Comment la RESPA est appliquée
Aujourd'hui, le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) est chargé de faire appliquer la RESPA, et la violation de la loi peut entraîner de lourdes amendes. Par exemple, HomeStreet Bank, basée à Seattle, a payé 1,35 million de dollars pour des violations RESPA en 2019.
Les amendes individuelles peuvent être beaucoup plus faibles. Le CFPB facture 94 $ par pénalité, mais ceux-ci peuvent totaliser un maximum annuel de près de 190 000 $.
Ce que RESPA signifie pour vous
L'objectif principal de RESPA est de vous offrir une certaine tranquillité d'esprit lorsque vous achetez une maison. Il peut être difficile de savoir à qui faire confiance dans une industrie qui manque parfois d'étiquettes de prix claires sur les frais, ainsi que de tactiques agressives occasionnelles pour vous pousser vers un gros achat. RESPA fournit des garde-fous pour vous protéger et vous informer, de la première offre à l'étape finale de l'obtention des clés de votre nouvelle maison.
L'embauche d'un avocat immobilier est l'un des meilleurs moyens de s'assurer que toutes les parties impliquées dans votre transaction sont conformes à la RESPA. Un avocat immobilier expérimenté sera en mesure d'identifier tout signe avant-coureur d'un comportement illégal.
Ce n'est pas seulement le travail de l'avocat, cependant. Lisez attentivement tous vos documents requis par RESPA - votre estimation de prêt, la divulgation de clôture et toute divulgation d'entreprise affiliée. Faites vos recherches sur les coûts typiques de ces frais de règlement pour vous assurer que le prix que vous payez est juste.
Si vous avez des raisons de croire qu'une partie en train d'acheter une maison a violé la RESPA, vous pouvez déposer une plainte directement sur le site Web du CFPB.
Points forts
La loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) s'applique à la majorité des prêts d'achat, des refinancements, des prêts pour l'amélioration de la propriété et des lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
RESPA interdit aux gestionnaires de prêts d'exiger des comptes séquestres excessivement importants et empêche les vendeurs de mandater des compagnies d'assurance titres.
RESPA exige que les prêteurs, les courtiers en hypothèques ou les gestionnaires de prêts immobiliers fournissent des informations aux emprunteurs concernant les transactions immobilières, les services de règlement et les lois sur la protection des consommateurs.
Un demandeur a jusqu'à un an pour intenter une action en justice pour faire appliquer les violations lorsque des pots-de-vin ou d'autres comportements inappropriés se sont produits pendant le processus de règlement.
Un demandeur a jusqu'à trois ans pour intenter une action contre son agent de prêt.
FAQ
Pourquoi RESPA a-t-il été adopté ?
La RESPA a été adoptée dans le cadre d'un effort visant à limiter l'utilisation des comptes séquestres et à interdire les pratiques abusives dans le secteur immobilier, telles que les pots-de-vin et les frais de recommandation.
Qui la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) protège-t-elle ?
La loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) vise à protéger les consommateurs qui cherchent à devenir éligibles à un prêt hypothécaire. Cependant, RESPA ne protège pas tous les types de prêts. Les prêts garantis par un bien immobilier à des fins commerciales ou agricoles ne sont pas couverts par RESPA.
Quelles informations la RESPA exige-t-elle de divulguer ?
RESPA exige que les emprunteurs reçoivent diverses informations à des moments différents. Tout d'abord, le prêteur ou le courtier en hypothèques doit vous donner une estimation du total des frais de service de règlement que vous devrez probablement payer. (Cette estimation est une estimation de bonne foi; cependant, les coûts réels peuvent varier.) Le prêteur ou le courtier en hypothèques doit également fournir une divulgation écrite lorsque vous faites une demande de prêt ou dans les trois prochains jours ouvrables s'il s'attend à ce que quelqu'un d'autre soit le recouvrement de vos versements hypothécaires (également appelé service d'un prêt). Si nécessaire, votre prêteur ou courtier en hypothèques doit fournir une divulgation d'arrangement commercial affilié. Cette divulgation indique que le prêteur, le courtier immobilier ou un autre participant à votre règlement vous a référé à une société affiliée pour un service de règlement. (Une société affiliée est une entreprise contrôlée par une société mère commune.) Un jour ouvrable avant le règlement de votre prêt, vous avez le droit d'inspecter votre déclaration de règlement HUD-1 du Département américain du logement et du développement urbain (HUD). Une déclaration de règlement HUD-1 comprend une liste détaillée de tous les frais et crédits à l'acheteur et au vendeur dans une transaction hypothécaire de crédit à la consommation.
