Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)

I bolåneprocessen kommer du att stöta på många akronymer - ARM, FHA, PMI och mer. Även om vissa av dessa termer inte kommer att påverka din specifika upplevelse, finns det en akronym som alla låntagare bör känna till: RESPA.

Vad är Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)?

RESPA står för Real Estate Settlement Procedures Act, en federal lag på plats sedan 1975. Medan kongressen har gjort ändringar i RESPA sedan dess antagande, i dess kärna, har syftet med lagen förblivit detsamma: att hålla konsumenterna säkra och informerade när de köper och säljer fastigheter.

"Att köpa ett hem kan ibland vara lite läskigt, främst för att det är det största köpet en person vanligtvis är inblandad i, och att köpa ett hem är inte något någon gör varje dag", förklarar Mark J. Schmidt, mäklare med RE/MAX. Land i New Jersey. ”Det är där lagen om fastighetsförlikningsförfaranden kommer in. RESPA är till för att skydda konsumenterna under hela bostadsköpsprocessen.”

Att köpa ett hem involverar många parter - fastighetsmäklare, värderingsmän, advokater, heminspektörer, låneansvariga, lånegarantier och representanter för titelförsäkringsbolag. En del av RESPAs mål är att övervaka hela ekosystemet.

Vad täcker RESPA?

Det är mycket involverat i RESPA, men tre nyckelområden är viktiga för dig: det ger en transparent titt på dina lånekostnader, eliminerar returavgifter och reglerar depositionskonton.

1. Avvecklingskostnader

Det finns en rad stängningskostnader som du måste betala innan ett hem officiellt är ditt. Dessa är också kända som avvecklingskostnader, och de inkluderar överföringsskatter, titelförsäkring, inspelningsavgifter, ursprungsavgifter och mer.

RESPA kräver att du får uppskattningar av dessa kostnader, tillsammans med fullständig information om din ränta, dina månatliga betalningar och annan information. Detta dokumenteras i låneuppskattningen som RESPA kräver att du ska få inom tre dagar efter att du ansökt om lån. Sedan, minst tre dagar innan du är planerad att avsluta ditt lån, kräver RESPA att du får ett avslutande meddelande från din långivare för att verifiera hur mycket du faktiskt kommer att betala och andra detaljer som rör ditt bolån.

2. Kickbacks

När du köper ett hem köper du många andra tjänster också. Om du är en förstagångsbostadsköpare, kan detta vara särskilt överväldigande - du har aldrig betalat för titelförsäkring förut, så var ska du börja?

Du får rekommendationer om vilka företag du ska arbeta med från din fastighetsmäklare, din långivare eller annan part. RESPA säkerställer att dessa rekommendationer inte innebär att pengar bakom kulisserna byter ägare.

"Ett av sätten som RESPA skyddar konsumenter är att förbjuda returer, hänvisningsavgifter och oförtjänta avgifter", säger Schmidt. "Detta innebär att en köpare under hela köpet kan känna sig säker på att de inte blir överdebiterade eller övertygade om att använda en viss leverantör – som ett titelbolag eller en advokat – helt enkelt för att agenten skulle få en avgift för att hänvisa till dem. ”

3. Spärrade konton

Förutom att betala din lånekapital och räntebetalningar varje månad, kommer din långivare sannolikt att få dig att betala ytterligare medel avsatta för husägares försäkring och fastighetsskatt. Dessa medel hålls i deposition och betalas ut när de förfaller. RESPA ser till att du inte behöver betala för mycket eller ha en kudde som är större än normalt på detta konto. Lagen föreskriver att varje betalning kan inkludera ett belopp som motsvarar en tolftedel av de totala årliga kostnaderna för försäkringar och skatter, med möjligheten att ta ut högst en sjättedel av dessa årliga kostnader som en buffert.

Exempel på RESPA-överträdelser

Det finns ett antal scenarier som potentiellt kan bryta mot RESPA, till exempel:

• En hypotekslångivare betalar en fastighetsmäklare $500 för att hänvisa till agentens klient till långivaren.

– Din fastighetsmäklare hänvisar dig till en advokat och får en del av arvodet du betalar för de juridiska tjänsterna.

• En värderingsman ger en bolånemäklare biljetter till en basketmatch i utbyte mot affärer.

• Ditt låneserviceföretag kräver ytterligare 300 USD per månad för deposition, även om din årliga fastighetsskatt kommer att vara 2 000 USD.

• En bolåneförmedlare misslyckas med att skicka dig ett anslutet företagsupplysningsformulär som bekräftar att hans företag också ingår i ett nätverk av ett annat företag som gör titelsökningar.

