Раздел 1250

Что такое раздел 1250?

Раздел 1250 Налогового кодекса США представляет собой правило, устанавливающее, что IRS будет облагать налогом прибыль от продажи амортизированной недвижимости как обычный доход, если накопленная амортизация превышает амортизацию, рассчитанную линейным методом.

Раздел 1250 основывает сумму налога, подлежащую уплате, в зависимости от типа собственности — от того, является ли она жилой или нежилой недвижимостью, — а также с учетом того, сколько месяцев заявитель владел рассматриваемой недвижимостью.

Основы Раздела 1250

Раздел 1250 касается налогообложения прибыли от продажи амортизируемого недвижимого имущества, такого как коммерческие здания, склады, амбары, сдаваемое в аренду имущество и их структурные компоненты, по обычной налоговой ставке. Однако под это налоговое регулирование не подпадают материальное и нематериальное движимое имущество и земельные площади.

Раздел 1250 в основном применяется, когда компания амортизирует свою недвижимость, используя метод ускоренной амортизации,. что приводит к большим вычетам в начале срока службы реального актива по сравнению с линейным методом. В разделе 1250 говорится, что если недвижимое имущество продается по покупной цене, которая дает налогооблагаемую прибыль, и владелец амортизирует имущество, используя метод ускоренной амортизации, IRS облагает налогом разницу между фактической амортизацией и прямолинейной амортизацией как обычный доход.

Поскольку IRS обязывает владельцев амортизировать всю недвижимость после 1986 года линейным методом, учет прироста как обычного дохода в соответствии с разделом 1250 является относительно редким явлением. Если владелец распоряжается имуществом в качестве дара, переданного при смерти, продает его в рамках равноценного обмена или распоряжается им другими способами, возможные налогооблагаемые доходы отсутствуют.

Пример применения статьи 1250

Чтобы увидеть реальный пример Раздела 1250 в действии, представьте, что инвестор покупает недвижимость стоимостью 800 000 долларов со сроком полезного использования 40 лет. Пять лет спустя, применив метод ускоренной амортизации, этот инвестор требует накопленных амортизационных отчислений в размере 120 000 долларов США, в результате чего базовая стоимость составит 680 000 долларов США.

Далее предположим, что этот инвестор продает недвижимость за 750 000 долларов, что дает общую налогооблагаемую прибыль в размере 70 000 долларов. В связи с тем, что накопленная прямолинейная амортизация составляет 100 000 долларов США (начальная цена в размере 800 000 долларов США, разделенная на 40 лет, умноженная на пять лет использования), налоговая служба должна затем обложить налогом 20 000 долларов США фактической амортизации, превышающей линейную амортизацию. , как обычный доход. Впоследствии IRS обложит налогом 50 000 долларов, оставшиеся от общей прибыли, по применимым ставкам налога на прирост капитала.

В соответствии с Разделом 1250 возврат прибыли в качестве обычного дохода ограничивается фактической прибылью, зарегистрированной при продаже недвижимости. В нашем примере, если инвестор избавился от недвижимости за 690 000 долларов, тем самым получив прибыль в размере 10 000 долларов, налоговая служба отнесет к обычному доходу только 10 000 долларов, а не дополнительные 20 000 долларов.

Особенности

• Раздел 1250 в основном применяется, когда компания амортизирует свою недвижимость, используя метод ускоренной амортизации.

• Раздел 1250 Налогового кодекса США устанавливает, что IRS будет облагать налогом прибыль от продажи амортизированной недвижимости как обычный доход, если накопленная амортизация превышает амортизацию, рассчитанную линейным методом.