Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária (RESPA)

No processo de hipoteca, você encontrará muitas siglas – ARM, FHA, PMI e muito mais. Embora alguns desses termos não afetem sua experiência específica, há um acrônimo que todos os mutuários devem conhecer: RESPA.

O que é a Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária (RESPA)?

RESPA significa Real Estate Settlement Procedures Act, uma lei federal em vigor desde 1975. Embora o Congresso tenha feito alterações na RESPA desde sua promulgação, em sua essência, o objetivo da lei permaneceu o mesmo: manter os consumidores seguros e informados quando eles estão comprando e vendendo imóveis.

“Comprar uma casa pode ser um pouco assustador às vezes, principalmente porque é a maior compra em que uma pessoa geralmente está envolvida, e comprar uma casa não é algo que alguém faz todos os dias”, explica Mark J. Schmidt, corretor associado da RE/MAX País em Nova Jersey. “É aí que entra a Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária. A RESPA existe para proteger os consumidores durante todo o processo de compra de casa.”

Comprar uma casa envolve muitas partes – agentes imobiliários, avaliadores, advogados, inspetores residenciais, agentes de crédito, subscritores de empréstimos e representantes de companhias de seguros. Parte do objetivo da RESPA é supervisionar todo esse ecossistema.

O que o RESPA cobre?

Há muito envolvido no RESPA, mas três áreas principais são importantes para você: ele oferece uma visão transparente dos custos de seu empréstimo, elimina taxas de propina e regula contas de garantia.

1. Custos de liquidação

Há uma série de custos de fechamento que você precisará pagar antes que uma casa seja oficialmente sua. Estes também são conhecidos como custos de liquidação e incluem impostos de transferência, seguro de título, taxas de registro, encargos de originação e muito mais.

A RESPA exige que você receba estimativas desses custos, juntamente com informações completas sobre sua taxa de juros, seus pagamentos mensais e outros detalhes. Isso está documentado na estimativa do empréstimo, que a RESPA exige que você receba no prazo de três dias após a solicitação de um empréstimo. Então, pelo menos três dias antes de você fechar seu empréstimo, a RESPA exige que você receba uma declaração de fechamento de seu credor para verificar quanto você realmente pagará e outros detalhes relativos à sua hipoteca.

2. Propinas

Ao comprar uma casa, você também compra muitos outros serviços. Se você é um comprador de casa pela primeira vez, isso pode ser especialmente esmagador - você nunca pagou por um seguro de título antes, então por onde começar?

Você receberá recomendações sobre quais empresas trabalhar com seu agente imobiliário, seu credor ou outra parte. A RESPA garante que essas recomendações não envolvam troca de mãos de dinheiro nos bastidores.

“Uma das maneiras pelas quais a RESPA protege os consumidores é proibindo propinas, taxas de referência e taxas não recebidas”, diz Schmidt. “Isso significa que, ao longo de sua compra, um comprador pode se sentir confiante de que não está sendo cobrado em excesso ou convencido a usar um determinado fornecedor – como uma empresa de títulos ou advogado – simplesmente porque o agente receberia uma taxa por encaminhá-los”.

3. Contas de caução

Além de fazer os pagamentos do principal e dos juros da hipoteca todos os meses, seu credor provavelmente fará com que você pague fundos adicionais reservados para o seguro residencial e os impostos sobre a propriedade. Esses fundos são mantidos em custódia e pagos quando devidos. A RESPA garante que você não precise pagar a mais ou manter uma reserva maior do que o normal nesta conta. A lei estipula que cada pagamento pode incluir um valor igual a um duodécimo do total dos custos anuais de seguros e impostos, com a capacidade de cobrar não mais do que um sexto desses custos anuais como reserva.

Exemplos de violações do RESPA

Há vários cenários que podem violar o RESPA, como:

• Um credor hipotecário paga a um corretor de imóveis $ 500 por encaminhar o cliente do corretor ao credor.

• Seu corretor de imóveis o encaminha para um advogado e recebe uma parte dos honorários que você paga por esses serviços jurídicos.

• Um avaliador dá a um corretor de hipoteca ingressos para um jogo de basquete em troca de negócios.

• Sua empresa de serviços de empréstimo exige um adicional de $ 300 por mês para depósito, mesmo que sua conta anual de imposto predial seja de $ 2.000.

• Um corretor de hipoteca não envia a você um formulário de divulgação de negócios afiliado que reconhece que sua empresa também faz parte de uma rede de outra empresa que realiza pesquisas de títulos.

