Trasferimento di mutuo
Che cos'è un trasferimento di mutuo?
Il trasferimento di un'ipoteca è una transazione in cui il mutuatario o il prestatore assegna un'ipoteca esistente (un prestito per l'acquisto di una proprietà, di solito residenziale, utilizzando la proprietà come garanzia) dall'attuale detentore a un'altra persona o entità. I proprietari di abitazione che non sono in grado di tenersi aggiornati sulle rate del mutuo possono chiedere un trasferimento in modo che non vadano in default e vadano in preclusione.
Come funziona un trasferimento di ipoteca
Un acquirente potrebbe voler assumere un mutuo più vecchio perché tale trasferimento potrebbe consentire loro di sfruttare i tassi di interesse precedenti che potrebbero essere stati inferiori agli attuali tassi di mercato. Un trasferimento del mutuo, se concluso con successo senza impugnazione o stipulazioni, non modificherebbe i termini o la durata del prestito, lasciando solo il saldo residuo da saldare. Attraverso un trasferimento del mutuo, un acquirente potrebbe anche evitare di dover pagare la chiusura
costi associati all'acquisto di una casa con un nuovo mutuo.
Non tutti i mutui possono essere trasferiti. Se lo è, si dice che l'ipoteca è "presumibile". Per trasferire un mutuo, il prestatore di mutui dovrà verificare che la persona o l'ente che assumerà il prestito abbia un reddito e una storia creditizia adeguati per poter effettuare pagamenti in modo tempestivo.
Se a un mutuatario non è consentito trasferire un mutuo, a causa della sottoscrizione del prestito, potrebbe essere necessario esplorare altre opzioni per evitare la preclusione. Ad esempio, potrebbero collaborare con il proprio prestatore per vedere se è possibile aggiungere un altro mutuatario/proprietario al mutuo, il che gli consentirebbe di effettuare pagamenti per il saldo del prestito non pagato. Oppure potrebbero vendere la casa e fare in modo che un potenziale acquirente, collega, familiare o un'altra entità accetti di compensare l'eventuale differenza tra il prezzo di vendita della casa e il saldo del prestito non pagato.
Considerazioni speciali per il trasferimento di ipoteca
I prestatori che vogliono scoraggiare un trasferimento di mutuo potrebbero includere una clausola nel mutuo che richiede che il saldo residuo del prestito sia dovuto alla vendita della proprietà. Questa clausola di dovuta vendita garantisce che quando i proprietari di abitazione vendono le loro case, non possono trasferire l'ipoteca all'acquirente (che potrebbe svolgere un ruolo fondamentale nella presentazione di un'offerta da parte dell'acquirente di una casa, soprattutto se gli interessi ipotecari erano inferiori agli attuali tassi di mercato). Tali clausole in effetti richiedono al venditore di rimborsare l'intero saldo residuo del prestito, magari con il ricavato della vendita, e allo stesso modo obbligano l'acquirente a stipulare una nuova ipoteca per effettuare l'acquisto.
Sotto il 1982 G arn-St. Germain Act , i prestatori non possono applicare la clausola di due-on-sale in determinate situazioni anche se la proprietà è cambiata.
È possibile evitare l'innesco di tale clausola di “due on sale” trasferendo l'ipoteca a un parente stretto, oa un coniuge dal quale si è legalmente separati o divorziati. Inoltre, il trasferimento può essere il risultato di un'eredità successiva alla morte del mutuatario e il familiare si trasferisce in casa. In tal caso, il prestatore potrebbe non avere motivi per impedire il trasferimento dell'ipoteca. Se la proprietà viene trasferita a un trust vivente e il mutuatario è il beneficiario del trust,. di solito anche l'ipoteca può essere trasferita.
Mette in risalto
I prestatori di mutui spesso includono una clausola di vendita nei loro prestiti che vieta a un venditore di casa di trasferire un mutuo a un acquirente.
Non tutti i mutui sono trasferibili; se lo sono, il prestatore ha il diritto di approvare la persona che assume il prestito.
Un trasferimento di mutuo è la riassegnazione di un'ipoteca esistente, solitamente su un'abitazione, dall'attuale titolare ad un'altra persona o ente.
