Sekcja 1250
Co to jest sekcja 1250?
Sekcja 1250 Kodeksu Podatkowego Stanów Zjednoczonych jest regułą ustanawiającą, że IRS opodatkowuje zysk ze sprzedaży zamortyzowanej nieruchomości jako zwykły dochód, jeśli skumulowana amortyzacja przekracza amortyzację obliczoną metodą liniową.
Sekcja 1250 opiera się na kwocie podatku należnego od rodzaju nieruchomości – od tego, czy jest to nieruchomość mieszkalna, czy niemieszkalna – jednocześnie biorąc pod uwagę, ile miesięcy był właścicielem danej nieruchomości.
Podstawy sekcji 1250
Sekcja 1250 dotyczy opodatkowania zysków ze sprzedaży nieruchomości podlegających amortyzacji, takich jak budynki komercyjne, magazyny, stodoły, nieruchomości na wynajem oraz ich elementy konstrukcyjne według zwykłej stawki podatkowej. Jednakże materialne i niematerialne dobra osobiste oraz powierzchnia gruntu nie podlegają tej regulacji podatkowej.
Sekcja 1250 ma zastosowanie głównie wtedy, gdy firma amortyzuje swoje nieruchomości przy użyciu metody przyspieszonej amortyzacji,. co skutkuje większymi odliczeniami we wczesnym okresie życia nieruchomości w porównaniu z metodą liniową. Sekcja 1250 stanowi, że jeśli nieruchomość jest sprzedawana za cenę zakupu, która generuje zysk podlegający opodatkowaniu, a właściciel amortyzuje nieruchomość przy użyciu metody przyspieszonej amortyzacji, IRS opodatkowuje różnicę między rzeczywistą amortyzacją a amortyzacją liniową jako zwykły dochód.
Ponieważ IRS nakazuje właścicielom amortyzację wszystkich nieruchomości po 1986 r. przy użyciu metody liniowej, traktowanie zysków jako zwykłego dochodu zgodnie z sekcją 1250 jest stosunkowo rzadkie. Jeśli właściciel zbywa nieruchomość jako prezent przekazany po śmierci, sprzedaje ją w ramach wymiany podobnej lub pozbywa się jej innymi metodami, nie ma możliwych zysków podlegających opodatkowaniu.
Przykład zastosowania sekcji 1250
Aby zaobserwować rzeczywisty przykład sekcji 1250 w akcji, wyobraź sobie, że inwestor kupuje nieruchomość o wartości 800 000 USD o 40-letnim okresie użytkowania. Pięć lat później, stosując metodę przyspieszonej amortyzacji, inwestor ten twierdzi, że skumulowane koszty amortyzacji wynoszą 120 000 USD, co daje podstawę kosztową 680 000 USD.
Załóżmy dalej, że ten inwestor rozładowuje nieruchomość za 750 000 USD, co daje łączny zysk podlegający opodatkowaniu w wysokości 70 000 USD. Ze względu na fakt, że skumulowana amortyzacja liniowa wynosi 100 000 USD (cena początkowa 800 000 USD podzielona przez 40 lat pomnożona przez pięć lat użytkowania), Urząd Skarbowy musi następnie opodatkować 20 000 USD faktycznej amortyzacji przekraczającej amortyzację liniową , jako zwykły dochód. IRS następnie opodatkowałoby 50 000 USD, które pozostały z całkowitego zysku, według obowiązujących stawek podatku od zysków kapitałowych .
Zgodnie z art. 1250 odzyskanie zysku jako zwykłego dochodu jest ograniczone do rzeczywistego zysku zarejestrowanego na sprzedaży nieruchomości. W naszym przykładzie, gdyby inwestor wyładował nieruchomość za 690 000 USD, uzyskując w ten sposób zysk w wysokości 10 000 USD, Urząd Skarbowy zaklasyfikowałby tylko 10 000 USD jako zwykły dochód, a nie dodatkowe 20 000 USD.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Sekcja 1250 ma zastosowanie głównie wtedy, gdy firma amortyzuje swoje nieruchomości metodą amortyzacji przyspieszonej.
Sekcja 1250 amerykańskiego Kodeksu Podatkowego stanowi, że IRS opodatkowuje zysk ze sprzedaży zamortyzowanej nieruchomości jako zwykły dochód, jeśli skumulowana amortyzacja przekracza amortyzację obliczoną metodą liniową.
