Grundstücksabrechnungsverfahrensgesetz (RESPA)

Im Hypothekenprozess werden Sie auf viele Akronyme stoßen – ARM, FHA, PMI und mehr. Während einige dieser Begriffe Ihre spezifische Erfahrung nicht beeinflussen, gibt es ein Akronym, das alle Kreditnehmer kennen sollten: RESPA.

Was ist das Immobilienvergleichsverfahrensgesetz (RESPA)?

RESPA steht für Real Estate Settlement Procedures Act, ein Bundesgesetz, das seit 1975 gilt. Obwohl der Kongress seit seiner Verabschiedung Änderungen am RESPA vorgenommen hat, ist der Zweck des Gesetzes im Kern derselbe geblieben: die Verbraucher zu schützen und zu informieren, wann Sie kaufen und verkaufen Immobilien.

„Der Kauf eines Eigenheims kann manchmal etwas beängstigend sein, vor allem, weil es der größte Kauf ist, an dem eine Person normalerweise beteiligt ist, und der Kauf eines Eigenheims nicht etwas ist, was jemand jeden Tag tut“, erklärt Mark J. Schmidt, Maklerpartner bei RE/MAX Land in New Jersey. „Hier kommt das Immobilienvergleichsverfahrensgesetz ins Spiel. RESPA schützt die Verbraucher während des gesamten Kaufprozesses.“

Der Kauf eines Hauses umfasst viele Parteien – Immobilienmakler, Gutachter, Anwälte, Hausinspektoren, Kreditsachbearbeiter, Kreditversicherer und Vertreter von Rechtstitelversicherungsgesellschaften. Ein Teil des Ziels von RESPA ist es, dieses gesamte Ökosystem zu überwachen.

Was deckt RESPA ab?

RESPA hat viel zu bieten, aber drei Schlüsselbereiche sind für Sie wichtig: Es bietet einen transparenten Überblick über Ihre Kreditkosten, eliminiert Kickback-Gebühren und reguliert Treuhandkonten.

1. Abrechnungskosten

Es gibt eine Reihe von Abschlusskosten, die Sie bezahlen müssen, bevor ein Haus offiziell Ihnen gehört. Diese werden auch als Abwicklungskosten bezeichnet und umfassen Übertragungssteuern, Rechtstitelversicherung, Aufnahmegebühren, Entstehungsgebühren und mehr.

RESPA verlangt, dass Sie Schätzungen dieser Kosten zusammen mit vollständigen Informationen zu Ihrem Zinssatz, Ihren monatlichen Zahlungen und anderen Details erhalten. Dies wird im Darlehensvoranschlag dokumentiert, den Sie bei RESPA innerhalb von drei Tagen nach Antragstellung erhalten müssen. Dann, mindestens drei Tage vor dem geplanten Abschluss Ihres Darlehens, verlangt RESPA, dass Sie eine Abschlusserklärung von Ihrem Kreditgeber erhalten, um zu überprüfen, wie viel Sie tatsächlich zahlen werden, und andere Details zu Ihrer Hypothek.

2. Schmiergelder

Wenn Sie ein Haus kaufen, erwerben Sie auch viele andere Dienstleistungen. Wenn Sie zum ersten Mal ein Eigenheim kaufen, kann dies besonders überwältigend sein – Sie haben noch nie für eine Eigentumsversicherung bezahlt, also wo fangen Sie an?

Sie erhalten Empfehlungen, mit welchen Unternehmen Sie zusammenarbeiten sollten, von Ihrem Immobilienmakler, Ihrem Kreditgeber oder einer anderen Partei. RESPA stellt sicher, dass diese Empfehlungen nicht beinhalten, dass Geld hinter den Kulissen den Besitzer wechselt.