• Seu credor hipotecário vende sua hipoteca para outro administrador após o fechamento, mas não informa sobre a mudança.

Como o RESPA é aplicado

Hoje, o Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) é responsável por fazer cumprir a RESPA, e a violação da lei pode resultar em pesadas multas. Por exemplo, o HomeStreet Bank, com sede em Seattle, pagou US$ 1,35 milhão por violações da RESPA em 2019.

As multas individuais podem ser muito menores. O CFPB cobra US$ 94 por multa, mas isso pode chegar a um máximo anual de quase US$ 190.000.

O que RESPA significa para você

O principal objetivo da RESPA é proporcionar-lhe alguma tranquilidade ao comprar uma casa. Pode ser um desafio saber em quem confiar em um setor que às vezes não possui etiquetas de preços claras nas taxas, juntamente com táticas agressivas ocasionais para empurrá-lo para uma grande compra. A RESPA oferece algumas proteções para mantê-lo protegido e informado, desde a primeira oferta até a etapa final de entrega das chaves da sua nova casa.

Contratar um advogado imobiliário é uma das melhores maneiras de garantir que todas as partes envolvidas em sua transação estejam em conformidade com o RESPA. Um advogado imobiliário experiente será capaz de identificar quaisquer sinais de alerta de comportamento ilegal.

Não é apenas o trabalho do advogado, no entanto. Leia toda a documentação exigida pela RESPA completamente - sua estimativa de empréstimo, divulgação de fechamento e quaisquer divulgações de negócios afiliados. Faça sua pesquisa sobre os custos típicos dessas taxas de liquidação para garantir que o preço que você está pagando seja justo.

Se você tiver motivos para acreditar que uma parte no processo de compra de uma casa violou o RESPA, você pode enviar uma reclamação diretamente pelo site da CFPB.

Destaques

• A Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária (RESPA) aplica-se à maioria dos empréstimos de compra, refinanciamentos, empréstimos para melhoria de propriedades e linhas de crédito de capital próprio (HELOCs).

• A RESPA proíbe os agentes de empréstimo de exigir contas de garantia excessivamente grandes e restringe os vendedores de obrigar as companhias de seguros de títulos.

• A RESPA exige que credores, corretores de hipotecas ou prestadores de serviços de empréstimos imobiliários forneçam informações aos mutuários sobre transações imobiliárias, serviços de liquidação e leis de proteção ao consumidor.

• Um autor tem até um ano para entrar com uma ação judicial para impor violações onde propinas ou outro comportamento impróprio ocorreram durante o processo de acordo.

• Um autor tem até três anos para entrar com uma ação contra seu agente de empréstimo.

PERGUNTAS FREQUENTES

Por que o RESPA foi aprovado?

O RESPA foi aprovado como parte de um esforço para limitar o uso de contas de garantia e proibir práticas abusivas no setor imobiliário, como propinas e taxas de referência.

A quem a Lei de Procedimentos de Liquidação Imobiliária (RESPA) protege?

O Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) destina-se a proteger os consumidores que procuram se qualificar para um empréstimo hipotecário. No entanto, o RESPA não protege todos os tipos de empréstimos. Empréstimos garantidos por imóveis para fins comerciais ou agrícolas não são cobertos pelo RESPA.

Quais informações a RESPA exige que sejam divulgadas?

A RESPA exige que os mutuários recebam várias divulgações em momentos diferentes. Primeiro, o credor ou corretor de hipotecas deve fornecer uma estimativa do total de encargos de serviço de liquidação que você provavelmente terá que pagar. (Esta estimativa é uma estimativa de boa-fé; no entanto, os custos reais podem variar.) O credor ou corretor de hipoteca também deve fornecer uma declaração por escrito quando você solicitar um empréstimo ou nos próximos três dias úteis se eles esperam que outra pessoa seja cobrar seus pagamentos de hipoteca (também conhecido como serviço de empréstimo). Se necessário, seu credor ou corretor de hipoteca deve fornecer uma Divulgação de Acordo de Negócios Afiliados. Essa divulgação indica que o credor, corretor de imóveis ou outro participante de sua liquidação o encaminhou a uma afiliada para um serviço de liquidação. (Uma afiliada é uma empresa controlada por uma empresa controladora comum.) Um dia útil antes de liquidar seu empréstimo, você tem o direito de inspecionar sua Declaração de Liquidação HUD-1 do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD). Uma Declaração de Liquidação HUD-1 inclui uma lista detalhada de todos os encargos e créditos para o comprador e para o vendedor em uma transação de hipoteca de crédito ao consumidor.