房地产结算程序法 (RESPA)

在抵押过程中，您会遇到很多首字母缩略词——ARM、FHA、PMI 等等。虽然其中一些术语不会影响您的具体体验，但所有借款人都应该知道一个首字母缩写词：RESPA。

什么是房地产结算程序法 (RESPA)？

RESPA 代表《房地产结算程序法》，这是自 1975 年以来实施的一项联邦法律。虽然国会自 RESPA 颁布以来对其进行了修改，但其核心目的是保持不变：确保消费者的安全和知情权他们正在买卖房地产。

RE/MAX 经纪人助理 Mark J. Schmidt 解释说：“买房有时会有点吓人，主要是因为这是一个人通常会参与的最大一笔购买交易，而且买房并不是每天都在做的事情。”新泽西州的国家。 “这就是《房地产结算程序法》的用武之地。RESPA 可以在整个购房过程中保护消费者。”

买房涉及很多方面——房地产经纪人、估价师、律师、房屋检查员、信贷员、贷款承销商和产权保险公司代表。 RESPA 的部分目标是监督整个生态系统。

RESPA 涵盖哪些内容？

RESPA 涉及很多内容，但对您而言，三个关键领域很重要：它可以透明地查看您的贷款成本，消除回扣费用并监管托管账户。

1. 结算费用

在房屋正式归您所有之前，您需要支付一系列关闭费用。这些也称为结算成本，包括转让税、产权保险、记录费、发起费等。

RESPA 要求您收到这些费用的估算，以及有关您的利率、每月付款和其他详细信息的完整信息。这记录在贷款估算中，RESPA 要求您在申请贷款后三天内收到。然后，至少在您计划结清贷款的三天前，RESPA 要求您收到贷方的结账披露，以核实您实际支付的金额以及与您的抵押贷款有关的其他详细信息。

2. 回扣

当您购买房屋时，您也会购买许多其他服务。如果您是首次购房者，这可能尤其令人不知所措——您以前从未支付过产权保险，那么您从哪里开始呢？

您会从您的房地产经纪人、贷方或另一方那里获得有关与哪些公司合作的建议。 RESPA 确保这些建议不涉及幕后资金易手。

“RESPA 保护消费者的方式之一是取缔回扣、推荐费和不劳而获的费用，”施密特说。 “这意味着，在整个购买过程中，买家可以确信他们没有被多收费用，或者被说服使用某个提供商——比如产权公司或律师——仅仅是因为代理人会因为推荐他们而收取费用。”

3. 托管账户

除了每月支付您的抵押贷款本金和利息外，您的贷方可能还会让您支付为房主保险和财产税预留的额外资金。这些资金被托管并在到期时支付。 RESPA 确保您不必在此帐户中多付或维持比正常情况更大的缓冲。法律规定，每笔付款可以包括相当于年度保险和税收总成本的十二分之一的金额，并且能够收取不超过这些年度成本的六分之一作为缓冲。

RESPA 违规示例

有许多可能违反 RESPA 的情况，例如：

• 抵押贷款人向房地产经纪人支付 500 美元，用于将代理人的客户介绍给贷款人。

• 您的房地产经纪人将您转介给律师，并获得您为这些法律服务支付的部分费用。

• 估价师向抵押贷款经纪人提供篮球比赛的场边门票以换取生意。

• 您的贷款服务公司每月需要额外的 300 美元进行托管，即使您的年度财产税账单为 2,000 美元。

• 抵押贷款经纪人未能向您发送关联业务披露表格，该表格承认其公司也是另一家进行产权搜索的公司网络的一部分。

• 您的抵押贷款人在关闭后将您的抵押贷款出售给另一家服务商，但它不会通知您更改。

RESPA 是如何执行的

如今，消费者金融保护局 (CFPB) 负责执行 RESPA，违反法律可能导致巨额罚款。例如，总部位于西雅图的 HomeStreet Bank 在 2019 年为违反 RESPA 支付了 135 万美元。

个人罚款可以小得多。 CFPB 对每次罚款收取 94 美元，但这些罚款加起来每年最多可达到近 190,000 美元。

RESPA 对您意味着什么

RESPA 的主要目的是在您购买房屋时让您安心。在一个有时缺乏明确的费用价格标签的行业中，要知道谁信任谁是一个挑战，偶尔还会采取激进的策略来推动您进行大笔购买。 RESPA 提供了一些护栏来保护您并了解情况，从最初的报价到获得新家钥匙的最后阶段。

聘请房地产律师是确保参与交易的所有各方都遵守 RESPA 的最佳方式之一。经验丰富的房地产律师将能够识别任何非法行为的警告信号。

不过，这不仅仅是律师的工作。通读 RESPA 要求的所有文书工作——您的贷款估算、结账披露和任何附属业务披露。对这些结算费用的典型成本进行研究，以确保您支付的价格是公平的。

如果您有理由相信购房过程中的一方违反了 RESPA，您可以直接通过 CFPB 的网站提交投诉。

＃＃ 强调

• 房地产结算程序法 (RESPA) 适用于大多数购买贷款、再融资、物业改善贷款和房屋净值信贷额度 (HELOC)。

• RESPA 禁止贷款服务商要求过大的托管账户，并限制卖方委托产权保险公司。

• RESPA 要求贷款人、抵押贷款经纪人或住房贷款服务商向借款人披露有关房地产交易、结算服务和消费者保护法的信息。

• 原告有长达一年的时间提起诉讼，以强制执行在和解过程中发生回扣或其他不当行为的违规行为。

• 原告有长达三年的时间对其贷款服务商提起诉讼。

＃＃ 常问问题

为什么RESPA通过了？

RESPA 的通过是为了限制托管账户的使用，并禁止房地产行业的滥用行为，例如回扣和推荐费。

房地产结算程序法 (RESPA) 保护谁？

房地产结算程序法 (RESPA) 旨在保护寻求获得抵押贷款资格的消费者。但是，RESPA 并不保护所有类型的贷款。 RESPA 不涵盖以房地产为商业或农业目的的贷款。

RESPA 需要披露哪些信息？

RESPA 要求借款人在不同时间收到各种披露。首先，贷方或抵押贷款经纪人必须向您估计您可能需要支付的总结算服务费用。 （此估计是善意的估计；但是，实际成本可能会有所不同。）贷款人或抵押贷款经纪人还必须在您申请贷款时或在接下来的三个工作日内提供书面披露，如果他们预计其他人将收取您的抵押贷款付款（也称为偿还贷款）。如有必要，您的贷方或抵押贷款经纪人必须提供附属业务安排披露。此披露表明，您的和解中的贷方、房地产经纪人或其他参与者已将您推荐给关联公司以获得和解服务。 （附属公司是由共同的母公司控制的企业。）在您结清贷款前一个工作日，您有权检查您的美国住房和城市发展部 (HUD) HUD-1 结算声明。 HUD-1 和解声明包括消费信贷抵押交易中对买方和卖方的所有费用和信贷的明细清单。