Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA)

W procesie hipotecznym natkniesz się na wiele akronimów — ARM, FHA, PMI i inne. Chociaż niektóre z tych terminów nie będą miały wpływu na Twoje doświadczenie, jest jeden akronim, który wszyscy pożyczkobiorcy powinni znać: RESPA.

Czym jest ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA)?

RESPA to skrót od Real Estate Settlement Procedures Act, ustawy federalnej obowiązującej od 1975 r. Podczas gdy Kongres wprowadzał zmiany w RESPA od czasu jej uchwalenia, cel ustawy pozostał ten sam: zapewnienie konsumentom bezpieczeństwa i informacji, kiedy kupują i sprzedają nieruchomości.

„Kupno domu może być czasami trochę przerażające, głównie dlatego, że jest to największy zakup, w który dana osoba jest zwykle zaangażowana, a kupowanie domu nie jest czymś, co ktoś robi na co dzień”, wyjaśnia Mark J. Schmidt, pośrednik w RE/MAX Kraj w New Jersey. „W tym miejscu wkracza ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości. RESPA ma na celu ochronę konsumentów podczas całego procesu zakupu domu”.

Kupno domu wiąże się z wieloma stronami – agentami nieruchomości, rzeczoznawcami, prawnikami, inspektorami ds. Pożyczek, ubezpieczycielami kredytów i przedstawicielami firm ubezpieczeniowych. Częścią celu RESPA jest nadzorowanie całego ekosystemu.

Co obejmuje RESPA?

RESPA wiąże się z dużym zaangażowaniem, ale ważne są dla Ciebie trzy kluczowe obszary: zapewnia przejrzysty wgląd w koszty kredytu, eliminuje opłaty za prowizję i reguluje rachunki powiernicze.

1. Koszty rozliczenia

Istnieje szereg kosztów zamknięcia, które musisz ponieść, zanim dom stanie się oficjalnie Twój. Są one również znane jako koszty rozliczeniowe i obejmują podatki od przeniesienia, ubezpieczenie tytułu, opłaty rejestracyjne, opłaty początkowe i inne.

RESPA wymaga otrzymywania szacunków tych kosztów, wraz z pełną informacją o stopie procentowej, miesięcznych płatnościach i innych szczegółach. Jest to udokumentowane w oszacowaniu pożyczki, które RESPA wymaga, abyś otrzymał w ciągu trzech dni od złożenia wniosku o pożyczkę. Następnie, co najmniej trzy dni przed planowanym zamknięciem pożyczki, RESPA wymaga, abyś otrzymał od pożyczkodawcy powiadomienie o zamknięciu, aby zweryfikować, ile faktycznie zapłacisz, oraz inne szczegóły dotyczące kredytu hipotecznego.

2. Odrzuty

Kupując dom, kupujesz też wiele innych usług. Jeśli kupujesz dom po raz pierwszy, może to być szczególnie przytłaczające — nigdy wcześniej nie płaciłeś za ubezpieczenie tytułu, więc od czego zacząć?

Otrzymasz rekomendacje dotyczące tego, z którymi firmami współpracować od swojego agenta nieruchomości, pożyczkodawcy lub innej strony. RESPA zapewnia, że te zalecenia nie wymagają zakulisowej zmiany rąk z rąk do rąk.

„Jednym ze sposobów, w jaki RESPA chroni konsumentów, jest zakazanie łapówek, opłat za polecenie i niezarobionych opłat”, mówi Schmidt. „Oznacza to, że przez cały czas zakupu kupujący może mieć pewność, że nie jest zawyżony lub nie jest przekonany do skorzystania z usług określonego dostawcy – takiego jak firma tytułowa lub prawnik – tylko dlatego, że agent otrzymałby opłatę za polecanie go”.

3. Rachunki powiernicze

Oprócz dokonywania co miesiąc spłaty kapitału i odsetek od kredytu hipotecznego, pożyczkodawca prawdopodobnie będzie musiał zapłacić dodatkowe środki przeznaczone na ubezpieczenie domów i podatki od nieruchomości. Te fundusze są przechowywane w depozycie i wypłacane w terminie. RESPA gwarantuje, że nie będziesz musiał przepłacać ani utrzymywać większej niż zwykle poduszki na tym koncie. Prawo stanowi, że każda płatność może obejmować kwotę równą jednej dwunastej całkowitych rocznych kosztów ubezpieczenia i podatków, z możliwością pobrania nie więcej niż jednej szóstej tych rocznych kosztów jako bufora.

Przykłady naruszeń RESPA

Istnieje szereg scenariuszy, które mogą potencjalnie naruszać RESPA, takich jak:

• Kredytodawca hipoteczny płaci agentowi nieruchomości 500 USD za skierowanie klienta agenta do kredytodawcy.

• Twój agent nieruchomości skieruje Cię do adwokata i otrzyma część opłaty, którą płacisz za te usługi prawne.

• Rzeczoznawca daje pośrednikowi hipotecznemu bilety na mecz koszykówki w zamian za interesy.

• Twoja firma obsługująca pożyczki wymaga dodatkowych 300 USD miesięcznie za escrow, mimo że roczny rachunek za podatek od nieruchomości wyniesie 2000 USD.

• Pośrednik kredytów hipotecznych nie prześle Ci formularza ujawnienia działalności powiązanej, który potwierdza, że jego firma jest również częścią sieci innej firmy, która przeprowadza wyszukiwanie tytułów.

