القسم 1250
ما هو القسم 1250؟
القسم 1250 من قانون الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة هو قاعدة تنص على أن مصلحة الضرائب ستفرض ضرائب على مكاسب من بيع الممتلكات العقارية المستهلكة كدخل عادي إذا تجاوز الاستهلاك المتراكم الاستهلاك المحسوب بطريقة القسط الثابت.
يحدد القسم 1250 مقدار الضريبة المستحقة على نوع العقار - على أساس ما إذا كان عقارًا سكنيًا أم غير سكني - مع الأخذ في الاعتبار أيضًا عدد الأشهر التي امتلك فيها صاحب الملف العقار المعني.
أساسيات القسم 1250
يتناول القسم 1250 فرض الضرائب على الأرباح من بيع الممتلكات العقارية القابلة للاستهلاك ، مثل المباني التجارية والمستودعات والحظائر والعقارات المؤجرة ومكوناتها الهيكلية بمعدل ضريبة عادي. ومع ذلك ، فإن الممتلكات الشخصية الملموسة وغير الملموسة ومساحات الأراضي لا تندرج تحت هذه اللائحة الضريبية.
ينطبق القسم 1250 بشكل رئيسي عندما تقوم الشركة بإهلاك عقاراتها باستخدام طريقة الإهلاك المعجل ، مما يؤدي إلى خصومات أكبر في العمر المبكر للأصل الحقيقي ، مقارنة بطريقة القسط الثابت. ينص القسم 1250 على أنه إذا تم بيع عقار بسعر شراء ينتج عنه مكسب خاضع للضريبة ، وقام المالك بإهلاك العقار باستخدام طريقة الاستهلاك المعجل ، فإن مصلحة الضرائب تفرض ضرائب على الفرق بين الاستهلاك الفعلي والاستهلاك المباشر كدخل عادي.
نظرًا لأن مصلحة الضرائب الأمريكية تفرض على المالكين إهلاك جميع عقارات ما بعد عام 1986 باستخدام طريقة القسط الثابت ، فإن معاملة المكاسب كدخل عادي بموجب القسم 1250 أمر نادر الحدوث نسبيًا. إذا تصرف المالك في الممتلكات كهدية تم تحويلها عند الوفاة ، أو باعها كجزء من تبادل مماثل ، أو تخلص منها من خلال طرق أخرى ، فلا توجد مكاسب محتملة خاضعة للضريبة.
مثال لتطبيق القسم 1250
لمراقبة مثال واقعي للقسم 1250 قيد التنفيذ ، تخيل أن مستثمرًا يشتري عقارًا بقيمة 800000 دولار أمريكي مع عمر إنتاجي يصل إلى 40 عامًا. بعد خمس سنوات ، وباستخدام طريقة الاستهلاك المتسارع ، قام هذا المستثمر بمطالبات مصاريف الاستهلاك المتراكمة بمبلغ 120،000 دولار ، مما أدى إلى أساس التكلفة البالغ 680،000 دولار.
لنفترض كذلك أن هذا المستثمر يفرغ العقار بمبلغ 750 ألف دولار ، مما يؤدي إلى ربح إجمالي خاضع للضريبة قدره 70 ألف دولار. نظرًا لحقيقة أن الإهلاك الثابت المتراكم يصل إلى 100000 دولار (السعر الأولي 800000 دولار ، مقسومًا على 40 عامًا ، مضروبًا في خمس سنوات من الاستخدام) ، يجب على دائرة الإيرادات الداخلية بعد ذلك فرض ضريبة قدرها 20000 دولار على الاستهلاك الفعلي الذي يتجاوز الاستهلاك المباشر كدخل عادي. ستقوم مصلحة الضرائب لاحقًا بفرض ضريبة على مبلغ 50،000 دولار المتبقي من إجمالي المكاسب ، وفقًا لمعدلات ضريبة أرباح رأس المال المعمول بها.
بموجب القسم 1250 ، يقتصر استرداد الربح كدخل عادي على المكسب الفعلي المسجل على بيع العقارات. في مثالنا ، إذا أفرغ المستثمر العقار مقابل 690 ألف دولار ، وبالتالي حقق مكاسب قدرها 10 آلاف دولار ، فإن دائرة الإيرادات الداخلية ستصنف فقط 10000 دولار كدخل عادي ، وليس 20 ألف دولار إضافية.
يسلط الضوء
يُطبَّق القسم 1250 بشكل رئيسي عندما تقوم الشركة بإهلاك عقاراتها باستخدام طريقة الاستهلاك المتسارع.
ينص القسم 1250 من قانون الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة على أن مصلحة الضرائب الأمريكية ستفرض ضريبة على المكاسب من بيع الممتلكات العقارية المستهلكة كدخل عادي ، إذا تجاوز الاستهلاك المتراكم الاستهلاك المحسوب بطريقة القسط الثابت.