„Eine der Möglichkeiten, wie RESPA die Verbraucher schützt, ist das Verbot von Schmiergeldern, Vermittlungsgebühren und unverdienten Gebühren“, sagt Schmidt. „Dies bedeutet, dass ein Käufer während des gesamten Kaufs sicher sein kann, dass ihm nicht zu viel berechnet wird oder er davon überzeugt wird, einen bestimmten Anbieter – wie eine Titelfirma oder einen Anwalt – zu beauftragen, nur weil der Agent eine Gebühr für die Vermittlung erhält.“

3. Treuhandkonten

Zusätzlich zu den monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen für Ihre Hypothek wird Ihr Kreditgeber Sie wahrscheinlich dazu auffordern, zusätzliche Mittel für Hausbesitzerversicherungen und Grundsteuern zu zahlen. Diese Gelder werden treuhänderisch verwahrt und bei Fälligkeit ausgezahlt. RESPA stellt sicher, dass Sie dieses Konto nicht überbezahlen oder ein überdurchschnittliches Polster halten müssen. Das Gesetz sieht vor, dass jede Zahlung einen Betrag in Höhe von einem Zwölftel der jährlichen Gesamtkosten für Versicherungen und Steuern umfassen kann, wobei die Möglichkeit besteht, nicht mehr als ein Sechstel dieser jährlichen Kosten als Puffer zu erheben.

Beispiele für RESPA-Verstöße

Es gibt eine Reihe von Szenarien, die potenziell gegen RESPA verstoßen könnten, wie zum Beispiel:

• Ein Hypothekengeber zahlt einem Immobilienmakler 500 $ dafür, dass er den Kunden des Maklers an den Kreditgeber vermittelt.

• Ihr Immobilienmakler verweist Sie an einen Anwalt und erhält einen Teil der Gebühr, die Sie für diese Rechtsberatung bezahlen.

• Ein Gutachter gibt einem Hypothekenmakler Eintrittskarten für ein Basketballspiel im Austausch für ein Geschäft.

• Ihr Kreditdienstleistungsunternehmen verlangt zusätzlich 300 $ pro Monat für die Hinterlegung, obwohl Ihre jährliche Grundsteuerrechnung 2.000 $ betragen wird.

• Ein Hypothekenmakler sendet Ihnen kein Formular zur Offenlegung verbundener Unternehmen, in dem bestätigt wird, dass sein Unternehmen auch Teil eines Netzwerks eines anderen Unternehmens ist, das Titelrecherchen durchführt.

• Ihr Hypothekengeber verkauft Ihre Hypothek nach dem Abschluss an einen anderen Servicer, informiert Sie jedoch nicht über die Änderung.

Wie RESPA durchgesetzt wird

Heute ist das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) für die Durchsetzung des RESPA zuständig, und Gesetzesverstöße können mit hohen Geldstrafen geahndet werden. Beispielsweise zahlte die HomeStreet Bank mit Sitz in Seattle im Jahr 2019 1,35 Millionen US-Dollar für RESPA-Verstöße.

Einzelne Bußgelder können viel geringer sein. Das CFPB verlangt 94 US-Dollar pro Strafe, aber diese können sich auf ein jährliches Maximum von fast 190.000 US-Dollar summieren.

Was RESPA für Sie bedeutet

Der Hauptzweck von RESPA besteht darin, Ihnen beim Kauf eines Eigenheims ein gewisses Maß an Sicherheit zu bieten. Es kann schwierig sein, in einer Branche zu wissen, wem man vertrauen kann, in der es manchmal an klaren Preisschildern für Gebühren mangelt, zusammen mit gelegentlichen aggressiven Taktiken, um Sie zu einem großen Kauf zu drängen. RESPA bietet einige Leitplanken, um Sie zu schützen und auf dem Laufenden zu halten, von der ersten Angebotsabgabe bis zur letzten Phase der Schlüsselübergabe für Ihr neues Zuhause.

Die Beauftragung eines Immobilienanwalts ist eine der besten Möglichkeiten, um sicherzustellen, dass alle an Ihrer Transaktion beteiligten Parteien RESPA-konform sind. Ein erfahrener Anwalt für Immobilienrecht kann Warnzeichen für illegales Verhalten erkennen.

