Übertragung der Hypothek
Was ist eine Hypothekenübertragung?
Die Übertragung einer Hypothek ist eine Transaktion, bei der entweder der Kreditnehmer oder der Kreditgeber eine bestehende Hypothek (ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie – normalerweise einer Wohnimmobilie – unter Verwendung der Immobilie als Sicherheit) vom derzeitigen Inhaber an eine andere natürliche oder juristische Person abtritt. Hausbesitzer, die nicht in der Lage sind, ihre Hypothekenzahlungen auf dem Laufenden zu halten, können eine Übertragung beantragen, damit sie nicht in Verzug geraten und in die Zwangsvollstreckung gehen.
Wie eine Hypothekenübertragung funktioniert
Ein Käufer möchte möglicherweise eine ältere Hypothek aufnehmen, da er durch eine solche Übertragung frühere Zinssätze nutzen könnte, die möglicherweise niedriger als die aktuellen Marktsätze waren. Eine Übertragung der Hypothek würde, wenn sie ohne Anfechtung oder Auflagen erfolgreich abgeschlossen wird, die Bedingungen oder die Laufzeit des Darlehens nicht ändern, so dass nur der verbleibende ausstehende Betrag zurückgezahlt werden müsste. Durch eine Übertragung der Hypothek kann ein Käufer möglicherweise auch die Abschlusszahlung vermeiden
Kosten, die mit dem Kauf eines Eigenheims mit einer neuen Hypothek verbunden sind.
Nicht alle Hypotheken sind übertragbar. Wenn dies der Fall ist, wird die Hypothek als „annehmbar“ bezeichnet. Um eine Hypothek zu übertragen, muss der Hypothekengeber überprüfen, ob die natürliche oder juristische Person, die das Darlehen übernimmt, über ein angemessenes Einkommen und eine ausreichende Kredithistorie verfügt, um Zahlungen rechtzeitig leisten zu können.
Wenn es einem Kreditnehmer aufgrund der Zeichnung des Kredits nicht gestattet ist, eine Hypothek zu übertragen, muss er möglicherweise andere Optionen prüfen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Beispielsweise könnten sie mit ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um zu prüfen, ob es möglich ist, der Hypothek einen weiteren Kreditnehmer/Eigentümer hinzuzufügen, der es ihm/ihr ermöglichen würde, Zahlungen für den unbezahlten Kreditsaldo zu leisten. Oder sie könnten das Haus verkaufen und einen potenziellen Käufer, Kollegen, Familienmitglied oder eine andere juristische Person einwilligen lassen, die Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Hauses und dem unbezahlten Kreditsaldo auszugleichen.
Besondere Erwägungen für die Übertragung einer Hypothek
Kreditgeber, die eine Übertragung der Hypothek verhindern möchten, könnten eine Klausel in die Hypothek aufnehmen, die verlangt, dass der Restbetrag des Darlehens beim Verkauf der Immobilie fällig wird. Diese Fälligkeitsklausel stellt sicher, dass Hausbesitzer beim Verkauf ihrer Häuser die Hypothek nicht auf den Käufer übertragen können (was eine Schlüsselrolle bei der Angebotsabgabe eines Hauskäufers spielen könnte, insbesondere wenn die Hypothekenzinsen niedriger als die aktuellen Marktzinsen waren). Diese Klauseln verpflichten den Verkäufer, den gesamten ausstehenden Restbetrag des Darlehens zurückzuzahlen, möglicherweise mit dem Verkaufserlös, und zwingen den Käufer ebenfalls, eine neue Hypothek aufzunehmen, um den Kauf zu tätigen.
Unter der 1982 Garn-St. German Act , Kreditgeber können die Due-on-Sale-Klausel in bestimmten Situationen nicht durchsetzen, obwohl sich das Eigentum geändert hat.
Es ist möglich, das Auslösen einer solchen „Fällig-auf-Verkauf“-Klausel zu vermeiden, indem die Hypothek auf ein unmittelbares Familienmitglied oder auf einen Ehegatten übertragen wird, von dem man rechtlich getrennt oder geschieden ist. Darüber hinaus kann die Übertragung das Ergebnis einer Erbschaft nach dem Tod des Kreditnehmers sein, und das Familienmitglied zieht in die Wohnung ein. In einem solchen Fall hat der Kreditgeber möglicherweise keinen Grund, die Übertragung der Hypothek zu verhindern. Wenn die Immobilie an einen lebenden Trust übertragen wird und der Kreditnehmer der Begünstigte des Trusts ist,. kann die Hypothek in der Regel ebenfalls übertragen werden.
Höhepunkte
Hypothekengeber nehmen häufig eine Klausel über die Fälligkeit beim Verkauf in ihre Darlehen auf, die es einem Hausverkäufer untersagt, eine Hypothek an einen Käufer zu übertragen.
Nicht alle Hypotheken sind übertragbar; Wenn dies der Fall ist, hat der Kreditgeber das Recht, die Person zu genehmigen, die das Darlehen übernimmt.
Eine Hypothekenübertragung ist die Übertragung einer bestehenden Hypothek, in der Regel auf ein Eigenheim, vom derzeitigen Inhaber auf eine andere natürliche oder juristische Person.
