Flutningur veðs
Hvað er yfirfærsla á húsnæðisláni?
Yfirfærsla á veði er viðskipti þar sem annað hvort lántaki eða lánveitandi framselur núverandi veðlán (lán til að kaupa eign - venjulega íbúðarhúsnæði - með því að nota eignina sem tryggingu) frá núverandi handhafa til annars aðila eða aðila. Húseigendur sem ekki geta staðið við greiðslur vegna húsnæðislána geta leitað eftir millifærslu svo þeir falli ekki í vanskil og fari í fjárnám.
Hvernig yfirfærsla á veði virkar
Kaupandi gæti viljað taka á sig eldra húsnæðislán vegna þess að slík yfirfærsla gæti gert þeim kleift að nýta fyrri vexti sem gætu hafa verið lægri en núverandi markaðsvextir. Flutningur á veðinu, ef lokið er með farsælum hætti án áskorunar eða ákvæða, myndi ekki breyta skilmálum eða lengd lánsins, þannig að einungis eftirstandandi eftirstöðvar ætti að greiðast upp. Með millifærslu veðsins gæti kaupandi einnig forðast að þurfa að borga lokun
kostnaður sem fylgir íbúðakaupum með nýju húsnæðisláni.
Ekki eru öll húsnæðislán hæf til yfirfærslu. Ef svo er er sagt að veð sé „ásættanlegt“. Til þess að flytja húsnæðislán þarf húsnæðislánveitandinn að sannreyna að einstaklingurinn eða aðilinn sem tekur lánið hafi fullnægjandi tekjur og lánstraust til að geta greitt tímanlega.
Ef lántakanda er ekki heimilt að framselja veð, vegna sölutryggingar lánsins, gæti hann þurft að kanna aðra möguleika til að forðast fjárnám. Til dæmis gætu þeir unnið með lánveitanda sínum til að athuga hvort hægt sé að bæta öðrum lántaka/eiganda við veð, sem myndi gera honum/henni kleift að greiða upp í ógreidda lánsstöðu. Eða þeir gætu selt heimilið og látið hugsanlegan kaupanda, samstarfsmann, fjölskyldumeðlim eða annan aðila samþykkja að jafna upp mismun á söluverði heimilisins og ógreiddri lánsstöðu.
Sérstök atriði við yfirfærslu veðs
Lánveitendur sem vilja koma í veg fyrir yfirfærslu á veði gætu sett inn ákvæði í veð sem krefst þess að eftirstöðvar lánsins verði gjaldfallnar við sölu eignarinnar. Þetta gjaldfallaákvæði tryggir að þegar íbúðareigendur selja hús sín geta þeir ekki framselt húsnæðislánið til kaupandans (sem gæti gegnt lykilhlutverki í því að húsnæðiskaupandi gerir tilboð, sérstaklega ef vextir húsnæðislána voru lægri en núverandi markaðsvextir). Þessi ákvæði krefjast þess í raun að seljandinn endurgreiði alla eftirstöðvar lánsins, ef til vill með söluandvirðinu, og neyði kaupandann sömuleiðis til að taka nýtt veð til að gera kaupin.
Undir 1982 G arn-St. Germain Act , lánveitendur geta ekki framfylgt gjaldfallaákvæðinu við ákveðnar aðstæður þótt eignarhald hafi breyst.
Það er hægt að komast hjá því að kveikja á slíku „gjaldfalla á sölu“-ákvæði með því að færa húsnæðislánið til nákomins fjölskyldumeðlims, eða til maka sem maður er lögskilinn eða skilinn frá. Ennfremur getur flutningurinn verið afleiðing arfs í kjölfar andláts lántakanda og fjölskyldumeðlimurinn er að flytja inn á heimilið. Í slíku tilviki gæti lánveitandi ekki haft forsendur til að koma í veg fyrir framsal veðsins. Ef eignin er flutt í lifandi sjóð og lántaki er rétthafi sjóðsins, er einnig hægt að flytja veð, venjulega.
Hápunktar
Veðlánveitendur setja oft gjaldfallaákvæði í lán sín sem bannar að seljandi húsnæðis flytji húsnæðislán til kaupanda.
Ekki er hægt að flytja öll húsnæðislán; ef svo er, á lánveitandi rétt á að samþykkja þann sem tekur við láninu.
Yfirfærsla veðs er framsal á núverandi veði, venjulega á húsnæði, frá núverandi handhafa til annars manns eða aðila.