Es ist jedoch nicht nur die Aufgabe des Anwalts. Lesen Sie alle Ihre RESPA-erforderlichen Unterlagen gründlich durch – Ihre Kreditschätzung, Abschlussoffenlegung und alle damit verbundenen Geschäftsoffenlegungen. Informieren Sie sich über die typischen Kosten dieser Abwicklungsgebühren, um sicherzustellen, dass der Preis, den Sie zahlen, fair ist.

Wenn Sie Grund zu der Annahme haben, dass eine Partei beim Kauf eines Eigenheims gegen RESPA verstoßen hat, können Sie direkt über die Website des CFPB eine Beschwerde einreichen.

Höhepunkte

• Das Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) gilt für die meisten Kaufdarlehen, Refinanzierungen, Immobilienverbesserungsdarlehen und Eigenheimkreditlinien (HELOCs).

• RESPA verbietet Kreditdienstleistern, übermäßig große Treuhandkonten zu verlangen, und schränkt Verkäufer ein, Rechtstitelversicherungsunternehmen zu beauftragen.

• RESPA verlangt von Kreditgebern, Hypothekenmaklern oder Verwaltern von Wohnungsbaudarlehen, dass sie den Kreditnehmern Angaben zu Immobilientransaktionen, Abwicklungsdiensten und Verbraucherschutzgesetzen machen.

• Ein Kläger hat bis zu einem Jahr Zeit, um eine Klage zur Durchsetzung von Verstößen einzureichen, wenn Schmiergelder oder anderes unangemessenes Verhalten während des Vergleichsverfahrens aufgetreten sind.

• Ein Kläger hat bis zu drei Jahre Zeit, um eine Klage gegen seinen Kreditverwalter zu erheben.

FAQ

Warum wurde RESPA verabschiedet?

RESPA wurde als Teil der Bemühungen verabschiedet, die Verwendung von Treuhandkonten einzuschränken und missbräuchliche Praktiken in der Immobilienbranche, wie Kickbacks und Vermittlungsgebühren, zu verbieten.

Wen schützt das Immobilienvergleichsverfahrensgesetz (RESPA)?

Das Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) soll Verbraucher schützen, die sich für ein Hypothekendarlehen qualifizieren möchten. RESPA schützt jedoch nicht alle Arten von Krediten. Kredite, die durch Immobilien für geschäftliche oder landwirtschaftliche Zwecke besichert sind, fallen nicht unter RESPA.

Welche Informationen muss RESPA offenlegen?

RESPA verlangt, dass Kreditnehmer verschiedene Offenlegungen zu unterschiedlichen Zeiten erhalten. Zunächst muss Ihnen der Kreditgeber oder Hypothekenmakler eine Schätzung der gesamten Abwicklungsgebühren geben, die Sie voraussichtlich zahlen müssen. (Diese Schätzung ist eine Schätzung nach Treu und Glauben; die tatsächlichen Kosten können jedoch variieren.) Der Kreditgeber oder Hypothekenmakler muss auch eine schriftliche Offenlegung vorlegen, wenn Sie einen Kredit beantragen oder innerhalb der nächsten drei Geschäftstage, wenn er erwartet, dass jemand anderes dies tun wird Einziehung Ihrer Hypothekenzahlungen (auch als Bedienung eines Darlehens bezeichnet). Gegebenenfalls muss Ihr Kreditgeber oder Hypothekenmakler eine Offenlegung der verbundenen Geschäftsvereinbarung vorlegen. Diese Offenlegung weist darauf hin, dass der Kreditgeber, Immobilienmakler oder andere Beteiligte an Ihrem Vergleich Sie an ein verbundenes Unternehmen für einen Vergleichsdienst verwiesen hat. (Ein verbundenes Unternehmen ist ein Unternehmen, das von einer gemeinsamen Muttergesellschaft kontrolliert wird.) Einen Werktag, bevor Sie Ihr Darlehen begleichen, haben Sie das Recht, Ihre HUD-1-Abrechnungserklärung des US-amerikanischen Wohnungsbau- und Stadtentwicklungsministeriums (HUD) einzusehen. Eine HUD-1-Abrechnungserklärung enthält eine detaillierte Liste aller Gebühren und Gutschriften für den Käufer und den Verkäufer bei einer Verbraucherkredit-Hypothekentransaktion.