• Twój pożyczkodawca hipoteczny sprzedaje Twój kredyt hipoteczny innemu obsługującemu po zamknięciu, ale nie informuje Cię o zmianie.

Jak egzekwowana jest RESPA

Dzisiaj Biuro Ochrony Konsumentów (CFPB) jest odpowiedzialne za egzekwowanie RESPA, a naruszenie prawa może skutkować wysokimi grzywnami. Na przykład HomeStreet Bank z siedzibą w Seattle zapłacił 1,35 miliona dolarów za naruszenia RESPA w 2019 roku.

Poszczególne grzywny mogą być znacznie mniejsze. CFPB pobiera 94 USD za karę, ale mogą one w sumie dać roczne maksimum prawie 190 000 USD.

Co oznacza dla Ciebie RESPA

Głównym celem RESPA jest zapewnienie ci spokoju podczas kupowania domu. Trudno jest wiedzieć, komu można zaufać w branży, w której czasami brakuje jasnych etykiet cenowych na opłaty, a także okazjonalnych agresywnych taktyk, które zachęcają Cię do dużego zakupu. RESPA zapewnia pewne barierki, które zapewniają ochronę i informowanie, od złożenia oferty do ostatniego etapu uzyskania kluczy do nowego domu.

Zatrudnienie prawnika do spraw nieruchomości jest jednym z najlepszych sposobów na upewnienie się, że wszystkie strony zaangażowane w Twoją transakcję przestrzegają RESPA. Doświadczony prawnik ds. nieruchomości będzie w stanie zidentyfikować wszelkie sygnały ostrzegawcze o nielegalnym zachowaniu.

Ale to nie tylko praca prawnika. Przeczytaj dokładnie wszystkie dokumenty wymagane przez RESPA — oszacowanie kredytu, końcowe informacje i wszelkie powiązane informacje biznesowe. Przeprowadź badania dotyczące typowych kosztów tych opłat rozliczeniowych, aby upewnić się, że cena, którą płacisz, jest uczciwa.

Jeśli masz powody, by sądzić, że strona kupująca mieszkanie naruszyła RESPA, możesz złożyć skargę bezpośrednio za pośrednictwem strony internetowej CFPB.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA) ma zastosowanie do większości pożyczek na zakup, refinansowania, pożyczek na poprawę nieruchomości oraz linii kredytowych pod zastaw nieruchomości (HELOC).

• RESPA zabrania podmiotom obsługującym kredyty żądania nadmiernie dużych rachunków powierniczych, a sprzedawcom zabrania zlecania firmom ubezpieczeniowym tytułu własności.

• RESPA wymaga, aby kredytodawcy, pośrednicy hipoteczni lub podmioty obsługujące kredyty mieszkaniowe przedstawiali kredytobiorcom informacje dotyczące transakcji dotyczących nieruchomości, usług rozliczeniowych i przepisów dotyczących ochrony konsumentów.

• Powód ma okres do jednego roku na wniesienie pozwu w celu wyegzekwowania naruszeń, w których podczas procesu ugodowego doszło do łapówek lub innego niewłaściwego zachowania.

• Powód ma do trzech lat na wniesienie pozwu przeciwko swojemu podmiotowi obsługującemu pożyczkę.

FAQ

Dlaczego RESPA przeszła?

RESPA została przyjęta w ramach działań mających na celu ograniczenie korzystania z rachunków powierniczych i zakazanie nieuczciwych praktyk w branży nieruchomości, takich jak łapówki i opłaty za polecenie.

Kogo chroni ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA)?

Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA) ma na celu ochronę konsumentów, którzy starają się uzyskać prawo do kredytu hipotecznego. RESPA nie chroni jednak wszystkich rodzajów pożyczek. Pożyczki pod zastaw nieruchomości na cele gospodarcze lub rolne nie są objęte RESPA.

Jakie informacje wymaga ujawnienia RESPA?

RESPA wymaga, aby pożyczkobiorcy otrzymywali różne informacje w różnym czasie. Po pierwsze, pożyczkodawca lub pośrednik hipoteczny musi podać oszacowanie całkowitych opłat za usługi rozliczeniowe, które prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić. (To oszacowanie w dobrej wierze; jednak rzeczywiste koszty mogą się różnić). Kredytodawca lub pośrednik hipoteczny musi również przedstawić pisemne oświadczenie, gdy ubiegasz się o pożyczkę lub w ciągu najbliższych trzech dni roboczych, jeśli spodziewa się, że ktoś inny ściąganie spłat kredytu hipotecznego (zwane także obsługą kredytu). Jeśli to konieczne, twój pożyczkodawca lub pośrednik hipoteczny musi dostarczyć Ujawnienie umowy stowarzyszonej. To ujawnienie wskazuje, że pożyczkodawca, pośrednik w obrocie nieruchomościami lub inny uczestnik Twojej ugody skierował Cię do podmiotu stowarzyszonego w celu przeprowadzenia ugody. (Spółka stowarzyszona to firma kontrolowana przez wspólnego korporacyjnego rodzica.) Jeden dzień roboczy przed spłatą pożyczki masz prawo do wglądu w Oświadczenie o rozliczeniu HUD-1 Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA (HUD). Zestawienie rozliczeniowe HUD-1 zawiera szczegółową listę wszystkich opłat i kredytów dla kupującego i sprzedającego w transakcji hipotecznej kredytu konsumenckiego.