– Din bolånegivare säljer ditt bolån till en annan servicegivare efter stängning, men den informerar dig inte om förändringen.

Hur RESPA tillämpas

Idag är Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ansvarig för att upprätthålla RESPA, och brott mot lagen kan resultera i rejäla böter. Till exempel betalade HomeStreet Bank, baserad i Seattle, 1,35 miljoner dollar för RESPA-överträdelser 2019.

Individuella böter kan vara mycket mindre. CFPB tar ut $94 per straffavgift, men de kan lägga till upp till ett årligt maximum på nästan $190 000.

Vad RESPA betyder för dig

RESPAs huvudsakliga syfte är att ge dig lugn och ro när du köper ett hem. Det kan vara utmanande att veta vem man ska lita på i en bransch som ibland saknar tydliga prislappar på avgifter, tillsammans med enstaka aggressiva taktiker för att driva dig mot ett stort köp. RESPA tillhandahåller några skyddsräcken för att hålla dig skyddad och informerad, från första erbjudandet till slutskedet av att få nycklarna till ditt nya hem.

Att anlita en fastighetsadvokat är ett av de bästa sätten att se till att alla parter som är inblandade i din transaktion följer RESPA. En erfaren fastighetsadvokat kommer att kunna identifiera eventuella varningstecken på olagligt beteende.

Det är dock inte bara advokatens jobb. Läs igenom alla dina RESPA-krävda papper noggrant – din låneuppskattning, avslutande avslöjande och eventuella anslutna affärsupplysningar. Gör din forskning om de typiska kostnaderna för dessa förlikningsavgifter för att se till att priset du betalar är rättvist.

Om du har anledning att tro att en part som är i färd med att köpa en bostad brutit mot RESPA kan du lämna in ett klagomål direkt via CFPB:s hemsida.

##Höjdpunkter

• Real Estate Settlement Act (RESPA) gäller för majoriteten av köplån, refinansieringar, fastighetsförädlingslån och HELOC (Home equity Procedure lines of credit).

• RESPA förbjuder lånetjänstemän från att kräva alltför stora spärrade konton och begränsar säljare från att bemyndiga försäkringsbolag.

• RESPA kräver att långivare, bolånemäklare eller tjänsteleverantörer av bostadslån tillhandahåller upplysningar till låntagare om fastighetstransaktioner, avvecklingstjänster och konsumentskyddslagar.

• En målsägande har upp till ett år på sig att väcka en stämningsansökan för att verkställa överträdelser där returer eller annat olämpligt beteende inträffade under förlikningsprocessen.

– En målsägande har upp till tre år på sig att väcka talan mot sin låneförmedlare.

##FAQ

Varför godkändes RESPA?

RESPA antogs som en del av ett försök att begränsa användningen av depositionskonton och för att förbjuda otillåten praxis i fastighetsbranschen, såsom returer och hänvisningsavgifter.

Vem skyddar Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)?

Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) är avsedd att skydda konsumenter som vill bli berättigade till ett hypotekslån. RESPA skyddar dock inte alla typer av lån. Lån med säkerhet i fastighet för närings- eller jordbruksändamål omfattas inte av RESPA.

Vilken information måste RESPA lämnas ut?

RESPA kräver att låntagare får olika upplysningar vid olika tidpunkter. Först måste långivaren eller bolånemäklaren ge dig en uppskattning av de totala avvecklingsavgifterna som du sannolikt kommer att behöva betala. (Denna uppskattning är en uppskattning i god tro, men de faktiska kostnaderna kan variera.) Långivaren eller bolåneförmedlaren måste också lämna ett skriftligt besked när du ansöker om ett lån eller inom de närmaste tre arbetsdagarna om de förväntar sig att någon annan kommer att vara samla in dina bolånebetalningar (även kallat att betjäna ett lån). Om det behövs måste din långivare eller bolånemäklare tillhandahålla en avslöjande om Affiliate Business Arrangement. Detta avslöjande indikerar att långivaren, fastighetsmäklaren eller annan deltagare i din uppgörelse har hänvisat dig till en affiliate för en avvecklingstjänst. (En affiliate är ett företag som kontrolleras av en gemensam företagsförälder.) En arbetsdag innan du betalar ditt lån har du rätt att inspektera ditt US Department of Housing and Urban Development (HUD) HUD-1 Settlement Statement. Ett HUD-1-förlikningsuttalande innehåller en specificerad lista över alla avgifter och krediter till köparen och till säljaren i en konsumentkredittransaktion.