نقل الرهن

ما هو نقل الرهن؟

نقل الرهن هو معاملة يقوم فيها إما المقترض أو المقرض بتعيين رهن عقاري قائم (قرض لشراء عقار - عادة ما يكون سكنيًا - باستخدام العقار كضمان) من المالك الحالي إلى شخص أو كيان آخر. قد يسعى أصحاب المنازل الذين لا يستطيعون الاستمرار في سداد أقساط الرهن العقاري إلى طلب التحويل حتى لا يتخلفوا عن السداد ويذهبون إلى حبس الرهن.

كيف يتم نقل الرهن العقاري

قد يرغب المشتري في الحصول على قرض عقاري قديم لأن مثل هذا التحويل قد يسمح له بالاستفادة من معدلات الفائدة السابقة التي ربما كانت أقل من معدلات السوق الحالية. إن تحويل الرهن ، إذا تم بنجاح دون اعتراض أو شروط ، لن يغير شروط القرض أو مدته ، ويترك فقط الرصيد المتبقي ليتم سداده. من خلال نقل الرهن العقاري ، قد يتجنب المشتري أيضًا الاضطرار إلى دفع الإغلاق

التكاليف المرتبطة بشراء منزل برهن عقاري جديد.

ليست كل الرهون العقارية مؤهلة للتحويل. إذا كان الأمر كذلك ، يقال أن الرهن العقاري "محتمل". من أجل تحويل الرهن العقاري ، سيحتاج مُقرض الرهن العقاري إلى التحقق من أن الشخص أو الكيان الذي سيتولى القرض لديه دخل وتاريخ ائتماني كافيان ليتمكن من سداد المدفوعات في الوقت المناسب.

إذا لم يُسمح للمقترض بتحويل رهن عقاري ، بسبب ضمان القرض ، فقد يحتاج إلى استكشاف خيارات أخرى لتجنب حبس الرهن. على سبيل المثال ، يمكنهم العمل مع المقرض لمعرفة ما إذا كان من الممكن إضافة مقترض / مالك آخر إلى الرهن العقاري ، مما سيمكنه / لها من سداد مدفوعات من رصيد القرض غير المسدد. أو يمكنهم بيع المنزل ويكون لديهم مشتر محتمل أو زميل أو أحد أفراد الأسرة أو كيان آخر يوافق على تعويض أي فرق بين سعر بيع المنزل ورصيد القرض غير المسدد.

اعتبارات خاصة لنقل الرهن العقاري

قد يقوم المقرضون الذين يرغبون في ردع نقل الرهن العقاري بتضمين بند في الرهن العقاري يتطلب أن يكون الرصيد المتبقي من القرض مستحقًا على بيع العقار. يضمن هذا الشرط المستحق للبيع أنه عندما يبيع أصحاب المنازل منازلهم ، لا يمكنهم نقل الرهن العقاري إلى المشتري (والذي يمكن أن يلعب دورًا رئيسيًا في عرض مشتري المنزل ، خاصة إذا كانت فائدة الرهن العقاري أقل من معدلات السوق الحالية). تتطلب هذه البنود في الواقع من البائع سداد كامل الرصيد المستحق على القرض ، ربما من عائدات البيع ، وبالمثل تُلزم المشتري بالحصول على رهن عقاري جديد لإجراء عملية الشراء.

تحت 1982 G arn-St. قانون جيرمان ** ، ** لا يمكن للمقرضين فرض شرط الاستحقاق على البيع في مواقف معينة على الرغم من تغيير الملكية.

من الممكن تجنب تفعيل شرط "استحقاق البيع" من خلال تحويل الرهن العقاري إلى أحد أفراد الأسرة المباشرين ، أو إلى الزوج الذي انفصل عنه أو انفصل عنه قانونًا. علاوة على ذلك ، قد يكون التحويل نتيجة للإرث بعد وفاة المقترض ، وانتقال أحد أفراد الأسرة إلى المنزل. في مثل هذه الحالة ، قد لا يكون للمقرض أسباب لمنع نقل الرهن العقاري. إذا تم نقل الملكية إلى ائتمان حي وكان المقترض هو المستفيد من الصندوق ، يمكن أيضًا نقل الرهن العقاري أيضًا ، عادةً.

يسلط الضوء

• غالبًا ما يُدرج مقرضو الرهن العقاري شرطًا مستحقًا للبيع في قروضهم يحظر على بائع المنزل نقل الرهن العقاري إلى المشتري.

• لا يمكن تحويل جميع الرهون العقارية. إذا كانت كذلك ، يحق للمقرض الموافقة على الشخص الذي يتحمل القرض.

• نقل الرهن العقاري هو إعادة التنازل عن رهن موجود ، عادة على منزل ، من المالك الحالي إلى شخص أو كيان آخر.