第1250条

什么是第 1250 节？

美国国内税收法典第 1250 条规定，如果累计折旧超过以直线法计算的折旧，国税局将把出售折旧不动产的收益作为普通收入征税。

第 1250 条根据房产类型确定应缴税额——无论是住宅还是非住宅房地产——同时还考虑了申报人拥有该房产的月数。

第 1250 节的基础知识

第 1250 节规定了按普通税率对出售可折旧不动产（如商业建筑、仓库、谷仓、出租物业及其结构部件）所得收益征税。但是，有形和无形的个人财产和土地面积不属于该税收规定的范围。

加速折旧法对其房地产进行折旧时，与直线法相比，导致在不动产早期寿命中的扣除额更大。第 1250 条规定，如果不动产以产生应税收益的购买价格出售，并且所有者使用加速折旧法对财产进行折旧，则 IRS 将实际折旧与直线折旧之间的差额作为普通收入征税。

由于 IRS 要求所有者使用直线法对 1986 年后的所有房地产进行折旧，因此根据第 1250 条将收益视为普通收入的情况相对罕见。如果所有者将财产作为去世时转让的礼物处置，作为同类交易的一部分出售，或通过其他方式处置，则没有可能的应税收益。

第 1250 条的应用示例

为了观察第 1250 条的实际示例，假设投资者购买了价值 800,000 美元、使用寿命为 40 年的房地产。五年后，采用加速折旧法，该投资者要求累计折旧费用为 120,000 美元，成本基础为 680,000 美元。

让我们进一步假设该投资者以 750,000 美元的价格出售该物业，从而产生 70,000 美元的总应税收益。由于累计直线折旧为 100,000 美元（初始价格为 800,000 美元，除以 40 年，乘以使用五年），因此国税局必须对超过直线折旧的实际折旧 20,000 美元征税，作为普通收入。美国国税局随后将按照适用的资本利得税率对总收益中剩余的 50,000 美元征税。

根据第 1250 条，将收益作为普通收入收回仅限于不动产销售记录的实际收益。在我们的示例中，如果投资者以 690,000 美元的价格出售不动产，从而产生 10,000 美元的收益，国税局只会将 10,000 美元归类为普通收入，而不是额外的 20,000 美元。

＃＃强调

第 1250 条主要适用于公司使用加速折旧法对其房地产进行折旧的情况。
美国国内税收法典第 1250 条规定，如果累计折旧超过以直线法计算的折旧，美国国税局将把出售折旧不动产的收益作为普通收入征税。